Maklerprovision auch ohne Kaufpreiszahlung

Makler- und Bauträgerrecht: Provision ohne Kaufpreiszahlung

Makler verdienen ihre Provision auch, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt oder der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben wird. Dieses Fazit zieht das OLG Koblenz in seinem Beschluss vom 04. März 2011. Streitig war eine Verkäuferprovision für den Nachweis eines Grundstückskaufvertrages. Der Käufer zahlte den Kaufpreis nicht; später wurde der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben. Das OLG Koblenz begründete mit seinem Beschluss, warum der Verkäufer im Maklerprozess nicht erfolgreich sein kann: Die Richter stellten fest, dass die tatsächliche Zahlung des Kaufpreises weder mündlich noch schriftlich als Bedingung für die Courtage vereinbart war. Grundsätzlich gilt deshalb, dass die Provision nicht davon abhängig ist, ob der Kaufvertrag vollständig vollzogen, insbesondere der Kaufpreis gezahlt wird. Genauso belanglos ist die einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrages.

Praxistipp
Der OLG-Beschluss liegt auf der Linie der langjährigen BGH-Rechtsprechung. Nichterfüllung oder Aufhebung des Kaufvertrages beeinträchtigen die Provision nicht, weil der Makler nicht die Risiken der Vertragsparteien übernimmt. Anders kann dies nur sein, wenn Makler und Auftraggeber etwas Abweichendes vereinbart haben. Eine weitere wichtige Ausnahme kann allerdings dann vorliegen, wenn es keinen Maklervertrag gibt und die Provision lediglich auf einer Maklerklausel im Kaufvertrag basiert. Abhängig von ihrem Inhalt kann die Klausel so zu verstehen sein, dass die Provision dann entfällt, wenn der Kaufvertrag später aufgehoben wird. Auch deshalb ist der Formulierung von Maklerklauseln allergrößte Aufmerksamkeit zu schenken.

Autor: Uwe Bethge - bethge@bethgeundpartner.de

Quelle: newsletter bethge und partner

Zutrittsrecht des Vermieters oder seines Beauftragten im Falle der Kündigung oder des Verkaufes

Immer öfters kommt es vor, daß Mieter zu unrecht den Zutritt bei der Neuvermietung oder dem Verkauf erschweren oder Termine wegen fadenscheinigen Ausreden ablehnen.
Dann müssen Vermieter und Hausverwaltungen Terminvereinbarungen und Bemühungen mehrfach nachweisen und um Zutritt vor Gericht klagen.

Liegt dann ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vor und war zu dem Zeitpunkt ein potentieller Nachmieter da, machen sich die Mieter schadensersatzpflichtig.

Zutrittsrecht, wie weiter?

Hier aktuelles Urteil weiter lesen.

 

unzulässige Bankgebühren Beitrag MD VST 05/10

Unzuläßige Bankgebühren

Samstag ist kein Werktag bei Mietzahlung Beitrag der MD Volksstimme 12/2010

Samstag kein Werktag bei Mietzahlung

Wann ist der Arbeitgeber verpflichtet Weihnachtsgeld zu zahlen?

Quelle: Refrago

hier lesen: link

Makler- und Bauträgerrecht

Auf den Ort des Selbstmords kommt es an. Ein Makler muss wahrheitsgemäß darüber aufklären, dass sich die früheren Eigentümer in ihrem Wohnhaus erhängt haben, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 18. September 2007. Ein Vermittler hatte anlässlich der Hausbesichtigung zwar den Selbstmord erwähnt, als Ort des Geschehens aber nicht das Verkaufsobjekt, sondern Spanien angegeben. Als die Erwerber nach dem Kauf die Wahrheit erfuhren, erklärten sie die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und verlangten Schadensersatz. Das OLG verurteilte die Verkäufer, obwohl diese selbst keinerlei Erklärungen gegenüber den Käufern abgegeben hatten. Die Vertragsverhandlungen hatten sie allein dem Makler überlassen. Genau das war jedoch Anlass für das Gericht, den Makler als "Hilfsperson" anzusehen. Erklärungen solcher Erfüllungsgehilfen haben sich Verkäufer anrechnen zu lassen und müssen für deren falsche Aussagen selbst gerade stehen.

Praxistipp

Das Urteil bezieht sich auf frühere Entscheidungen des BGH. Danach ist der Makler nicht Hilfsperson, wenn er reine Maklerdienste erbringt, etwa in Form der bloßen Weitergabe von Informationen. Überträgt ein Verkäufer seinem Makler jedoch die wesentlichen oder sogar gesamten Vertragsverhandlungen und macht dieser falsche Angaben, haftet der Verkäufer selbst. Diese Haftung kann nur vermeiden, wer sich im Kaufvertrag ausdrücklich von dem Makler distanziert.

Autor:  bethge und partner.de - bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 18. September 2007, 16 U 38/07, ZMR 2008, 133

Wertermittlungsgebühr unzulässig

Die Wertermittlungsgebühr im Zuge der Finanzierung ist unzulässig urteilte das Urteil gegen ein Kreditinstitut: Fundus: Geld Magazin www.geld-magazin.de

Die Bausparkasse BHW wurde nun vom Oberlandesgericht Celle /Az. 13W49/10) wegen fortlaufender Berechnung der Wertermittlungsgebühr. obwohl unzulässig, zu 100.000 Euro Ordnungsstrafe verurteilt.

Der Bundesgerichthof hatte grundsätzlich klargestellt. Bankgebühren sind nur dann zulässig, wenn das Institut dem Kunden dafür eine Dienstleistung erbringt. Ein Immobilien-Wertgutachten dient der eigenen Absicherung der Bank, um zu ermessen, ob eine Baufinanzierung ausgereicht werden kann. Dem Kunden dürfen dafür keine Kosten berechnet werden.

Das Landgericht Stuttgart hatte bereits Anfang 2009 gegen die Wüstenrot entschieden, dass die Berechnung von Wertermittlungsgebühren (Schätzkosten, Schätzgebühren) vor der Ausreichung einer Baufinanzierung unzulässig sind. AZ 20 O 9/07.Auch das landgericht Düsseldorf hat eine dementsprechende Klausel der Sparda für unzulässig erklärt.

TIPP: Auch bereits in der Vergangenheit gezahlte Wertermittlungsgebühren mit dem Verweis auf die angeschlossenen Verfahren zurückfordern und sich nicht auf das Verjährungsargument vertrösten lassen rät die Verbraucherzentrale. Denn Unzulässig bleibt unzulässig.

Zutrittsrecht des Vermieters

Ist ein Wohnraum durch den Mieter gekündigt oder will der Eigentümer die Immobilie verkaufen,macht sich ein Zutritt mit Interessenten erforderlich.

Der Mieter muß trotz Wahrung der Privatsphäre den Zutritt zu den normalen Besichtigungszeiten dulden, wenn dies mietvertraglich zwischen beiden Seiten geregelt ist.

Der Vermieter muss eine Besichtigung rechtzeitig, sprich 24 Stunden vorher, ankündigen. Dies bedeutet 24 Stunden vorher. Von einem berufstätigen Mieter kann eine Terminvereinbarung 3-4 Tage vorher verlangt werden.

Es reicht aus, wenn der Mieter einmal wöchentlich für drei Stunden die Besichtigung des Vermieters ermöglicht.

Nicht ausreichend ist hingegen, die Einräumung eines einmonatlichen Termines oder 14tätigen Termines.

LG Kiel 1 S 26/91 WM 93,52

Schlägt der Mieter vorgeschlagene Termine ohne Ausweichtermine aus, macht er sich u. U. schadensersatzpflichtig.

Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007 - 3 W 153/06
1. Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter
ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der
neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war zum
Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.
2. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt
seines Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.
3. Die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer
angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des
Wirtschaftsjahres endet.
Hier der Beschluss im Volltext:3 W 153/06
Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken

Beschluss:

BGB §§ 259, 666, 675; WEG § 28 Abs. 31. Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet,
der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines
Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu
erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.2. Der
ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines
Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.3. Die Jahresabrechnung ist
nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der
Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet.OLG Zweibrücken, Beschluss
vom 11.05.2007 - 3 W 153/06
In dem Verfahren
betreffend die Wohnungseigentumsanlage N..........................,
an dem beteiligt sind:
.....
hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken
durch den Richter am Oberlandesgericht Petry und die Richterinnen am Oberlandesgericht Simon-Bach und Stutz
auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 17./19. Juli 2006 gegen den ihrer
Verfahrensbevollmächtigten am 10. Juli 2006 zugestellten Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3.
Juli 2006
ohne mündliche Verhandlung
am 11. Mai 2007
beschlossen:
I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
II. Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
III. Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 16 872,67 € festgesetzt.
G r ü n d e :
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Die sofortige weitere Beschwerde ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs.
1 WEG, §§ 29 Abs. 1, 2 und 4, 27, 22 Abs. 1 FGG).
In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg. Die Entscheidung der Kammer beruht nicht auf einer
Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 FGG, § 546 ZPO).
Die Kammer hat die Zurückweisung der Anfechtungsanträge betreffend die zu TOP 4, TOP 5 und TOP 8 gefassten
Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu Recht als unbegründet erachtet.
Der zu TOP 4 gefasste Beschluss, wonach der Beteiligte zu 17) als neuer Verwalter die Jahresabrechnung 2004
erstellen soll, verstößt nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn zur Erstellung der
Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet
demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue
Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen (vgl. Senat, etwa Beschlüsse vom 4. Oktober 1990 - 3 W
69/90 - und vom 8. April 2005 - 3 W 223/04; BayObLG WUM 1995, 341 mit Hinweis auf BayObLGZ 1979, 30, 33; OLG
Hamm NJW-RR 1993, 847 ff.; OLG Celle ZMR 2005, 718 f. OLG Düsseldorf ZMR 2001, 275 ff.; OLG Köln WE 1986, 18;
OLG Hamburg WE 1987, 83), es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.
Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines
Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.
Ausgehend von dieser herrschenden Rechtsprechung hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass die Verpflichtung
des Verwalters aus § 28 Abs. 3 WEG zur Vorlage der Abrechnung zu dem Zeitpunkt, als die Beteiligte zu 18) als
Verwalterin ausgeschieden war, noch nicht fällig war. Denn die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der
Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens
jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet (vgl. hierzu etwa OLG Celle aaO und BayObLG WE 1991,
223). Nach der vorstehend dargelegten und auch vom Senat geteilten überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Literatur trifft demnach die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht das
Verwalteramt innehatte. Ausgehend von der dem Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig
einzuräumenden Frist von drei Monaten hat das Landgericht den zu TOP 4 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer
zu Recht nicht beanstandet.
Die hiergegen im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobenen Einwände verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg.
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es auch durchaus nicht ins Belieben der Verwaltungen gestellt,
zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung fällig ist. Diese ist auf der Grundlage des § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des
Kalenderjahres, jedoch - wie bereits ausgeführt - mit der Einräumung einer angemessenen Frist zu erstellen. Entscheidend
ist damit lediglich, wer zum Zeitpunkt des Eintrittes der Fälligkeit Verwalter war. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass
der Verwalter mit Ablauf des Kalenderjahres ausscheidet als auch für den Fall, dass er im Laufe des folgenden Jahres
sein Amt beendet (vgl. OLG Celle aaO für die Beendigung des Verwalteramtes zum 1. August; BayObLG WUM aaO für
das Ausscheiden während eines Wirtschaftsjahres; OLG Hamm NJW-RR aaO zum Ausscheiden des Verwalters "im
Laufe eines Kalenderjahres").
Von diesem dreimonatigen Zeitraum ist hier auszugehen, da nach den Feststellungen der Vorinstanz und auch nach
dem Vorbringen der Beteiligten ein anderer Fälligkeitszeitpunkt weder in der Teilungserklärung noch in der
Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss der Eigentümer festgelegt worden ist.
Das Landgericht hat auch das Begehren auf Ungültigerklärung der zu TOP 5 und 8 gefassten Beschlüsse der
Wohnungseigentümer zu Recht als unbegründet erachtet. Es hat mit zutreffenden Erwägungen darauf abgestellt, dass es im
Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt, wenn der neue Verwalter von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird,
Schadensersatzansprüche gegen den früheren Verwalter geltend zu machen, da dies in aller Regel dem Interesse der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Eine Ausnahme hat das Landgericht zutreffend für den Fall gesehen,
dass ein solcher Anspruch von vorneherein und offensichtlich nicht in Betracht kommt. Diese Voraussetzungen liegen
hier nicht vor. Die frühere Verwalterin hat nach dem Vorbringen der Wohnungseigentümer Gelder entnommen, die ihr nicht
bzw. nicht in diesem Umfang zugestanden haben. Aus diesem Grund steht den Wohnungseigentümern das Recht zu,
Ursachen und Ausmaß dieser Unregelmäßigkeit feststellen zu lassen.
Auch insoweit vermag die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen.
Denn entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es gerade nicht erforderlich, dass die Ansprüche im
Einzelnen und in der Höhe exakt feststehen. Vielmehr ist eine Beschlussfassung nur dann unwirksam, wenn offenkundig
überhaupt keine Ansprüche bestehen. Ansonsten muss der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit erhalten bleiben, das
Bestehen von Ansprüchen notfalls auch gerichtlich überprüfen zu lassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Bezüglich der außergerichtlichen Kosten hatte es bei dem
allgemeinen Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben, § 47
Satz 2 WEG.
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Den Wert des Beschwerdegegenstandes hat der Senat in Übereinstimmung mit der unbeanstandet gebliebenen
Wertfestsetzung durch die Vorinstanz bestimmt, § 48 Abs. 3 WEG.
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Zwangsversteigerung und Suizidgefahr

Wenn mit der Fortsetzung eines Zwangsversteigerungsverfahrens über ein Grundstück die Gefahr der Selbsttötung des Schuldners verbunden ist und dieser Gefahr nur durch die dauerhafte Unterbringung des Schuldners entgegengewirkt werden kann, ist das Zwangsversteigerungsverfahren unter Auflagen auf Zeit einzustellen, so der BGH mit Beschluss vom 06. Dezember 2007.
Im zugrunde liegenden Fall war gerichtlich angeordnet worden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren für zwei Jahre unter der Auflage an den Schuldner einzustellen sei, dass dieser sich wegen der bei ihm bestehenden Suizidgefahr regelmäßig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lasse muss. Der BGH bestätigte diese Gerichtsentscheidung unter Abwägung der sich gegenüberstehenden Rechtsgüter. Es müsse in diesem Fall zumindest versucht werden, durch eine befristete Einstellung der Vollstreckung - verbunden mit Auflagen - eine Besserung des Gesundheitszustandes des Schuldners zu erreichen.

Kommentar

Die Entscheidung des BGH ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten sicherlich ausgewogen, da den elementaren Rechten auf Leben und Freiheit Vorrang eingeräumt worden ist. Problematisch erscheint jedoch, dass nicht berücksichtigt worden ist, welche Konsequenzen der Beschluss in der Praxis haben wird. Der Schuldner wird gezwungen, eine Therapie zu machen, an deren Ende das Ziel steht, genau die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die die Therapienotwendigkeit erst ausgelöst hat.
Ob eine Therapie unter solchen Voraussetzungen Erfolg haben kann, darf zumindest bezweifelt werden, so dass nach dem zweijährigen Aufschub am Ende vermutlich doch die dauerhafte Einweisung stehen wird, die der BGH eigentlich vermeiden wollte. Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger ist unterdessen während der zweijährigen (vermutlich erfolglosen) Therapie erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen ausgesetzt.

Autor:  Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. Dezember 2007, V ZB 67/07 - www.bundesgerichtshof.de

Wohneigentum und Hartz IV

Wie viel Wohneigentum für Hartz IV Bezieher?

Urteil des Bundessozialgerichts - Beitrag aus der MD VST vom 09.11.2005

Das Bundessozialgericht hat Wohnungsgrößen festgelegt, bis zu denen Hartz IV Empfänger Wohneigentum selbst nutzen dürfen.

Die Richter nannten 120m² eine Standardgröße für eine vierköpfige Familie.

Ist die Wohnung größer, seien ein Umzug in eine kleinere Wohnung sowie die Verwertung - Verkauf oder Vermietung - zumutbar.

Unterhalb dieser Größen gelte die Eigentumswohnung als so genanntes Schonvermögen und müsse von den Sozialbehörden respektiert werden. Sei der Haushalt kleiner als vier Personen, reduziere sich der Wert um je 20m² pro Kopf.

( Urteil: Az B 7b AS 2/05R)