Mieterhöhungsverlangen des Vermieters

Formen der Mieterhöhung | 26/4/2018

Kein Mieter ist vor einer Mieterhöhung im Laufe der Mietzeit geschützt. Der Mietvertrag gibt her, auf welche Art und in welcher Form der Vermieter und Mieter eine Mieterhöhung vereinbart haben. So kennen die meisten der Mieter aus den 90érn noch die klassische Staffelmiete. Hier wird jährlich und auf einen festen Zeitraum die Miete zu vorher fest vereinbarten Kaltmietpreisen in gestaffelter Form vereinbart. Sollten sich die Mieten vergleichbarer Wohnobjekte durch eine stärke Nachfrage oder andere wirtschaftliche Einflüssel regelkonform nach oben entwickeln, ist der Vermieter dennoch an die vereinbarte Staffel in diesem Zeitraum gebunden.  Sollte umgekehrt die Miete am Ende der Staffel mehr als 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wäre die Mietstaffel unwirksam. Die Anpassung nach einer ortsüblichen Vergleichsmiete und der Staffelmiete sind unwirksam. Liegt ein Staffelmietvertrag vor, sind auch keine Modernisierungserhöhungen nach §557a Abs. 1 BGB mgl.

Interessant und dennoch selten verwendet, wird die Indexmiete. Bei einem Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete jährlich erhöhen und zwar nach dem Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte, nachzulesen hier.
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht monatlich die aktuellen Zahlen. Eine Kombination der ortsüblichen Miete und der Indexmiete ist hier ebenso wenig mgl., wie Erhöhungen nach angekündigter bzw. erfolgter Mieterhöhung wie v.g.

Diese Vereinbarung kann also durch aus für beide Mietseiten Vorteile bringen, zumal auf einen langen Mietzeitraum die Preisentwicklung vorher nicht absehbar ist. Der Vermieter kann jährlich die Miete anpassen, die Miete muß 1 Jahr unverändert bleiben. Richtwert ist jeweis der aktuelle Preisindex, die Umrechnung der Punktdifferenz erfolgt in Prozentwerten.

z.B. Ein Mietvertrag wurde mit Mietbeginn 01.05.2005 zu einem Kaltmietpreis von 450€ + Nk (Nebenkostenvorauszahlung) vereinbart.  Seinerzeit lag der Preisindex bei 92,2 und heute zum 01.03.2018 liegt der Preisindex bei z.B. 110,7. Damit liegen 18% Erhöhung der Lebenserhaltungskosten dazwischen. Die Miete kann also zum 01.05.2018 um 18,5% auf die Kaltmiete erhöht werden. Die Mieterhöhung wird immer erst zum übernächsten Monat fällig. Wurde die Erhöhung also im März angekündigt beträgt die neue Miete 533,25€ +Nk.

Wurde keine Staffel und kein Indexmiete vereinbart, findet man in den Mietverträgen sehr häufig die Formulierung: Mieterhöhungen auf Grund gesetzlicher Vorgaben oder nach den jeweils gültigen gesetzlichen Vorschriften sind mgl, vor.

Mein Tipp: gut ausgebildete Makler und Hausverwalter kennen sich in der Gestaltung von Mietverträgen gut aus und können Ihnen den einen oder anderen Tipp geben. Nehmen Sie sich die Zeit und lassen sich vor Auftragserteilung ausführlich überzeugen von deren Fachwissen und Kompetenz.  Die Firma Sylvia Lampe Immobilien betreut Sie gern bei der Vermietung, Abnahme, Übergabe und auch im Hinblick auf die seriöse Mietersuche und Mietvertragsgestaltung.

 

Wohnung mit Dachterrasse in Magdeburg Cracau

Frühstücken Sie gern im Grünen? | 19/4/2018

Den kleinen Garten auf der eigenen Dachterrasse, vor Blicken der Nachbarn geschützt und Sonnenstrahlen im eigenen Grün erhaschen.

Der Wunsch fast aller Mietbewerber. Doch dieser Wohnraum ist selten. Die größte Nachfrage am Markt in Magdeburg besteht nach 3-4 Raum Wohnungen mit Fahrstuhl ab der 4. Etage,
ältere Mietinteressenten wünschen sich ruhigen Wohnraum im EG mit Garten oder eine Dachterrassenwohnung mit Fahrstuhl.

Nicht immer ist alles beisammen und ein Haus zur Miete oder eine Wohnung mit Dachterrasse ist wie eine Stecknadel im Heuhaufen. Die Bewerber, die sich per Suchauftrag registrieren lassen haben, sind klar im Vorteil.

Sie bekommen eine Info über neue Objekte, bevor diese im Netz erscheinen.

So konnte ich heute einige Kunden über ein Top Angebot informieren:

4 Raum Wohnung über 2 Etagen mit ca 21m² Dachterrasse und Ostsonne, also eine Top Frühstücksterrasse. Grundriss hier.
Frei ab 01.07.18  ca 106m² Wfl.  mtl. Miete 635€ +NK
Nähere Infos hier.

Wer sich für diese Wohnung interessiert, sollte schnell einen Termin vereinbaren.

Selbstauskunft - Formular - hier

 

Erbbaurecht

Vor und Nachteile | 17/4/2018

Erbbaurecht 

Vorteil:

Senkt die mtl. Belastung, interessant in Zeiten, wo Bauzinsen hoch sind.
Der KP des Grundstücks muss erst mal nicht mitfinanziert werden. 

Nachteil:

Die Zahlungsverpflichtungen dauern wesentlich länger als bei einem 
kreditfinanzierten Grundstückskauf und die jährliche Belastung des Erbpachtzinses muss vorher einkalkuliert werden.

In der Regel 4-6% p.a.

Worauf müssen Sie achten?

1. Alle Vertragspunkte sind im Grundbuch einzutragen.

2. Keine Detailbeschreibungen zum Bauvorhaben in einen Erbbaupachtvertrag aufnehmen lassen, dies schränkt ein.

3. Erbbaurecht immer für das gesamte Grundstück bestellen.

4. Eine Kaufoption vereinbaren. In der Regel erstmals nach 10 Jahren. Da der dann existierende Bodenwert vorher nicht
bestimmt werden kann, meist zum dann aktuellen Bodenwert.

5. Ein Vorkaufsrecht nützt einem nichts, wenn der Eigentümer z.B. Stadt oder Kirche nach Vertragsablauf nicht verkaufen will.

6. Keine Verträge mit Ankaufpflicht unterzeichnen. Erbpachtzeit frei individuell gestaltbar und dennoch so, dass man die Option des Kaufes jederzeit wahrnehmen kann, wäre von Vorteil.

7. Tritt der Fall der Entschädigung ein, denken Sie rechtzeitig an eine Indexklausel im Vertrag.

8. Heimfallansprüche klar definieren und eng eingrenzen.

9. Zinsanpassungsklausel vereinbaren. Diese sollte an den Lebenshaltungsstandart orientiert werden und mit einem Index verknüpft sein.

und das wichtigste wie im Blog vorher schon beschrieben: Regelung zur Tragung öffentlicher Lasten!!!

 

Gern stehe ich im Einzelfall hier meinen Kunden zu einer ausführlichen Beratung zur Verfügung. Aus meinem Praxis- und Ausbildungserfahrungsschatz kann ich hier einige Fallbeispiele bringen.

 

 

Erbbaurecht - öffentliche Lastentragung

Erbbaurecht und Folgen | 17/4/2018

Nicht jeder Bauherr baut auf Eigentumsland. In der Praxis kommt es auf Grund der Grundstücksknappheit in Großstädten dazu, dass Erbbaurechtsgrundstücke der Stadt ausgeschrieben und ggf. sogar im Losverfahren jungen Familien als Bauland zur Verfügung gestellt werden. Aber auch der Bau auf Kirchenland im Erbbaupachtrecht ist üblich. 

Banken sehen die Bewertung eines Neubauobjektes auf Erbbaurechtsland eher kritisch, da sie ein Stück Sicherheit abgeben.

Das Erbbaurecht steht in Abteilung II Rang I vor der Grundschuld der Bank. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht.

Es ist ein Für und Wider mit dem der Bauherr sich hier auseinander setzen muss. Auf der einen Seite ist er u.U. froh ein Grundstück in der Stadt in guter Lage gefunden zu haben, auf der anderen Seite ist ihm die Problematik "Erbbaurecht" unbekannt und ihm gehört nur der Baukörper auf dem Erbpachtgrundstück. Die Öffentlichen Lasten, dies sind vor allem Grundsteuer, Erschließungskosten, Anschlussgebühren, Kommunalgebühren zahlt der Bauherr und Hauseigentümer, nicht der Erbpachtrechtsgeber.

Hierzu gibt es in der Regel ein Vertrag zur Übernahme der Kosten und Steuern. Liegt die Erschließungsmaßnahme weit zurück, ohne dass die Behörde darüber abgerechnet hat, ist der Streit oft vorprogrammiert. Laut Gesetz ist der Erbbauberechtigte zahlungspflichtig, wenn er zum Zeitpunkt der Zustellung der Rechnung das Grundstück nutzt. Ein Notarvertrag würde einem solchen Fall vorbeugen. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Käufer oder Erbbauberechtigter mit der Formulierung: 

Erschließungsbeiträge nach §127 ff BauGB sowie alle grundstücksbezogenen Anliegerbeiträge für öffentliche Einrichtungen und Kosten für die Grundstücksanschlüsse nach dem Kommunalabgabengesetzt trägt der Veräußerer, soweit zum heutigen Tag (Beurkundung) der Leistungsbescheid zugestellt oder Vorausleistungen angefordert wurden. Dies gilt unabhängig von der Fälligkeit zukünftiger Bescheide. 

Dies erörtert sich einfach: Alle Bescheide, die zugestellt wurden oder wo der Verkäufer oder wie hier Erbbaurechtsgeber am Tag der Beurkundung Kenntnis hatte trägt dieser. Neue Bescheide trägt der Bauherr bzw. Käufer. 

Gibt es hierzu keine Regelung, tritt die gesetzliche in Kraft und Bauherren oder Käufer zahlen auch 7-10 Jahre rückliegende Straßenausbau- oder Erschließungskosten, die zwar bekannt und ggf. auch schon abgeschlossen sind, wo aber noch keine oder keine abschließenden Gebührenbescheide ergingen.

Als ausgebildete Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft unterstütze ich meine Käufer und Verkäufer mit fachkompetenter Beratung auch bei der Vorbereitung von Notarverträgen und bespreche diese inhaltlich mit den Beteiligten vor dem Notarvertragsabschluss.

 

 

 

Anfechtung bei Grundstückskauf

Altlastenverdacht | 17/4/2018

In einem Notarvertrag findet sich die nachfolgende Formulierung vor: 

Die Rechte des Käufers wegen Sachmängel aller Art, insbesondere Bau- und Bodenbeschaffenheit, Richtigkeit  des Flächenmaßes, Verwendbarkeit und Ertrag werden ausgeschlossen, ausgenommen Schadensersatzansprüche bei Vorsatz oder Arglist des Verkäufers. Oder auch: Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Grundstück werden hiermit ausgeschlossen. Der Veräußerer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten sowie Abstandsflächenübernahmen oder Baulasten nicht bekannt sind.

In dieser Form findet man Formulierungen in Notarverträgen in Bezug auf den Ausschluß von Altlastenverdacht. Viele Notare hinterfragen diese Position auch noch einmal gesondert. Dies macht sich insbesondere beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in einer Bestandsfläche erforderlich. In einem B Plan Gebiet erübrigt sich die Problematik meist. Hier haben  entsprechende Maßnahmen zur Prüfung des Bodengrundes im Rahmen der Erschließung durch den Erschließungsträger stattgefunden.

Wenn dem Verkäufer ein Altlastenverdacht bekannt ist, muss er spätestens bei Kauf sich offenbaren und diesen ansprechen, um nicht Gefahr zu laufen, dass auf ihn Schadensersatz oder eine Rückabwicklung des Vertrages zukommt.

Altlasten sind auch vergrabene Fässer, Metallgegenstände, Asbest, Bauschutt o.ä. 

Zu DDR Zeiten war es auf Wochenendgrundstücken oder im privaten Hausbaubereich durchaus üblich, das alte Gruben mit Bauschutt oder anderen Materialien verfüllt wurden. Im Normalfall wurde diese Grube dann überbaut. Was aber wenn hierdurch Flüssigkeiten oder andere Chemikalien ins Bodenreich gelangten. Dann kann auch noch nach Jahren dieser Rückstand festgestellt werden.

Ganz besonders schlimm ist es, wenn sich auf dem Grundstück ein Öllager oder ein Gebäude befand, welches früher der chemischen Reinigung diente.

Dies betrifft auch Flächen von ehemaligen Garnisionsgeländen, Flächen der Deutschen Bahn. Diese Fläche gilt offiziell als Altlastenverdachtsfläche. Haben Bauträger hierauf über ein B Plan Verfahren die Grundstücke erschlossen oder hat ein Bauherr das Grundstück von der Stadt gekauft, gab es hier im Kaufvertrag einen ausdrücklichen Hinweis. Diesen Hinweis hat der Bauherr im späteren Weiterverkauf der Immobilie einem Käufer zur Kenntnis zu geben. Sonst wäre es Arglist und der Käufer kann auf Wertminderung, Schadensersatz oder Anfechtung des Grundstückskaufes klagen.

Diese Klage hat Erfolg, wie man an vielen Beispielen sieht.