Teileigentum - Nutzungsmöglichkeiten

Besonderheiten bei der Vermietung von Teileigentum | 11/1/2018

Teileigentum ist Sondereigentum nicht zu Wohnzwecken dienender Räume eines Gebäudes, in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem wirtschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gesetzlich in §1 Abs. 3 WEG gesetzlich geregelt. 

Nicht zu Wohnzwecken wäre zum Beispiel ein Ladengeschäft, eine Praxis, ein Büro und sogar Garagen oder Kellerräume.  Auch die Aufteilung in Altenheimen oder Pflegeheimen, also sogenannte Pflegeappartements fallen unter Teileigentum, auch wenn sie bewohnt und zu "Wohnzwecken" genutzt werden.

In der Praxis habe ich es öfters, dass die Verwaltung oder die Gemeinschaft einer nicht im Aufteilungsplan oder bei Kauf geklärten "anderweitigen" Nutzung zustimmen muss. Hier ist der Grundsatz, ob man von Teileigentum oder Wohneigentum spricht schon erheblich.

Zwei interessante Praxisbeispiele:

Ein Flüchtlingsheim darf auch in Teileigentum errichtet werden, eine Umnutzung ist hier nicht erforderlich. Die Einholung einer Zustimmung wäre nur bedingt (Regelung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung) notwendig.

Ein ehemaliges Kinderheim, welches in den 70er Jahren errichtet und seit 2003 leer steht soll als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden, nachdem Versuche diese Anlage als Altenheim, Kindertagesstätte, Poliklinik zu nutzen scheiterten. 

Dass diese Nutzung nicht auf die Gegenliebe aller stoß, ist nicht von der Hand zu weisen. 

Jedoch hatte hier eine Unterlassungserklärung der Miteigentümer keinen Erfolg: die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft ist zulässig.  

Das Gericht entschied nach dem Grundsatz: Während Wohneigentum nur zu Wohnzwecken genutzt werden kann, kann Teileigentum auch zu Wohnzwecken genutzt werden. 

Der Begriff des "Wohnens" ist weit gedehnt. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Z.B. die Nutzung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung mit laufenden Feriengästen/Mietern dient zu Wohnzwecken. Die Nutzung eines Heimes erkennt der BGH jedoch nicht im Sinne des Wohneigentums an.

Umgekehrt bedeutet dies ebenso, dass vorher gewerblich zu einem anderen wirtschaftlich genutzten Zweck (hier als Büro, Praxis, Ladenlokal, Imbiss o.ä. ) nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können. So sind hier behördliche Genehmigung bei Umbauten für die spätere Nutzung und sofern es sich um Teileigentum im Sinne des WEG handelt auch die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen und ggf. eine Änderung in der Teilungserklärung vornehmen zu lassen.

 

 

 

 

 

 

 

Weihnachtszeit Familienzeit

wenn Eltern zu fremden werden | 12/12/2017

In der Weihnachtszeit rück man zusammen, Familie ist das A und O. 
Doch, das dies nicht immer so ist und der Kontaktbruch ein Tabuthema ist und lieber von der heilen Welt in Kinderzeiten als von Problemen berichtet wird, greift das MDR Fernsehen in der Reihe "exakt" auf. Am 23.12.17 von 20.45 bis 21.15 im MDR Die Story. Ein Film von Katrin Hartig. Auf dieses Thema hat mich Manfred Ernst vom ISUV in Magdeburg aufmerksam gemacht. 

Oft sehen die Erwachsenen im Alltag nur sich selbst, Ungerechtigkeit, Mobbing, Undank, Missgunst und Neid, Wörter mit denen wir Tag täglich konfrontiert werden. Dabei sollte sich jeder an die eigene Nase fassen und bei sich selbst stehen bleiben. Vielleicht ist gerade die Weihnachtszeit eine Zeit runter zu kommen vom Stress und vom Alltag und Zeit für Besinnung und Dankbarkeit, schenken von Wohlwollen und lieben Worten, Zeit für eine bessere Welt.

Der MDR schafft mit seinen Beiträgen zur Weihnachtszeit den Anstoß und ich schließe mich mit den Wünschen des ISUV e.V. Verband für Unterhalt und Familienrecht an und wünsche  eine harmonische Weihnachtszeit sowie für 2018 Gesundheit, Lebensfreude, Kraft und innere und äußeren Frieden.

 

Schenkungssteuer

vorgezogener Erbfall kann teuer werden | 27/11/2017

Geschenke sind in der Regel ein Grund zur Freude. Ab einem bestimmten Wert kann es jedoch zu bösen Überraschungen kommen.

Der Fiskus räumt hier je nach Verwandtschaftsgrad Freibeträge ein. Das Finanzamt ist aufmerksam und zieht "hochwertige Geschenke" gern unter "vorgezogene Erbfälle" zusammen.Unkompliziert gestaltet sich die Schenkung auch als vorgezogenen Erbfall in der Familie bei Kindern. Ganz anders dagegen sieht es bei fehlendem Verwandtschaftsgrad aus. Will man den Kindern letztlich nur einen Pflichtteil überlassen und seine Freundin, seinen Freund, den Nachbarn oder eine anders einem nahestehende aber nicht im direkten Verwandtschaftsverhältnis stehende Person bedenken, entstehen schnell hohe Erbschaftssteuern.

Ein Blick in die Tabelle hilft im ersten Schritt, im zweiten ist der Weg zum Fachanwalt oder zu Notar anzuraten.

Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht

Vorsorgen schon zu Lebzeiten | 27/11/2017

Was man wissen sollte: BGH Urteil zur Patientenverfügung 2016

 

Egal wie alt und wie fit man noch ist, rechtszeitig für den Zeitpunkt vorzubeugen, wo man Hilfe benötigt, ist zu empfehlen.

Am 20.11. 2017 hielt die Rechtsanwältin Olivia Goldschmidt im Auftrage des ISUV - Interessenverband   Unterhalt und Familienrecht -
einen sehr interessanten Vortrag zur Vorsorge. Fast 100 Teilnehmer säumten den Saal und nahmen im Anschluss an die interessanten
Ausführungen an einer rege Frage und Antwortrunde teil. 

Einige der Teilnehmer haben bereits Vorsorge über einen Notar vor einigen Jahren getroffen. Was jedoch keiner wusste, dass die
damals notariell erstellte Patientenverfügung heute seine Gültigkeit verloren haben kann und erneuert werden muss, wenn sie nicht
den aktuellen Rechtsansprüchen genügt.

Eine genaue Formulierung ist erforderlich, lesen Sie hier weiter im BGH Urteil.

Im Anschluss verteilte Olivia Goldschmidt für Interessierte aktuelle Vordrucke der Malteser Köln als Empfehlung für Patientenverfügung 
und Vorsorgevollmachten.

Vorsorgevollmachten und Patientenverfügungen können eigenständig, gemeinsam mit dem Hausarzt über einen Notar oder mit einem
Anwalt aufgenommen werden.

Ein Hinweis der Anwältin: die Kosten der Beurkundung beim Notar liegen zwischen 350€ und 500€ je nach Aufwand und Umfang.
Ein Arzt berechnet zwischen 28 und 80€ und ein Anwalt nach Stundenaufwand ab 180€ bis 450€.

Oft werden die Kosten über die Rechtsschutz, wenn eine Versicherung besteht, bis 450€ übernommen.

 

 

Für persönliche Terminvereinbarungen ist sie zu erreichen im Breiten Weg 227 in 39104 Magdeburg Rechtsanwaltskanzlei Olivia Goldschmidt.

 

 

 

Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn

Spekulationssteuer bei Ferien- und Zweitwohnungen | 27/11/2017

Bei Kapitalanlageobjekten spricht man von Immobilien, die zur Gewinnerwirtschaftung,z.B. Fremdvermietung angeschafft wurden. Diese Kapitalanlageobjekte unterliegen einer Spekulationssteuer für den Fall, dass sie vor Ablauf von 10 Jahren verkauft werden. Das gleiche gilt auch für Ferienwohnungen, die nicht selbst, sondern rein für die Fremdvermietung angeschafft werden. Der Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Eine Ausnahme gibt es bei eigengenutzten Immobilien: Eigentumswohnungen, Ferienobjekte, Häuser etc., die zu eigenen Wohnzwecken angeschafft und dann auch mindestens 2 volle Jahre und ein angefangenes genutzt wurden.Hier ist der v.g. Paragraf  nicht anwendbar, es fällt kein Spekulationsgewinn an. Selbstverständlich fällt auch kein Spekulationsgewinn an, wenn die Immobilie mit Verlust verkauft wurde.

Bisher noch nicht geklärt war das Mischverhältnis zwischen eigengenutzten und vermieteten Ferienwohnungen . Hier gibt es aktuell ein Urteil vom Bundesfinanzhof Juli 2017 (27.Juli 2017 IX R 37/16) Danach muss eine Ferienwohnung nicht  das ganze Jahr tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden, sollte aber zur Nutzung zur Verfügung stehen. Eine Klausel der Eigennutzungsmöglichkeit in einem Objektbetreuungs- oder Verwaltervertrag wäre hier ein Indiz. Die Möglichkeit der Eigennutzung muß in einem Zeitraum von 3 Jahren erfüllt sein, wovon nur im mittleren Kalenderjahr eine ganzjährige Nutzungsmöglichkeit gegeben sein muß.