Grundstücksrecht

Neubau auf dem Nachbargrundstück | 20/9/2017

Bebauung des Nachbargrundstücks - Lückenbebauung.

Oft wird in vorherigen Gärten hineingebaut oder in einem B Plan Gebiet, in dem Bungalows und 2 geschossige Wohnbauten erlaubt sind, bekommt der Eigentümer eines Bungalows nach einigen Jahren Ruhe auf dem Nachbargrundstück plötzlich einen Bauklotz vorgesetzt. Grundstücke, die mit unbebaubarem Blick verkauft wurden, werden nach 5-7 Jahren aufeinmal bebaut. Weg ist der schöne Blick ins Grün oder der ruhige Blick auf den Acker. Muß man alles hinnehmen?

Nein, aber: die hätte man sich schlau machen können und Auskunft einholen können:

Flächennutzungsplan oder B Plan z.B.? Welche Fragen sollte ein Makler oder Bauträger beantworten können? Alle ! Denn Sie setzen sein Fachwissen voraus. Und was er im ersten Moment Ihnen nicht beantworten kann, sollte er zügig durch Einholung bei Ämtern und Behörderen und seiner fachlichen Auswertung Ihnen Nahe bringen. Eine Glaskugel dürfen Sie nicht erwarten, aber eine fundierte Auskunft zur vorhandenen Situtation und Möglichkeiten.

Jedes Grundstück ist bebaubar! Wie, womit und wann, das kann Ihnen ein Fachmann sagen!

Doch leider fehlt vielen Maklern und Bauunternehmen Einsicht, Weitsicht oder die Fachkompetenz und so kann es immer mal wieder zu unangenehmen Folgen vor Gericht kommen.
Hinterfragen Sie also die Aus- und Weiterbildung eines Maklers und vertrauen sich Fachleuten an.

Grundstücksrecht: Schadensersatz bei Neubau auf dem Nachbargrundstück

Steht bereits vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrages fest, dass das Nachbargrundstück in naher Zukunft bebaut wird und diese Bebauung den Wert der Immobilie negativ beeinflusst, so ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer auch ungefragt darüber aufzuklären (vorvertragliche Aufklärungspflicht). Dies gilt, so das Gericht, auch, wenn die Gewährleistungsrechte gemäß Kaufvertrag ausgeschlossen sind. Im konkreten Fall wurde sechs Monate nach Vertragsschluss an der Grundstücksgrenze zur veräußerten Dachgeschosswohnung ein mehrstöckiges Mehrfamilienhaus errichtet. Dadurch wurde den Käufern die Sicht verbaut, der Einfall der Abendsonne auf der Terrasse genommen und die Wohnung für die Nachbarn einsehbar. Dem Verkäufer war das Bauvorhaben bei Abschluss des Kaufvertrages bereits bekannt, so dass er sich durch sein Schweigen dem Käufer gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht hat.

Kommentar

Der Verkäufer eines Grundstücks kann trotz des üblichen Gewährleistungsausschlusses zu Schadensersatz verpflichtet sein, wenn er seine vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt. Auch wenn die Vertragspartner unterschiedliche Interessen verfolgen, besteht für jeden die Pflicht, den anderen über die Umstände aufzuklären, die für die Entscheidung über den Vertragsabschluss wesentlich sind. Die Lage und demnach die Nachbarschaft und Infrastruktur gehört bei Immobilien stets zu den wesentlichen und wertbildenden Faktoren.

Autor: Antonia Koch - koch@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2017, 326 O 193/15, IBRRS 2017, 2706