Teileigentum - Nutzungsmöglichkeiten

Besonderheiten bei der Vermietung von Teileigentum | 11/1/2018

Teileigentum ist Sondereigentum nicht zu Wohnzwecken dienender Räume eines Gebäudes, in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem wirtschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gesetzlich in §1 Abs. 3 WEG gesetzlich geregelt. 

Nicht zu Wohnzwecken wäre zum Beispiel ein Ladengeschäft, eine Praxis, ein Büro und sogar Garagen oder Kellerräume.  Auch die Aufteilung in Altenheimen oder Pflegeheimen, also sogenannte Pflegeappartements fallen unter Teileigentum, auch wenn sie bewohnt und zu "Wohnzwecken" genutzt werden.

In der Praxis habe ich es öfters, dass die Verwaltung oder die Gemeinschaft einer nicht im Aufteilungsplan oder bei Kauf geklärten "anderweitigen" Nutzung zustimmen muss. Hier ist der Grundsatz, ob man von Teileigentum oder Wohneigentum spricht schon erheblich.

Zwei interessante Praxisbeispiele:

Ein Flüchtlingsheim darf auch in Teileigentum errichtet werden, eine Umnutzung ist hier nicht erforderlich. Die Einholung einer Zustimmung wäre nur bedingt (Regelung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung) notwendig.

Ein ehemaliges Kinderheim, welches in den 70er Jahren errichtet und seit 2003 leer steht soll als Flüchtlingsunterkunft genutzt werden, nachdem Versuche diese Anlage als Altenheim, Kindertagesstätte, Poliklinik zu nutzen scheiterten. 

Dass diese Nutzung nicht auf die Gegenliebe aller stoß, ist nicht von der Hand zu weisen. 

Jedoch hatte hier eine Unterlassungserklärung der Miteigentümer keinen Erfolg: die Nutzung als Flüchtlingsunterkunft ist zulässig.  

Das Gericht entschied nach dem Grundsatz: Während Wohneigentum nur zu Wohnzwecken genutzt werden kann, kann Teileigentum auch zu Wohnzwecken genutzt werden. 

Der Begriff des "Wohnens" ist weit gedehnt. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Z.B. die Nutzung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung mit laufenden Feriengästen/Mietern dient zu Wohnzwecken. Die Nutzung eines Heimes erkennt der BGH jedoch nicht im Sinne des Wohneigentums an.

Umgekehrt bedeutet dies ebenso, dass vorher gewerblich zu einem anderen wirtschaftlich genutzten Zweck (hier als Büro, Praxis, Ladenlokal, Imbiss o.ä. ) nicht zu Wohnzwecken genutzt werden können. So sind hier behördliche Genehmigung bei Umbauten für die spätere Nutzung und sofern es sich um Teileigentum im Sinne des WEG handelt auch die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen und ggf. eine Änderung in der Teilungserklärung vornehmen zu lassen.