Nutzungsentschädigung

verspätete Rückgabe der Mietsache | 6/4/2018

In der Praxis kommt es inzwischen häufig vor, dass der Mietvertrag für eine Wohnung oder ein EFH durch den Vermieter oder den Mieter gekündigt wurde, jedoch die Mietsache verspätet zurückgegeben wird.

Dies kann verschiedene Gründe haben:

Der Vermieter kündigt wegen Nichtzahlung der Miete und der Mieter bleibt wohnen. Hierauf folgt die Räumungsklage. Der Mieter hat den Vermieter gegenüber den vollen Schaden zu ersetzen.

Der Mieter hat den Mietvertrag fristgemäß gekündigt, zieht aber nicht aus z.B. weil sein Neubauprojekt nicht rechtzeitig fertig wird oder seine neue Mietwohnung einen Wasserschaden hat, wo er derzeit nicht einziehen kann. Auch viele andere Gründe habe ich in meiner jahrelangen Praxis schon erlebt.

Auch im Falle des Eigenbedarfes hat ein Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter zum Mietende auszieht. Was aber vielen nicht bekannt ist, dass sich der Schadensersatz für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem ortsüblichen Mietzins richtet. Hier das Beispiel aus dem BGH Urteil 18.01.2017 VIII ZR 17/16. - Der Vermieter kündigte dem Mieter seines EFH wegen Eigenbedarf. Die Kündigung war zum 31.10.11 rechtswirksam. Der Mieter zog verspätete aus und gab das Mietobjekt zum 15.04.2013 zurück. Das Gericht entschied: bei verspäteter Rückgabe der Mietsache kann der Vermieter als Nutzungsentschädigung die von dem Beklagten entrichtete vereinbarte Miete sowie darüber hinaus die ortsübliche Miete verlangen.

Die ortsübliche Miete orientiert sich an der bei Neuabschluss des Mietvertrages über das Objekt mgl. Miete. Hier in dem Fall genügte der Nachweis der Vermietbarkeit angepasst an den Wohnungsmarkt.

Als Beispiel: Hat ein Mieter das Haus im Jahr 1998 für 890DM Kaltmiete also 455,05€ Kaltmiete gemietet und wurde die Miete seit dem nicht angepasst, zahlt er diese Miete bis zur gekündigten Frist/Mietende. Im Fall der verspäteten Rückgabe jedoch zusätzlich als Schadensersatz die ortsübliche Miete. Da es in den Folgejahren erhebliche Anpassungen bei Neuvermietungen EFH/DHH/RHH gab, ist nicht auszuschließen, dass dann die ortsübliche Miete auch 50%-70% über dem Eingangsmietpreis liegt. 

Die Marktmiete kann ein Vermieter z.B. aktuellen Angeboten aus dem Netz entnehmen: Immobilienscout und Immonet oder in einem Beratungsgespräch beim Fachmann, hier sachverständigen Makler oder Gutachter.

Qualifizierte Makler, Hausverwalter und Gutachter können auch aus ihrem Bestand oder im Netzwerk einen Mietspiegel erstellen. Leider gibt es in Sachsen Anhalt keinen öffentlichen Mietspiegel.