Anfechtung bei Grundstückskauf

Altlastenverdacht | 17/4/2018

In einem Notarvertrag findet sich die nachfolgende Formulierung vor: 

Die Rechte des Käufers wegen Sachmängel aller Art, insbesondere Bau- und Bodenbeschaffenheit, Richtigkeit  des Flächenmaßes, Verwendbarkeit und Ertrag werden ausgeschlossen, ausgenommen Schadensersatzansprüche bei Vorsatz oder Arglist des Verkäufers. Oder auch: Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Grundstück werden hiermit ausgeschlossen. Der Veräußerer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten sowie Abstandsflächenübernahmen oder Baulasten nicht bekannt sind.

In dieser Form findet man Formulierungen in Notarverträgen in Bezug auf den Ausschluß von Altlastenverdacht. Viele Notare hinterfragen diese Position auch noch einmal gesondert. Dies macht sich insbesondere beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in einer Bestandsfläche erforderlich. In einem B Plan Gebiet erübrigt sich die Problematik meist. Hier haben  entsprechende Maßnahmen zur Prüfung des Bodengrundes im Rahmen der Erschließung durch den Erschließungsträger stattgefunden.

Wenn dem Verkäufer ein Altlastenverdacht bekannt ist, muss er spätestens bei Kauf sich offenbaren und diesen ansprechen, um nicht Gefahr zu laufen, dass auf ihn Schadensersatz oder eine Rückabwicklung des Vertrages zukommt.

Altlasten sind auch vergrabene Fässer, Metallgegenstände, Asbest, Bauschutt o.ä. 

Zu DDR Zeiten war es auf Wochenendgrundstücken oder im privaten Hausbaubereich durchaus üblich, das alte Gruben mit Bauschutt oder anderen Materialien verfüllt wurden. Im Normalfall wurde diese Grube dann überbaut. Was aber wenn hierdurch Flüssigkeiten oder andere Chemikalien ins Bodenreich gelangten. Dann kann auch noch nach Jahren dieser Rückstand festgestellt werden.

Ganz besonders schlimm ist es, wenn sich auf dem Grundstück ein Öllager oder ein Gebäude befand, welches früher der chemischen Reinigung diente.

Dies betrifft auch Flächen von ehemaligen Garnisionsgeländen, Flächen der Deutschen Bahn. Diese Fläche gilt offiziell als Altlastenverdachtsfläche. Haben Bauträger hierauf über ein B Plan Verfahren die Grundstücke erschlossen oder hat ein Bauherr das Grundstück von der Stadt gekauft, gab es hier im Kaufvertrag einen ausdrücklichen Hinweis. Diesen Hinweis hat der Bauherr im späteren Weiterverkauf der Immobilie einem Käufer zur Kenntnis zu geben. Sonst wäre es Arglist und der Käufer kann auf Wertminderung, Schadensersatz oder Anfechtung des Grundstückskaufes klagen.

Diese Klage hat Erfolg, wie man an vielen Beispielen sieht.