Erbbaurecht - öffentliche Lastentragung

Erbbaurecht und Folgen | 17/4/2018

Nicht jeder Bauherr baut auf Eigentumsland. In der Praxis kommt es auf Grund der Grundstücksknappheit in Großstädten dazu, dass Erbbaurechtsgrundstücke der Stadt ausgeschrieben und ggf. sogar im Losverfahren jungen Familien als Bauland zur Verfügung gestellt werden. Aber auch der Bau auf Kirchenland im Erbbaupachtrecht ist üblich. 

Banken sehen die Bewertung eines Neubauobjektes auf Erbbaurechtsland eher kritisch, da sie ein Stück Sicherheit abgeben.

Das Erbbaurecht steht in Abteilung II Rang I vor der Grundschuld der Bank. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht.

Es ist ein Für und Wider mit dem der Bauherr sich hier auseinander setzen muss. Auf der einen Seite ist er u.U. froh ein Grundstück in der Stadt in guter Lage gefunden zu haben, auf der anderen Seite ist ihm die Problematik "Erbbaurecht" unbekannt und ihm gehört nur der Baukörper auf dem Erbpachtgrundstück. Die Öffentlichen Lasten, dies sind vor allem Grundsteuer, Erschließungskosten, Anschlussgebühren, Kommunalgebühren zahlt der Bauherr und Hauseigentümer, nicht der Erbpachtrechtsgeber.

Hierzu gibt es in der Regel ein Vertrag zur Übernahme der Kosten und Steuern. Liegt die Erschließungsmaßnahme weit zurück, ohne dass die Behörde darüber abgerechnet hat, ist der Streit oft vorprogrammiert. Laut Gesetz ist der Erbbauberechtigte zahlungspflichtig, wenn er zum Zeitpunkt der Zustellung der Rechnung das Grundstück nutzt. Ein Notarvertrag würde einem solchen Fall vorbeugen. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Käufer oder Erbbauberechtigter mit der Formulierung: 

Erschließungsbeiträge nach §127 ff BauGB sowie alle grundstücksbezogenen Anliegerbeiträge für öffentliche Einrichtungen und Kosten für die Grundstücksanschlüsse nach dem Kommunalabgabengesetzt trägt der Veräußerer, soweit zum heutigen Tag (Beurkundung) der Leistungsbescheid zugestellt oder Vorausleistungen angefordert wurden. Dies gilt unabhängig von der Fälligkeit zukünftiger Bescheide. 

Dies erörtert sich einfach: Alle Bescheide, die zugestellt wurden oder wo der Verkäufer oder wie hier Erbbaurechtsgeber am Tag der Beurkundung Kenntnis hatte trägt dieser. Neue Bescheide trägt der Bauherr bzw. Käufer. 

Gibt es hierzu keine Regelung, tritt die gesetzliche in Kraft und Bauherren oder Käufer zahlen auch 7-10 Jahre rückliegende Straßenausbau- oder Erschließungskosten, die zwar bekannt und ggf. auch schon abgeschlossen sind, wo aber noch keine oder keine abschließenden Gebührenbescheide ergingen.

Als ausgebildete Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft unterstütze ich meine Käufer und Verkäufer mit fachkompetenter Beratung auch bei der Vorbereitung von Notarverträgen und bespreche diese inhaltlich mit den Beteiligten vor dem Notarvertragsabschluss.