Erbbaurecht

Gesetzlicher Inhalt Erbbaurecht §1 (1) ErbbauVO 75

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

  • Beispiel: Aus steuerlichen oder persönlichen Gründen möchte der Eigentümer eines Grundstücks dieses nicht verkaufen. Ihm ist jedoch egal, was seine Erben später damit machen oder er hat keine Erben. Ihm ist es aber auf jeden Fall nicht mehr möglich, das Grundstück zu bewirtschaften und zu pflegen. Hier wäre das Grundstück, da es dem Eigentümer noch einen finanziellen Ertrag aus dem Erbbaurecht bringt, wie ein Sparbuch.

Beim Notar wird kein Kaufvertrag für das Grundstück, sondern ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen mit dem vertragsgemäßen Inhalt:

  • Verwendung: Errichtung eines Bauwerkes, Instandhaltung und Nutzung
  • Lastentragung: Der Erbbauberechtigte, hier also Nutzer des fremden Grundstück und Eigentümer der von ihm hierauf errichteten Immobilie trägt öffentliche und privatrechtliche Lasten und Abgaben.
    Er hat das Grundstück und die Immobilie auch so abzusichern, daß im Schadensfall diese aus der Entschädigung der Versicherung wieder aufgebaut werden kann.
  • Sicherungsanspruch: Das Erbbaurecht wird im ersten Rang des Grundbuches eingetragen. Anschließend kann die Hypothek hinter dem Erbbaurecht im Grundbuch gesichert.
    Heimfallanspruch: regelt beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen, die beide Parteien miteinander abstimmen und regeln, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.
  • Entgeld = Erbbauzins. Bei der Vereinbarung über wiederkehrende Leistungen (Erbbauzins) findet das Bürgerliche Gesetzbuch über die Reallasten entsprechende Anwendung. Der Erbbauzins kann in Höhe und Zeit im voraus bestimmt werden. In der Regel beträgt der Erbbauzins 5-6% vom Grundstückswert und ist in mtl. Raten zu erbringen. Abweichende Vereinbarungen sind mgl.
  • Erhöhungen des Erbbauzinses sind frühestens nach 3 Jahren mgl. Beginn ist der Vertragsabschluss bzw. die letzte Erhöhung.
  • §8 ErbbauVO 75 (Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht)
    Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Konkursverwalter erfolgen, sind insoweit unwirksam, als sie die Rechte des Grundstückseigentümers aus einer Vereinbarung gem. §5 vereiteln oder beeinträchtigen würden.
    Auf Grund der Rangstelle wie bereits vorangeschrieben steht das Recht des Grundstückseigentümers vor der eingetragenen Hypothek des Gläubigers.
    Besonders interessant ist ein Erbbaurecht für junge Familien ohne Eigenkapital oder hohe Grundstückspreise in den Großstädten.
    Üblicherweise werden 99 Jahre Laufzeit vereinbart. Dies betrifft in der Regel Grundstücke von Kirchen und Gemeinden. Vorgeschrieben ist nur, dass eine Laufzeit vereinbart werden muss. Interessant ist das Erbbaurecht aus steuerlichen Gründen der Verwender auch für erheblich kürzere Laufzeiten z.B. 5 oder 10 Jahre. Regelungen auf jederzeitige Kaufoptionen lassen sich einräumen.
    Vertragliche Vorkaufsrechte nützen im Zweifelsfall aber überhaupt nichts. Wenn der Grundstückseigentümer seine Immobilie verkaufen will oder einen neuen Erbpachtvertrag mit einem Dritten abschließen will, ist dieses Vorkaufsrecht wertlos.
  • Vorteile des Erbbaurechts: Es senkt die mtl. Belastung
  • Nachteil des Erbbaurechts: Die Zahlungsverpflichtung dauert länger. Nachteilig sind Ankaufverpflichtungen des Erbbauberechtigten.
  • Wichtig: Es sollten alle wichtigen Vertragsbestandteile und Vereinbarungen ins Grundbuch eingetragen werden. Die Vereinbarung einer Kaufoption wäre von Vorteil. Heimfallansprüche klar definieren und eng begrenzen Zinsanpassungsklausel an Lebenshaltungsindex koppeln Vertraglich klären, wer öffentliche Lasten und Erschließungskosten trägt. Hier üblicherweise der Erbbauberechtigte.