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Leibrente

Die Leibrente ist eine Reallast in Form einer wiederkehrenden Leistung. Die Leibrente wird angewandt z.B. beim Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis. Dies kann in Form einer mtl. Ratenzahlung erfolgen. Die Zahlung der mtl. Rente erfolgt bis zum Tod des Rentenempfängers(Verkäufers). Auch die Koppelung mit einem Wohnrecht ist mgl. Dies nimmt Einfluß auf den Kaufpreis. Durch einen frühen Tod des Leibrentenberechtigten wird die Zahlung der Leibrente vorzeitig beendet. Es tritt für den Käufer der Fall eines versicherungsmathematischen Gewinns ein. Der seinerzeit bei Kauf errechnete Rentenwert wird durch den Tod außer Kraft gesetzt. Die eigentlich noch verbleibende Restschuld entfällt. Der KP Vorteilsfall tritt ein. Die Lebenserwartung wurde insbesondere durch Versicherungsgesellschaften berechnet und nach Index erstellt. Zum Zeitpunkt des Verkaufes der Immobilie sind nachfolgende Kriterien von entscheidender Bedeutung für die Festsetzung der mtl. Rate:

Wert der Immobilie zum Kaufzeitpunkt

Alter des Verkäufers und in dem Fall Leibrentenberechtigten auch Gläubiger genannt.

Verzinsung

Wird eine Anzahlung geleistet oder eine weitere Reallast oder Dienstbarkeit fällig oder ist zu berücksichtigen.

Eine Reallast kann auch sein: Lieferung von Lebensmitteln, Wasserlieferung, Stromlieferung, aber auch Pflege einer bedürftigen Person.

 

Hier bekommen Sie Beispiele der Leibrente berechnet.

http://www.n-heydorn.de/leibrente.html

Versicherung

  • Versichern kann man sich gegen Personen-,Sachschäden- und Vermögensschäden.
  • Jeder seriöse Makler sollte eine Vermögensschadenshaftpflicht vorweisen können.
  • Versicherung für Grundstücks- und Hypothekenmakler
  • Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf die Tätigkeit eines hauptberuflichen Haus-,Grundstücks- und Hypothekenmaklers/Sachverständigen und Gutachter auf dem Gebiet des Grundstücks- und Wohnungswesens.
  • Weitere Absicherungen aus dem Tätigkeitsfeld Haus-, Grundstücks- und Wohnungsverwalter sowie für Wohnungs- und Baubetreuungsunternehmen mgl.
  • Zu den Vermögensschäden gehört die Haftpflichtversicherung für eigenes Handeln nach §823 Abs. 1 BGB und für das Handeln einer anderen Person nach BGB 831 Abs. 1 geregelt.
  • Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sichert Ansprüche Dritter im Schadensfall gegenüber Haus- und Grundstückseigentümer, Nießbraucher, Pächter, Mieter etc.
    Bauherrenhaftpflichtversicherung - Hier ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Bauherren handelt, der die Bauleitung und Ausführung an Dritte vergeben hat oder um einen Grundstückseigentümer .
  • Weitere Arten von Vermögensversicherungen: Privat-Haftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung und Rechtsschutzversicherung.
    Sachversicherungen sind Verbundene Wohngebäudeversicherung. Versicherbar sind hier Gebäude gegen Brand-, Blitzschlag-, Explosion, Anprall, Absturz eines Flugkörpers, Leitungswasser, Sturm, Hagel,
  • Bruchschäden an Rohren- und Wasserversorgung und Frostschäden.
  • Ein Bauherr oder Käufer, der sein Objekt mit einer Hypothek beleihen will muß es ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung ausreichend gegen v.g. Schäden versichern.
  • Bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie möchte die Hypothekenbank den Nachweis haben, daß eine Gebäudeversicherung für das zu finanzierende Objekt besteht. Kündigen oder übernehmen kann ein Käufer die bestehende Versicherung ab dem Zeitpunkt (4 Wochen) des Eintrages als Eigentümer im Grundbuch. Es gilt das Eintragungsdatum.
  • Verbundene Hausratversicherung Versichert ist der gesamte Hausrat gegen Zerstörung oder Schäden bzw. Abhandenkommen durch Brand, Blitzschlag, Explosion, bzw. Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeuges, seiner Teile oder Ladung.
  • Einbruchdiebstahl, Raub oder den Versuch einer solchen Handlung, Vandalismus, Einbruch, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
  • Beim Abschluß einer Hausratversicherung ist die Abgrenzung zur Gebäudeversicherung zu beachten.
  • Im Rahmen gesonderter Bedingungen wird auch Versicherungsschutz für den Hausrat gegen Elementarschäden wie z.B. Überschwemmung des Versicherungsortes, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen angeboten.
  • Auch Privathaftpflichtversicherungen sind in der Hausratversicherung zu integrieren. In einigen Altverträgen aus den vorm. Staatl. Versicherungen wurden diese ohne Mehrkosten übernommen.
  • Makler müssen über eine einwandfreie Bonität verfügen und Grundregeln beachten, um die Berechtigung auf Lebenszeit behalten zu dürfen. Bestand hat die Tätigkeit selbstverständlich nur mit der entsprechenden Basis an Fachwissen und ständige Qualifikation. Eine Verbandszugehörigkeit kann hilfreich sein, ist aber nicht notwendig.

Zwangsversteigerung und Suizidgefahr

Wenn mit der Fortsetzung eines Zwangsversteigerungsverfahrens über ein Grundstück die Gefahr der Selbsttötung des Schuldners verbunden ist und dieser Gefahr nur durch die dauerhafte Unterbringung des Schuldners entgegengewirkt werden kann, ist das Zwangsversteigerungsverfahren unter Auflagen auf Zeit einzustellen, so der BGH mit Beschluss vom 06. Dezember 2007.
Im zugrunde liegenden Fall war gerichtlich angeordnet worden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren für zwei Jahre unter der Auflage an den Schuldner einzustellen sei, dass dieser sich wegen der bei ihm bestehenden Suizidgefahr regelmäßig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lasse muss. Der BGH bestätigte diese Gerichtsentscheidung unter Abwägung der sich gegenüberstehenden Rechtsgüter. Es müsse in diesem Fall zumindest versucht werden, durch eine befristete Einstellung der Vollstreckung - verbunden mit Auflagen - eine Besserung des Gesundheitszustandes des Schuldners zu erreichen.

Kommentar

Die Entscheidung des BGH ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten sicherlich ausgewogen, da den elementaren Rechten auf Leben und Freiheit Vorrang eingeräumt worden ist. Problematisch erscheint jedoch, dass nicht berücksichtigt worden ist, welche Konsequenzen der Beschluss in der Praxis haben wird. Der Schuldner wird gezwungen, eine Therapie zu machen, an deren Ende das Ziel steht, genau die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die die Therapienotwendigkeit erst ausgelöst hat.
Ob eine Therapie unter solchen Voraussetzungen Erfolg haben kann, darf zumindest bezweifelt werden, so dass nach dem zweijährigen Aufschub am Ende vermutlich doch die dauerhafte Einweisung stehen wird, die der BGH eigentlich vermeiden wollte. Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger ist unterdessen während der zweijährigen (vermutlich erfolglosen) Therapie erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen ausgesetzt.

Autor:  Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. Dezember 2007, V ZB 67/07 - www.bundesgerichtshof.de

Immobilienbewertung

  • Nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sollten beide Seiten Kenntnis über den tatsächlichen Wert der Immobilie haben. Wichtig ist das zum Beispiel auch bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gar Enteignungen.

Wichtige Begriffe

  • Sachwert: Wird ermittelt aus dem Boden-, Gebäude- und Außenanlagenwert. Er ist die Basis für die Ermittlung des Beleihungswerts. Verkehrswert/Marktwert:
  • Der Preis, der im Augenblick tatsächlich erzielt werden kann (objektiver Tauschwert, errechnet aus Sachwert und Marktlage).
  • Beleihungswert: Er gibt an, welcher Preis längerfristig sicher erzielt werden kann. In der Regel höchstens 80 Prozent des Verkehrswertes. Wird von Banken bei Finanzierungen herangezogen.
  • Ertragswert: Verfahren für die Wertermittlung von Renditeimmobilien. Setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen.

Kauf oder Verkauf von selbst genutzten Immobilien

  • Kein Verkäufer möchte zu wenig Geld für seine Immobilie erhalten. Umgekehrt möchte der Käufer nicht zu viel zahlen. Bei Zweifeln gibt dann ein Verkehrwertgutachten Aufschluss. Der so genannte Verkehrswert stellt den Preis dar, der aktuell tatsächlich am Markt erzielt werden kann, und zwar "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse", wie es in Paragraf 194 des Baugesetzbuches steht. Verkehrswertgutachten erstellen zum Beispiel die Gutachterausschüsse ihrer Stadt. Die Gebühren richten sich in der Regel nach der Höhe des ermittelten Verkehrwertes. Der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg verlangt zum Beispiel bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro mindestens 1.185 Euro (zuzüglich weiterer Auslagen). Gutachten erstellen zum Beispiel aber auch der TÜV (über seine Tochtergesellschaft TÜV Infratec) oder die Dekra.

Kauf oder Verkauf eines Renditeobjektes

  • Für die Wertermittlung eines Renditeobjektes (zum Beispiel ein Mietshaus) gelten andere Maßstäbe als beim selbstgenutzten Eigenheim. Entscheidend ist der Ertragswert. Er wird ermittelt aus den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert. Auch hier erstellen Sachverständige Gutachten.

Wertermittlung ist wichtig für Bank-Darlehen

  • Banken sind bisweilen sehr zurückhaltend bei der Immobilienfinanzierung. Da sie kein Geld verlieren wollen, finanzieren sie in der Regel höchstens 80 Prozent des Kaufpreises, um im Falle einer Zwangsversteigerung nicht draufzuzahlen. 80 Prozent vom Verkehrswert ist der so genannte Beleihungswert. Er gibt an, welcher Preis nachhaltig für eine Immobilie zu erzielen ist. Er liegt somit, außer in schlechten Phasen, unterhalb des Verkehrswertes. Hypothekenbanken decken in der Regel nicht den vollständigen Beleihungswert über erstrangige Darlehen, sondern meist nur 60 bis 80 Prozent davon.

Gutachten bei Vermögensstreitigkeiten, Enteignungen

  • Bei Erbschaften gibt es oft mehrere Erben. Hinterlässt der Verstorbene eine Immobilie, ist Streit um die gerechte Aufteilung bisweilen vorprogrammiert. Denn derjenige Erbe, der die Immobilie bekommt, muss die anderen Erben auszahlen. Ein Gutachten gibt auch hier einen guten Anhaltspunkt, um zu einer gerechten Lösung zu gelangen. Ähnliches gilt übrigens bei einer Ehescheidungen. Auch wenn eine Immobilie oder ein Grundstück enteignet wird (beispielsweise, weil dort eine öffentliche Straße gebaut werden soll), ist ein Wertgutachten ratsam.

Die Wertgutachten berücksichtigen übrigens eine Vielzahl von Faktoren:

  • Voraussichtliche Restnutzungsdauer, Lage, Zustand und vieles mehr. Natürlich gelten die ermittelten Werte nicht auf alle Ewigkeit.
  • Die Marktlage kann sich ändern, eine gute mit der Zeit zu einer weniger guten Lage werden - oder umgekehrt. Das sollten vor allem Käufer berücksichtigen.
  • Denn eine Immobilie ist zwar eine verhältnismäßig sichere Anlageform, aber eine Garantie auf Wertsteigerungen gibt es nicht. (fk)

Fundus: Immowelt

Bevor Sie an den Verkauf oder die Übertragung Ihrer Immobilie denken, ist der Weg zum Fachmann bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie ratsam.

Oft ist der Verkäufer Leihe und unerfahren, was die Einschätzung zum Verkehrswert und zum Martkwert angeht.

Der Verkehrswert setzt sich aus Sach- und Ertragswert zusammen und gibt den stichtagsbezogenen Wert als Grundlage für Gutachten, Erbschaftsauseinandersetzungen etc wieder.

Interessant wird es beim Marktwert und Einfluß des Marktwertes auf den Verkehrswert beim Verkauf.

In meiner Praxis ist es oft erstaunlich, wie in manchen Regionen auf Grund der Nachfrage ein höherer Marktwert im Verkauf erzielt wird als der Verkehrswert wiedergibt. Hier ist die Aussage Lage, Lage, Lage spiegelbildlich wiedergegeben.

In anderen dann eher ländlichen oder wirtschaftlichen schwachen Regionen hat die Immobilie dann einen bestimmten Verkehrswert, die Durchsetzung im Verkauf und damit dann der erzielbare Marktwert liegt aber weit unter dem Verkehrswert.

Wertermittlung leicht gemacht

Das Sachwertverfahren auf dem Prüfstand -

Bericht und Vortrag von Herrn Bischoff

http://www.ing-sn.de/fileadmin/Veranstaltungen/Fachvortraege/13.10.11_Mitteldeutsches_Sachverstaendigenforum/Bischoff_Das_Sachwertverfahren_auf_dem_Pruefstand_Kurzfassung_1Std.pdf

Was ist eine Schrottimmobilie?

Definition von Schrottimmobilie - Immobilienbetrug.
Was ist eine Schrottimmobilie?


Eine Schrottimmobilie ist eine Immobilie, die deutlich überteuert gekauft oder verkauft wurde. Diese Immobilie hat heute einen deutlich niedrigeren Wert oder gar keinen Wert mehr.


Viele Verbraucher wurden mit diesen Immobilien betrogen.- Betrug - Besonders die sogenannten "Steuersparmodelle" möchte ich hierbei hervorheben. Hier wurden auch teilweise minderwertige Immobilien an den Mann oder die Frau gebracht.
Diese Finanzierungen wurden u.a. von der Badenia-Bausparkasse und der heutigen HypoVereinsbank durchgeführt, auch wenn die Kunden kein Eigenkapital hatten. Oft waren Struckturvertriebe beteiligt.


Schrottimmobilien treiben den Besitzer oft in den Ruin. Deshalb sollte hier sofort etwas unternommen werden. Hier ist die Immobilienakuthilfe der richtige Ansprechpartner für Sie, denn hier bekommen Sie ohne Risiko geholfen.


Sie bekommen Lösungswege zur Rettung der Immobilie bzw. zur Schadensminimierung aufgezeigt und dies alles ohne Risiko.

Immobilien im Steuerrecht

Spekulationsgewinn

Was ist Spekulationsgewinn?

  • Beispiel: Sie erwerben eine Immobilie unter der Maßgabe diese gewinnbringend weiter zu verkaufen. Der Gewinn aus dem Anschaffungskosten: Kaufpreis + Kaufnebenkosten abzüglich dem Erlös aus dem Weiterverkauf unterliegt der Versteuerung. Die Art der Versteuerung richtet sich nach dem geltenden Steuerrecht. Wie nachfolgend beschrieben.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten, steuerrechtlich Werbungskosten genannt?

  • Kosten für Anzeigen, Notarkosten, Maklerprovision, Grundbuchamtskosten oder Kosten für Wertschätzung und Gutachten.

Berechnungsschema bei priv. Veräußerungsgewinn

  • Veräußerungserlös - Anschaffungskosten, gemindert durch die Afa - Werbungskosten = Spekulationsgewinn

Da es hier auch Freigrenzen gibt, empfiehlt sich für den Einzelfall der Weg zum Steuerberater oder die Nachfrage beim zuständigen Finanzamt.

Praxisbeispiele:

Beispiel: Auf Grund Familienzusammenführung erwerben Sie eine Immobilie im Frühjahr 2007 – auf Grund dienstlicher Versetzung, Trennung oder anderer persönlicher Gründe – wird diese Immobilie im Folgejahr verkauft. Sollte ein Gewinn erzielt werden, unterliegt dieser der Versteuerung aus Spekulationsgewinn, da ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum der notariellen beglaubigten Kaufvertrag. Nun kann man ja auf den Gedanken kommen, dann schließe ich mit dem Käufer einen Vorvertrag. Aber hiervon ist dringend abzuraten. Vorverträge sind Stolpersteine für Verkäufer, wenn Sie notariell geschlossen wurden, um die Rechtswirksamkeit herzustellen. Es gilt das Datum der vertraglichen Bindung. Rechtlich unwirksam hingegen wären Vorverträge auf Grund von privaten Vereinbarungen als zweiseitige Willenserklärung, da es den Grundsatz der Beurkundungspflicht im Grundstücksgeschäft gibt.

Spekulationsfrist

Eine besondere Bedeutung hat jetzt unser Verfahren gegen die rückwirkende Verlängerung der Spektulationssteuer hieß es noch 2005 in einem Bericht der Zeitschrift der Steuerzahler: www.steuerzahler.de Hier weiter- Beitrag gekürzt: Das Finanzgericht Niedersachsen hat zum Ausdruck gebracht, dasswin dem Verfahren auch grundsätzlich geklärt werden soll, ob die vom Bundesverfassungsgericht für die Jahre 1997-1998 festgestellten Vollzugsdefizite auch im Jahr 1999 bestanden haben und so eine verfassungswidrige Besteuerung vorlag. Noch im März wurden die Finanzämter angewiesen, Einsprüche gegen die Spekulationssteuer ab 1999 als unbegründet zurückzuweisen. Dies wurde dann jedoch in einem BMF Schreiben zu den Vorläufigkeitsvermerken (IV D 2-S 0338-73/04 vom 19.07.2004) revidiert. Danach sollen die Finanzbehörden Einspruchsverfahren für die Zeiträume ab 1999 ruhen lassen. Ärgerlich ist nur, daß Steuerzahler, deren Einsprüche zwischenzeitlich negativ entschieden worden waren, womöglich von einer Steuererstattung ausgeschlossen sind. Mit Einführung der Abgeltungssteuer ist das Thema Spekulationssteuer vom Tisch !?
Nachfolgender Text: Quelle: Bundesfinanzministerium 10/07

Abgeltungsteuer

Die Abgeltungsteuer ist eine neue Erhebungstechnik für Steuern auf Kapitaleinkünfte, die ab 2009 in Deutschland eingeführt werden soll. Sie ersetzt das heutige Verfahren, nach dem der Steuerpflichtige seine Kapitalerträge in der Einkommensteuer-Erklärung angeben muss. Damit wird für Kapitalerträge, ähnlich wie bei der Lohnsteuer, ein so genanntes Quellenabzugsverfahren angewandt. Das Gesetz zur Abgeltungsteuer wurde im Frühjahr 2007 im Rahmen der Unternehmensteuerreform im Deutschen Bundestag beraten. Mit dieser Steuer wird auf Kapitalerträge eine einheitliche Steuer von 25 Prozent erhoben. Diese ist unabhängig vom individuellen Steuersatz. Somit sind die individuellen Kapitaleinkünfte in der Regel nicht mehr Teil der Jahreseinkommensteuererklärung. Statt über den jährlichen Einkommensteuer-Bescheid wird diese Steuer direkt von den Geldinstituten für jeden Kunden an das Finanzamt überwiesen. Das Verfahren bedeutet eine Vereinfachung der Besteuerung von Kapitalerträgen. Für die Abgeltungsteuer wird ein so genanntes Veranlagungswahlrecht eingeräumt. Man kann also wählen, ob man nach der neuen Abgeltungsteuermethode besteuert werden möchte oder nach der herkömmlichen Methode. Diejenigen, deren individueller Grenzsteuersatz unter 25 Prozent liegt, werden das alte Verfahren wählen - diejenigen, die darüber liegen, werden sich für die Abgeltungsteuer entscheiden. Für beide Methoden aber gilt, dass das Halbeinkünfteverfahren und die Spekulationsfrist wegfallen. Bei Aktien, die vor dem 1. Januar 2009 gekauft wurden, sollen allerdings die Veräußerungsgewinne auch zukünftig einkommensteuerfrei bleiben.

Neu im Steuerrecht ab 2009

für vermietete Immobilien:

Laufende Erträge

  • Nach altem und neuem Recht Besteuerung der Einkünfte (Einnahmen ./. Werbungskosten) mit dem persönlichen Steuersatz.

Veräußerungsergebnisse

  • Nach altem und neuem Recht Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung nur bei Haltedauer unter 10 Jahren. In einer solchen kurzen Frist erlittene Veräußerungsverluste nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgleichbar. Insoweit wirkt sich die Verschiebung der Veräußerungsgewinnbesteuerung für Kapitalanlagen von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG nach § 20 Abs. 2 EStG aus.

Auswirkungen

  • Keine direkten Auswirkungen; ob die geänderte Besteuerung der konkurrierenden Anlageformen sich auswirkt, kann nicht sicher prognostiziert werden.

für eigengenutzte Immobilien

Laufende Erträge

  • Keine Besteuerung (Konsumgutlösung)

Veräußerungsergebnisse

  • Meist keine Besteuerung bei durchgängiger Eigennutzung oder Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG)

Auswirkungen

  • Keine direkten Auswirkungen; ob die geänderte Besteuerung der konkurrierenden Anlageformen sich auswirkt, kann nicht sicher prognostiziert werden.

Mietkauf

Miete / Kauf oder Mietkauf : Was ist das ?

  • Vorwort : In Gesprächen mit Kunden ist mir bewußt geworden, welche Unsicherheit und Verunsicherung aber auch Rechtsunkenntnis bei Kunden und Interessenten vorherrscht. Die nachfolgenden Ausführungen sollen keine Belehrungen sein, aber Interessierten Anregung und Sicherheit geben, sich fachlichen Rat bei Rechtsanwälten und Notaren vor Vertragsabschluß einzuholen.
  • Mein Tip: Lieber gutes Geld für fachliche Beratung ausgeben, als aus Schaden mit der Einsicht diesen teuerer bezahlt zu haben, klug werden.

Denn wie heißt es so schön: Vorsorgen ist besser - als heilen.

Wissenswertes

Was ist Miete ? Miete ist eine endgeldliche Gebrauchsüberlassung.Einen Ertrag aus der Sache (Früchte) darf der Mieter nicht ziehen. Die Mietwohnung kann der Mieter nicht veräußern, verändern oder vererben. Die Behandlung, Vergütung und Rückgabe der Mietsache regelt der Mietvertrag. Mdl. Mietverträge über ein Jahr bedürfen der Schriftform.aa

Wann ist die Miete sinnvoll?

  • Eine Miete ist sinnvoll, wenn der Nutzer nur vorübergehend das Objekt in Anspruch nehmen will oder aber, wenn die Miete so günstig ist, dass eine anderweitige Finanzierung wirtschaftlich unvernünftig wäre oder nicht mgl. ist.
  • Dann ist das Gegenstück - der Kauf - die Eigentumsverschaffung einer Sache gegen Endgeld (Kaufpreis). Die Sache kann eine fertige Immobilie oder ein noch zu bebauendes Grundstück sein. Hier besteht grundsätzlich notarielle Beurkundungspflicht (BGB § 313). Kommt kein notarieller Kaufvertrag zustande, ist das Rechtsgeschäft nicht abgeschlossen und unwirksam. Das abgeschlossene Rechtsgeschäft wird mit der Eintragung im Grundbuch beendet. Wichtig : Besitzer sind Sie mit Erwerb (Notarvertragsabschluß) - Eigentümer werden Sie mit Eintragung im Grundbuch. Aus diesem grundsätzlichen Verständnis werden Sie nun besser meine Ausführungen zum Mietkauf verstehen.
  • Mietkauf ist eine mietvertragliche Form + Notarvertrag als verbundene Einheit und kann in den nachfolgenden Varianten auftreten: Mietvertrag + notarieller Optionsvertrag Mietvertrag + notarielles Kaufangebot des Eigentümers oder Mietvertrag + Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung und Annahmeerklärung des Käufers. Bei letzterem kommt dann durch die spätere Annahmeerklärung der Kauf zustande.
  • Mietkaufmodelle sind demnach beurkundungspflichtig, wenn Sie ein rechtsgültiges Mietkaufgeschäft eingehen wollen. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig.
  • Bietet Ihnen jemand ein Mietkaufvertrag ähnlich einem Mietvertrag an, hier in Form der Opitionsformulierung im Mietvertrag: Käufer erwirbt 2010 die Immobilie zum Preis von xyz oder Verkäufer verkauft das vom Mieter genutzte Objekt an diesen 2010 zum Preis von xyz oder ähnlich, laufen beide Seiten nicht nur Gefahr der Unwirksamkeit der Passage - nein vielmehr ist keine Seite eine 100%ige Kauf- oder Verkaufverpflichtung eingegangen, da diese notariell hätte beukundet werden müssen.Wenn Sie so wollen, ist es eine Zusage in Treu und Glauben.
  • Für den Verkäufer stellt sich bei einem Mietkauf die Frage, wie weit er sich vertraglich bindet. Auch Vorverträge unterliegen deshalb der Spekulationsfrist. Hier erfolgt zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung. Innerhalb der Spekulationsfrist darf der Verkäufer aus der Sicht des Finanzamtes kein Geld und keine Anzahlung annehmen. Ungewiss ist eine Mietoption in Mietverträgen, da man nie weiß, ob der Verkäufer nicht vielleicht doch jemand findet, der ihm mehr bietet und er dann an diesen verkauft.
  • Da Kauf nicht Miete bricht müßte dann der neue Eigentümer bei Ihnen Eigenbedarf anmelden. Vermeiden Sie jedoch durch fachliche Beratung im Vorfeld Ärger und Unmut.
  • Wichtiger Grundsatz: Kein Mietkauf - ohne notariellen Vertragsabschluß !!! Nochmaliger Hinweis: Auch Vorverträge sind beurkundungspflichtig, sonst läuft man Gefahr der Unwirksamkeit des Mietvertrages auf Grund der getroffenen Abreden und Vereinbarungen zum Kauf. Wenn das Vorkaufsrecht ernst gemeint ist, wird es auch beurkundet. In Streitfällen um die Wirksamkeit des gesamten Vertrages gilt der Grundsatz: Hätte der Mieter ohne Vorkaufsrecht den Vertrag auch abgeschlossen ? Bei nein, ist der Mietvertrag unwirksam.
  • Lassen Sie die Finger von "Versuchsballonen" vermeindlicher Bauträger mit Mietkaufangeboten oder privaten Trittbrettfahrern!
  • Steuerfalle: wirtschaftlicher Eigentum, das heist: Sie kaufen oder beziehen ein Haus und haben im notariellen Kaufvertrag vereinbart: Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten gehen mit dem Tag der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. Dieser Tag ist der Stichtag für das Finanzamt im Hinblick auf die Spekulationsfrist, die bis zur Entscheidung der obersten Instanz noch auf 10 Jahre lautet. Diese Frist gilt nicht für eigengenutzten Wohnraum.
  • Bei Mietkauf dieser Art gibt es keine Eigenheimzulagen. Der Anspruch auf Eigenheimzulage wird durch den Erwerb (wirtschaftlicher Eigentum) oder Neubau (Bauantrag mit Zeitpunkt der Fertigstellung) gesichert. Bei Miete ist dies selbstverständlich nicht der Fall - und bei Miete mit späteren Kauf demzufolge auch nicht.
  • Wollen Sie auf Nr. sicher gehen, empfehle ich einen Ratenkauf. Dieser ist sinnvoll, wenn Ihnen eine Finanzierung zur Zeit nicht mgl. ist oder Ihre Hausbank hiervon abrät.
  • Die Stundung des Kaufpreises in Raten - so Ratenkauf (notarielle Beurkundungspflicht) , bietet beiden Seiten Rechtssicherheit. Die mtl. Belastung kann in Höhe der Miete vereinbart werden, muß aber nicht. Es kann ein Stichtag mit Restkaufpreiszahlung in Höhe von xyz vereinbart werden, mit dem dann auch der wirtschaftliche Übergang stattfindet und Sie Eigentümer mit Grundbucheintragung werden.Der Vertrag beinhaltet auch eine Rückabwicklungsklausel. Dies ist Ihr "Sicherheitsgurt" für den Fall, daß eine Restkaufpreiszahlung oder ein Kauf durch Sie nicht oder unmöglich ist. Die mtl. Zahlungen werden mit einer ortsüblichen Miete, die im Vertrag zu benennen ist, verrechnet. Hinter her steht der Mietkäufer oder auch Ratenkäufer nicht schlechter als ein Mieter da.
  • Achtung - Altersfalle ! Heute mieten - morgen kaufen - heute sind Sie 35 bis 45 gesund, haben Arbeit und ein gern gesehener Kunde bei der Bank. Den Anspruch auf Eigenheimzulage haben Sie verschenkt. Morgen sieht die Welt etwas anders aus, wenn es Ihnen nicht mgl. ist, die Raten für eine Immobilie bis zw. dem 72 und 75. Lebensjahr abgezahlt zu haben oder über eine Bürgschaft die Fortzahlung an Ihre Kinder abtreten zu können, verleiht Ihnen keine Bank Geld. Der Traum ist ausgeträumt, die Einsicht folgt auf den Schritt. Miete verschenkt, zum Immobilienerwerb 10 Jahre zu alt.
  • Den letzten Satz höre ich mind. 5x im Monat. Die meisten Kunden verlieren den Mut.
  • In Westdeutschland gibt es keinen Mietkauf und das nicht ohne Grund, wie sie nach meinen Ausführungen nun gemerkt haben werden. Wie sagt der Notar so schön: es ist auf Grund der Unsicherheit unüblich. Was ist dann üblich fragen Sie mich?
  • Leibrente Ratenkauf oder Kaufvertrag auf Raten.
  • Bitte nochmals holen Sie sich fachlichen Rat bei Rechtsanwälten und Notaren und sollte Ihnen jemand Mietkauf anbieten, lassen Sie sich die Verträge (Mietvertrag und notarielles Kaufangebot) vorlegen.

Noch Fragen z.B. eignet sich meine Immobilie als Mietkaufmodell oder wie berechnet man den Wert der Immobilie bei Mietkauf, dann vereinbaren Sie langfristig einen persönlichen Beratungstermin.

Ihre Sylvia Lampe
Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)

Förderung

Wir begleiten Sie bei der Umsetzung Ihres Vorhabens, von der Idee bis zur individuell abgestimmten Finanzierung.

Unser Förderberatungszentrum ist Ihr Ansprechpartner für Förderung in Sachsen-Anhalt. Selbstverständlich haben wir dabei auch die Förderangebote des Bundes und der Europäischen Union für Sie im Blick. Unser Expertenteam berät und unterstützt Sie bei der Wahl der geeigneten Finanzierungsstrategie und prüft, wie Förderprogramme optimal kombiniert werden können.

Sie suchen für ein Erfolg versprechendes Projekt in Sachsen-Anhalt die entsprechenden Fördermittel?

Unsere Förderberaterinnen und -berater sind für Sie da.

Kostenfrei und kompetent berät Sie unser Team und
entwickelt gemeinsam mit Ihnen eine individuell auf
Ihr Vorhaben abgestimmte Finanzierung.

Öffnungszeiten Magdeburg
Montag, Dienstag und Donnerstag von 8.00 – 18.00 Uhr
Mittwoch und Freitag von 8.00 – 15.00 Uhr

Öffnungszeiten Halle
Montag 9.30 - 17.00 Uhr (außer an Feiertagen)

Wir sind gern auch zu Ihrer Wunschzeit persönlich für Sie da.
Nehmen Sie Kontakt mit uns auf!

Kostenfreie Hotline für Fragen zur Immobilienförderung:
0800 56 008 46

Kostenfreie Hotline für alle sonstigen Anliegen:
0800 56 007 57

Über die Hotline erreichen Sie die Experten zu folgenden Zeiten:

Montag bis Donnerstag von 8.00 - 18.00 Uhr
Freitag von 8.00 - 15.00 Uhr

Textquelle aus IB-Sachsen-Anhalt.de

Energieberatung und Förderungsmöglichkeiten bei Alt und Neubau
finden Sie auch im Internet unter

http://www.baulinks.de

Maklerprovision auch ohne Kaufpreiszahlung

Makler- und Bauträgerrecht: Provision ohne Kaufpreiszahlung

Makler verdienen ihre Provision auch, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt oder der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben wird. Dieses Fazit zieht das OLG Koblenz in seinem Beschluss vom 04. März 2011. Streitig war eine Verkäuferprovision für den Nachweis eines Grundstückskaufvertrages. Der Käufer zahlte den Kaufpreis nicht; später wurde der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben. Das OLG Koblenz begründete mit seinem Beschluss, warum der Verkäufer im Maklerprozess nicht erfolgreich sein kann: Die Richter stellten fest, dass die tatsächliche Zahlung des Kaufpreises weder mündlich noch schriftlich als Bedingung für die Courtage vereinbart war. Grundsätzlich gilt deshalb, dass die Provision nicht davon abhängig ist, ob der Kaufvertrag vollständig vollzogen, insbesondere der Kaufpreis gezahlt wird. Genauso belanglos ist die einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrages.

Praxistipp
Der OLG-Beschluss liegt auf der Linie der langjährigen BGH-Rechtsprechung. Nichterfüllung oder Aufhebung des Kaufvertrages beeinträchtigen die Provision nicht, weil der Makler nicht die Risiken der Vertragsparteien übernimmt. Anders kann dies nur sein, wenn Makler und Auftraggeber etwas Abweichendes vereinbart haben. Eine weitere wichtige Ausnahme kann allerdings dann vorliegen, wenn es keinen Maklervertrag gibt und die Provision lediglich auf einer Maklerklausel im Kaufvertrag basiert. Abhängig von ihrem Inhalt kann die Klausel so zu verstehen sein, dass die Provision dann entfällt, wenn der Kaufvertrag später aufgehoben wird. Auch deshalb ist der Formulierung von Maklerklauseln allergrößte Aufmerksamkeit zu schenken.

Autor: Uwe Bethge - bethge@bethgeundpartner.de

Quelle: newsletter bethge und partner

Zutrittsrecht des Vermieters oder seines Beauftragten im Falle der Kündigung oder des Verkaufes

Immer öfters kommt es vor, daß Mieter zu unrecht den Zutritt bei der Neuvermietung oder dem Verkauf erschweren oder Termine wegen fadenscheinigen Ausreden ablehnen.
Dann müssen Vermieter und Hausverwaltungen Terminvereinbarungen und Bemühungen mehrfach nachweisen und um Zutritt vor Gericht klagen.

Liegt dann ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vor und war zu dem Zeitpunkt ein potentieller Nachmieter da, machen sich die Mieter schadensersatzpflichtig.

Zutrittsrecht, wie weiter?

Hier aktuelles Urteil weiter lesen.

 

unzulässige Bankgebühren Beitrag MD VST 05/10

Unzuläßige Bankgebühren

Samstag ist kein Werktag bei Mietzahlung Beitrag der MD Volksstimme 12/2010

Samstag kein Werktag bei Mietzahlung

Wann ist der Arbeitgeber verpflichtet Weihnachtsgeld zu zahlen?

Quelle: Refrago

hier lesen: link

Makler- und Bauträgerrecht

Auf den Ort des Selbstmords kommt es an. Ein Makler muss wahrheitsgemäß darüber aufklären, dass sich die früheren Eigentümer in ihrem Wohnhaus erhängt haben, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 18. September 2007. Ein Vermittler hatte anlässlich der Hausbesichtigung zwar den Selbstmord erwähnt, als Ort des Geschehens aber nicht das Verkaufsobjekt, sondern Spanien angegeben. Als die Erwerber nach dem Kauf die Wahrheit erfuhren, erklärten sie die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und verlangten Schadensersatz. Das OLG verurteilte die Verkäufer, obwohl diese selbst keinerlei Erklärungen gegenüber den Käufern abgegeben hatten. Die Vertragsverhandlungen hatten sie allein dem Makler überlassen. Genau das war jedoch Anlass für das Gericht, den Makler als "Hilfsperson" anzusehen. Erklärungen solcher Erfüllungsgehilfen haben sich Verkäufer anrechnen zu lassen und müssen für deren falsche Aussagen selbst gerade stehen.

Praxistipp

Das Urteil bezieht sich auf frühere Entscheidungen des BGH. Danach ist der Makler nicht Hilfsperson, wenn er reine Maklerdienste erbringt, etwa in Form der bloßen Weitergabe von Informationen. Überträgt ein Verkäufer seinem Makler jedoch die wesentlichen oder sogar gesamten Vertragsverhandlungen und macht dieser falsche Angaben, haftet der Verkäufer selbst. Diese Haftung kann nur vermeiden, wer sich im Kaufvertrag ausdrücklich von dem Makler distanziert.

Autor:  bethge und partner.de - bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 18. September 2007, 16 U 38/07, ZMR 2008, 133

Wertermittlungsgebühr unzulässig

Die Wertermittlungsgebühr im Zuge der Finanzierung ist unzulässig urteilte das Urteil gegen ein Kreditinstitut: Fundus: Geld Magazin www.geld-magazin.de

Die Bausparkasse BHW wurde nun vom Oberlandesgericht Celle /Az. 13W49/10) wegen fortlaufender Berechnung der Wertermittlungsgebühr. obwohl unzulässig, zu 100.000 Euro Ordnungsstrafe verurteilt.

Der Bundesgerichthof hatte grundsätzlich klargestellt. Bankgebühren sind nur dann zulässig, wenn das Institut dem Kunden dafür eine Dienstleistung erbringt. Ein Immobilien-Wertgutachten dient der eigenen Absicherung der Bank, um zu ermessen, ob eine Baufinanzierung ausgereicht werden kann. Dem Kunden dürfen dafür keine Kosten berechnet werden.

Das Landgericht Stuttgart hatte bereits Anfang 2009 gegen die Wüstenrot entschieden, dass die Berechnung von Wertermittlungsgebühren (Schätzkosten, Schätzgebühren) vor der Ausreichung einer Baufinanzierung unzulässig sind. AZ 20 O 9/07.Auch das landgericht Düsseldorf hat eine dementsprechende Klausel der Sparda für unzulässig erklärt.

TIPP: Auch bereits in der Vergangenheit gezahlte Wertermittlungsgebühren mit dem Verweis auf die angeschlossenen Verfahren zurückfordern und sich nicht auf das Verjährungsargument vertrösten lassen rät die Verbraucherzentrale. Denn Unzulässig bleibt unzulässig.

Zutrittsrecht des Vermieters

Ist ein Wohnraum durch den Mieter gekündigt oder will der Eigentümer die Immobilie verkaufen,macht sich ein Zutritt mit Interessenten erforderlich.

Der Mieter muß trotz Wahrung der Privatsphäre den Zutritt zu den normalen Besichtigungszeiten dulden, wenn dies mietvertraglich zwischen beiden Seiten geregelt ist.

Der Vermieter muss eine Besichtigung rechtzeitig, sprich 24 Stunden vorher, ankündigen. Dies bedeutet 24 Stunden vorher. Von einem berufstätigen Mieter kann eine Terminvereinbarung 3-4 Tage vorher verlangt werden.

Es reicht aus, wenn der Mieter einmal wöchentlich für drei Stunden die Besichtigung des Vermieters ermöglicht.

Nicht ausreichend ist hingegen, die Einräumung eines einmonatlichen Termines oder 14tätigen Termines.

LG Kiel 1 S 26/91 WM 93,52

Schlägt der Mieter vorgeschlagene Termine ohne Ausweichtermine aus, macht er sich u. U. schadensersatzpflichtig.

Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007 - 3 W 153/06
1. Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter
ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der
neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war zum
Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.
2. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt
seines Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.
3. Die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer
angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des
Wirtschaftsjahres endet.
Hier der Beschluss im Volltext:3 W 153/06
Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken

Beschluss:

BGB §§ 259, 666, 675; WEG § 28 Abs. 31. Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet,
der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines
Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu
erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.2. Der
ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines
Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.3. Die Jahresabrechnung ist
nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der
Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet.OLG Zweibrücken, Beschluss
vom 11.05.2007 - 3 W 153/06
In dem Verfahren
betreffend die Wohnungseigentumsanlage N..........................,
an dem beteiligt sind:
.....
hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken
durch den Richter am Oberlandesgericht Petry und die Richterinnen am Oberlandesgericht Simon-Bach und Stutz
auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 17./19. Juli 2006 gegen den ihrer
Verfahrensbevollmächtigten am 10. Juli 2006 zugestellten Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3.
Juli 2006
ohne mündliche Verhandlung
am 11. Mai 2007
beschlossen:
I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
II. Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
III. Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 16 872,67 € festgesetzt.
G r ü n d e :
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Die sofortige weitere Beschwerde ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs.
1 WEG, §§ 29 Abs. 1, 2 und 4, 27, 22 Abs. 1 FGG).
In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg. Die Entscheidung der Kammer beruht nicht auf einer
Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 FGG, § 546 ZPO).
Die Kammer hat die Zurückweisung der Anfechtungsanträge betreffend die zu TOP 4, TOP 5 und TOP 8 gefassten
Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu Recht als unbegründet erachtet.
Der zu TOP 4 gefasste Beschluss, wonach der Beteiligte zu 17) als neuer Verwalter die Jahresabrechnung 2004
erstellen soll, verstößt nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn zur Erstellung der
Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet
demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue
Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen (vgl. Senat, etwa Beschlüsse vom 4. Oktober 1990 - 3 W
69/90 - und vom 8. April 2005 - 3 W 223/04; BayObLG WUM 1995, 341 mit Hinweis auf BayObLGZ 1979, 30, 33; OLG
Hamm NJW-RR 1993, 847 ff.; OLG Celle ZMR 2005, 718 f. OLG Düsseldorf ZMR 2001, 275 ff.; OLG Köln WE 1986, 18;
OLG Hamburg WE 1987, 83), es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.
Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines
Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.
Ausgehend von dieser herrschenden Rechtsprechung hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass die Verpflichtung
des Verwalters aus § 28 Abs. 3 WEG zur Vorlage der Abrechnung zu dem Zeitpunkt, als die Beteiligte zu 18) als
Verwalterin ausgeschieden war, noch nicht fällig war. Denn die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der
Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens
jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet (vgl. hierzu etwa OLG Celle aaO und BayObLG WE 1991,
223). Nach der vorstehend dargelegten und auch vom Senat geteilten überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Literatur trifft demnach die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht das
Verwalteramt innehatte. Ausgehend von der dem Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig
einzuräumenden Frist von drei Monaten hat das Landgericht den zu TOP 4 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer
zu Recht nicht beanstandet.
Die hiergegen im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobenen Einwände verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg.
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es auch durchaus nicht ins Belieben der Verwaltungen gestellt,
zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung fällig ist. Diese ist auf der Grundlage des § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des
Kalenderjahres, jedoch - wie bereits ausgeführt - mit der Einräumung einer angemessenen Frist zu erstellen. Entscheidend
ist damit lediglich, wer zum Zeitpunkt des Eintrittes der Fälligkeit Verwalter war. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass
der Verwalter mit Ablauf des Kalenderjahres ausscheidet als auch für den Fall, dass er im Laufe des folgenden Jahres
sein Amt beendet (vgl. OLG Celle aaO für die Beendigung des Verwalteramtes zum 1. August; BayObLG WUM aaO für
das Ausscheiden während eines Wirtschaftsjahres; OLG Hamm NJW-RR aaO zum Ausscheiden des Verwalters "im
Laufe eines Kalenderjahres").
Von diesem dreimonatigen Zeitraum ist hier auszugehen, da nach den Feststellungen der Vorinstanz und auch nach
dem Vorbringen der Beteiligten ein anderer Fälligkeitszeitpunkt weder in der Teilungserklärung noch in der
Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss der Eigentümer festgelegt worden ist.
Das Landgericht hat auch das Begehren auf Ungültigerklärung der zu TOP 5 und 8 gefassten Beschlüsse der
Wohnungseigentümer zu Recht als unbegründet erachtet. Es hat mit zutreffenden Erwägungen darauf abgestellt, dass es im
Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt, wenn der neue Verwalter von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird,
Schadensersatzansprüche gegen den früheren Verwalter geltend zu machen, da dies in aller Regel dem Interesse der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Eine Ausnahme hat das Landgericht zutreffend für den Fall gesehen,
dass ein solcher Anspruch von vorneherein und offensichtlich nicht in Betracht kommt. Diese Voraussetzungen liegen
hier nicht vor. Die frühere Verwalterin hat nach dem Vorbringen der Wohnungseigentümer Gelder entnommen, die ihr nicht
bzw. nicht in diesem Umfang zugestanden haben. Aus diesem Grund steht den Wohnungseigentümern das Recht zu,
Ursachen und Ausmaß dieser Unregelmäßigkeit feststellen zu lassen.
Auch insoweit vermag die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen.
Denn entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es gerade nicht erforderlich, dass die Ansprüche im
Einzelnen und in der Höhe exakt feststehen. Vielmehr ist eine Beschlussfassung nur dann unwirksam, wenn offenkundig
überhaupt keine Ansprüche bestehen. Ansonsten muss der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit erhalten bleiben, das
Bestehen von Ansprüchen notfalls auch gerichtlich überprüfen zu lassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Bezüglich der außergerichtlichen Kosten hatte es bei dem
allgemeinen Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben, § 47
Satz 2 WEG.
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Den Wert des Beschwerdegegenstandes hat der Senat in Übereinstimmung mit der unbeanstandet gebliebenen
Wertfestsetzung durch die Vorinstanz bestimmt, § 48 Abs. 3 WEG.
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Zwangsversteigerung und Suizidgefahr

Wenn mit der Fortsetzung eines Zwangsversteigerungsverfahrens über ein Grundstück die Gefahr der Selbsttötung des Schuldners verbunden ist und dieser Gefahr nur durch die dauerhafte Unterbringung des Schuldners entgegengewirkt werden kann, ist das Zwangsversteigerungsverfahren unter Auflagen auf Zeit einzustellen, so der BGH mit Beschluss vom 06. Dezember 2007.
Im zugrunde liegenden Fall war gerichtlich angeordnet worden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren für zwei Jahre unter der Auflage an den Schuldner einzustellen sei, dass dieser sich wegen der bei ihm bestehenden Suizidgefahr regelmäßig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lasse muss. Der BGH bestätigte diese Gerichtsentscheidung unter Abwägung der sich gegenüberstehenden Rechtsgüter. Es müsse in diesem Fall zumindest versucht werden, durch eine befristete Einstellung der Vollstreckung - verbunden mit Auflagen - eine Besserung des Gesundheitszustandes des Schuldners zu erreichen.

Kommentar

Die Entscheidung des BGH ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten sicherlich ausgewogen, da den elementaren Rechten auf Leben und Freiheit Vorrang eingeräumt worden ist. Problematisch erscheint jedoch, dass nicht berücksichtigt worden ist, welche Konsequenzen der Beschluss in der Praxis haben wird. Der Schuldner wird gezwungen, eine Therapie zu machen, an deren Ende das Ziel steht, genau die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die die Therapienotwendigkeit erst ausgelöst hat.
Ob eine Therapie unter solchen Voraussetzungen Erfolg haben kann, darf zumindest bezweifelt werden, so dass nach dem zweijährigen Aufschub am Ende vermutlich doch die dauerhafte Einweisung stehen wird, die der BGH eigentlich vermeiden wollte. Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger ist unterdessen während der zweijährigen (vermutlich erfolglosen) Therapie erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen ausgesetzt.

Autor:  Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. Dezember 2007, V ZB 67/07 - www.bundesgerichtshof.de

Wohneigentum und Hartz IV

Wie viel Wohneigentum für Hartz IV Bezieher?

Urteil des Bundessozialgerichts - Beitrag aus der MD VST vom 09.11.2005

Das Bundessozialgericht hat Wohnungsgrößen festgelegt, bis zu denen Hartz IV Empfänger Wohneigentum selbst nutzen dürfen.

Die Richter nannten 120m² eine Standardgröße für eine vierköpfige Familie.

Ist die Wohnung größer, seien ein Umzug in eine kleinere Wohnung sowie die Verwertung - Verkauf oder Vermietung - zumutbar.

Unterhalb dieser Größen gelte die Eigentumswohnung als so genanntes Schonvermögen und müsse von den Sozialbehörden respektiert werden. Sei der Haushalt kleiner als vier Personen, reduziere sich der Wert um je 20m² pro Kopf.

( Urteil: Az B 7b AS 2/05R)

Informationen

epass

Notwendigkeit für den Eigentümer

Eigentümer und Wohnungsunternehmen erhalten mit dem Energieausweis und den darin enthaltenen
Modernisierungsempfehlungen ein wertvolles Werkzeug zur Verbesserung der Energieeffizienz ihrer Immobilien.
Vermieter und Verkäufer, deren Gebäude bereits energetisch saniert wurden, haben mit nachgewiesen niedrigem
Energiebedarf zusätzlich Wettbewerbsvorteile auf dem Immobilienmarkt.

Der Energiepaß insbesondere der Bedarfsausweis mit einer Wärmebildaufnahme dient Schwachstellen am
Gebäude und notwendige anfallende Investitionen frühzeitig zu erkennen.

Pflichten für Haus- und Wohnungsbesitzer

Der Energiesparausweis für Gebäude wird Pflicht, sobald die neue Energieeinsparverordnung
(EnEV) in Kraft tritt. Die EnEV 2014 trat im 8. Mai 2014 in Kraft. Mit dem Verkauf oder der Vermietung hat ein
Energieausweis für die Immobilie vorzuliegen.


Kauf- oder Mietinteressenten haben dann das Recht, sich den Ausweis vorlegen zu lassen. Bei Neubau,
Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing von Gebäuden müssen Architekten, Bauträger, Verkäufer oder
Vermieter ihn den Interessenten vorweisen können.

Leider fehlt der Bestandteil im Verbrauchsausweis mit wie viel Personen die Immobilie genutzt wurde und
damit, wie der Verbrauch der letzten Jahre zu werten ist.

Bestandteile des neuen Energieausweises: Verbräuche und Kosten der letzten 3 Jahre, Alter des Gebäudes,kwh Wert, Energieträger des Gebäudes, Energieeffizenzklasse, Empfehlungen hinsichtlich möglichker Modernisierungen.

Zwei Varianten: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Der Gesetzgeber lässt zwei Ausweisvarianten zu: Die einfachere wird auf Basis der bisherigen
Energieverbrauchswerte, d.h. weitgehend auf Grundlage der Heizkostenabrechnung erstellt. Die aufwendigere,
qualifizierte Variante ist der bedarfsbasierte Ausweis. Hierfür wird von einem Fachmann anhand der Beschaffenheit
des Gebäudes, der Heizungsanlage und anderer Faktoren der voraussichtliche Energiebedarf der Immobilie
berechnet.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Den Energie-Bedarfsausweis benötigt man zwingend bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde. Alle anderen Bestandsgebäude haben die Wahl zwischen dem Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Für Neubauten ist zwingend der Bedarfsausweis erforderlich.

Ausnahmen:

Gebäude mit Denkmalschutz - Einzeldenkmal
Wochenendlauben  bis 50m²
nicht beheizte Gebäude wie Ställe, Lager und Nebengebäude

Für welche Gebäude:

beheizte (nutzbare Oefen und Heizungen  vorhanden) bewohnte und nicht Wohngebäude, Häuser nach 50% Sanierung der Gebäudehülle,
Neubau- mit Fertigstellung des Gebäudes

 

Gültigkeit:

10 Jahre bzw. mit Ablösung neuer Bestimmungen

Bemerkungen von Sun Jensch IVD

Werden die Angaben unterlassen, obwohl ein Energieausweis vorhanden ist, droht dem Eigentümer ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro, da es sich hierbei um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Diese Vorschrift tritt allerdings erst am 1. Mai 2015 in Kraft. Bereits ab 1. Mai 2014 droht jedoch ein Bußgeld, wenn der Eigentümer dem Interessenten bei der Besichtigung des Objektes oder unverzüglich nach Vertragsschluss nicht den Energieausweis vorlegt. “Auch wenn sich die EnEV nicht an den Makler richtet und er selbst kein Bußgeld fürchten muss, trifft ihn aus dem Maklervertrag eine Nebenleistungspflicht, den Eigentümer auf diese Verpflichtung nach der EnEV hinzuweisen. Klärt der Makler den Eigentümer nicht auf, könnte dies zum Schadenersatz führen, wenn der Eigentümer das Bußgeld zahlen muss”, sagt Jensch.

“Am Beispiel der neuen Energieeffizienzklasse fragt man sich, ob dieser ganze Aufwand im Verhältnis zum Nutzen steht. Denn der Verbraucher kann mit den Angaben aus dem Energieausweis wenig anfangen. So können die Kosten für ein gasversorgtes Haus der Klasse D genauso hoch sein wie die eines fernwärmeversorgten Hauses der Klasse B”, kritisiert Jensch die Neuregelung.

Erbbaurecht

Gesetzlicher Inhalt Erbbaurecht §1 (1) ErbbauVO 75

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

  • Beispiel: Aus steuerlichen oder persönlichen Gründen möchte der Eigentümer eines Grundstücks dieses nicht verkaufen. Ihm ist jedoch egal, was seine Erben später damit machen oder er hat keine Erben. Ihm ist es aber auf jeden Fall nicht mehr möglich, das Grundstück zu bewirtschaften und zu pflegen. Hier wäre das Grundstück, da es dem Eigentümer noch einen finanziellen Ertrag aus dem Erbbaurecht bringt, wie ein Sparbuch.

Beim Notar wird kein Kaufvertrag für das Grundstück, sondern ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen mit dem vertragsgemäßen Inhalt:

  • Verwendung: Errichtung eines Bauwerkes, Instandhaltung und Nutzung
  • Lastentragung: Der Erbbauberechtigte, hier also Nutzer des fremden Grundstück und Eigentümer der von ihm hierauf errichteten Immobilie trägt öffentliche und privatrechtliche Lasten und Abgaben.
    Er hat das Grundstück und die Immobilie auch so abzusichern, daß im Schadensfall diese aus der Entschädigung der Versicherung wieder aufgebaut werden kann.
  • Sicherungsanspruch: Das Erbbaurecht wird im ersten Rang des Grundbuches eingetragen. Anschließend kann die Hypothek hinter dem Erbbaurecht im Grundbuch gesichert.
    Heimfallanspruch: regelt beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen, die beide Parteien miteinander abstimmen und regeln, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.
  • Entgeld = Erbbauzins. Bei der Vereinbarung über wiederkehrende Leistungen (Erbbauzins) findet das Bürgerliche Gesetzbuch über die Reallasten entsprechende Anwendung. Der Erbbauzins kann in Höhe und Zeit im voraus bestimmt werden. In der Regel beträgt der Erbbauzins 5-6% vom Grundstückswert und ist in mtl. Raten zu erbringen. Abweichende Vereinbarungen sind mgl.
  • Erhöhungen des Erbbauzinses sind frühestens nach 3 Jahren mgl. Beginn ist der Vertragsabschluss bzw. die letzte Erhöhung.
  • §8 ErbbauVO 75 (Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht)
    Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Konkursverwalter erfolgen, sind insoweit unwirksam, als sie die Rechte des Grundstückseigentümers aus einer Vereinbarung gem. §5 vereiteln oder beeinträchtigen würden.
    Auf Grund der Rangstelle wie bereits vorangeschrieben steht das Recht des Grundstückseigentümers vor der eingetragenen Hypothek des Gläubigers.
    Besonders interessant ist ein Erbbaurecht für junge Familien ohne Eigenkapital oder hohe Grundstückspreise in den Großstädten.
    Üblicherweise werden 99 Jahre Laufzeit vereinbart. Dies betrifft in der Regel Grundstücke von Kirchen und Gemeinden. Vorgeschrieben ist nur, dass eine Laufzeit vereinbart werden muss. Interessant ist das Erbbaurecht aus steuerlichen Gründen der Verwender auch für erheblich kürzere Laufzeiten z.B. 5 oder 10 Jahre. Regelungen auf jederzeitige Kaufoptionen lassen sich einräumen.
    Vertragliche Vorkaufsrechte nützen im Zweifelsfall aber überhaupt nichts. Wenn der Grundstückseigentümer seine Immobilie verkaufen will oder einen neuen Erbpachtvertrag mit einem Dritten abschließen will, ist dieses Vorkaufsrecht wertlos.
  • Vorteile des Erbbaurechts: Es senkt die mtl. Belastung
  • Nachteil des Erbbaurechts: Die Zahlungsverpflichtung dauert länger. Nachteilig sind Ankaufverpflichtungen des Erbbauberechtigten.
  • Wichtig: Es sollten alle wichtigen Vertragsbestandteile und Vereinbarungen ins Grundbuch eingetragen werden. Die Vereinbarung einer Kaufoption wäre von Vorteil. Heimfallansprüche klar definieren und eng begrenzen Zinsanpassungsklausel an Lebenshaltungsindex koppeln Vertraglich klären, wer öffentliche Lasten und Erschließungskosten trägt. Hier üblicherweise der Erbbauberechtigte.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kreditkunden können Neuberechnung verlangen

Kreditnehmern, die eine Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank gezahlt haben, können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. XI ZR 285/ 03) jetzt eine Neuberechnung und zuviel Gezahltes zurückverlangen. "Die Bankkunden sollten sich damit allerdings beeilen, damit ihre Ansprüche nicht verjähren", rät IVD-Vize Jürgen Michael Schick

  • Durch die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank vom Kunden den Verlust ersetzen, den sie macht, weil der Kunde seinen Kredit früher als geplant zurückzahlt. Nach der Auffassung des BGH haben die Banken zur Ermittlung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung häufig falsche Rechnungsmethoden angewendet - zu Ungunsten der Kunden.
  • "Die BGH-Entscheidung ist für Bauherren sehr erfreulich", urteilt Schick. Denn nach Schätzungen von Verbraucherschützern wird durchschnittlich jeder zehnte Kredit durch eine Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst - und in neun von zehn Fällen haben sie dabei zuviel gezahlt.
  • "Um den Verlust zu ermitteln, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung macht, wird verglichen, was sie in der Restlaufzeit des Kreditvertrages an Zinsen eingenommen hätte und was sie statt dessen bei einer Anlage des Geldes einnimmt. Die Differenz abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kunde zahlen muss", erläutert Bettina Baumgarten, Anwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover.
  • Streit gab es bislang um die Frage, zu welchen Bedingungen das Geld anzulegen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Berechnung auf Grundlage bisher verwendeter Indices wie dem Pfandbriefindex PEX der Bank einen ungerechtfertigten Vorteil verschafft. Die Richter befürworten stattdessen eine Berechnung anhand der Renditen aus der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank. "Da der PEX-lndex ausschließlich Briefrenditen emittierender Hypothekenbanken berücksichtigt, bleiben Geldkurse, die ca. 0,10 bis 0,15 Prozentpunkte über der Emissionsrendite liegen, unbeachtet", erklärt Baumgarten. Eine um 0,1 Prozentpunkte zu geringe Wiederanlagerendite führe bei Ablösung eines Darlehens mit einer Restschuld von 200.000 Euro und einer Restlaufzeit von fünf Jahren zu einer um etwa 1.000 Euro überhöhten Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Zu beachten ist allerdings, dass Rückforderungen von Vorfälligkeitsentschädigungen, die vor dem Jahr 2002 gezahlt worden sind, bereits verjährt sein könnten.

Textquelle aus IVD Bundesverband

Hilfe bei der Errechnung der Vorfälligkeitsentschädigung:

http://www.drklein.de/vorfaelligkeitsrechner.html

oder wenden Sie sich an Ihre zuständige Verbraucherzentrale!
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