Immobilienbewertung

  • Nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sollten beide Seiten Kenntnis über den tatsächlichen Wert der Immobilie haben. Wichtig ist das zum Beispiel auch bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen oder gar Enteignungen.

Wichtige Begriffe

  • Sachwert: Wird ermittelt aus dem Boden-, Gebäude- und Außenanlagenwert. Er ist die Basis für die Ermittlung des Beleihungswerts. Verkehrswert/Marktwert:
  • Der Preis, der im Augenblick tatsächlich erzielt werden kann (objektiver Tauschwert, errechnet aus Sachwert und Marktlage).
  • Beleihungswert: Er gibt an, welcher Preis längerfristig sicher erzielt werden kann. In der Regel höchstens 80 Prozent des Verkehrswertes. Wird von Banken bei Finanzierungen herangezogen.
  • Ertragswert: Verfahren für die Wertermittlung von Renditeimmobilien. Setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen.

Kauf oder Verkauf von selbst genutzten Immobilien

  • Kein Verkäufer möchte zu wenig Geld für seine Immobilie erhalten. Umgekehrt möchte der Käufer nicht zu viel zahlen. Bei Zweifeln gibt dann ein Verkehrwertgutachten Aufschluss. Der so genannte Verkehrswert stellt den Preis dar, der aktuell tatsächlich am Markt erzielt werden kann, und zwar "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse", wie es in Paragraf 194 des Baugesetzbuches steht. Verkehrswertgutachten erstellen zum Beispiel die Gutachterausschüsse ihrer Stadt. Die Gebühren richten sich in der Regel nach der Höhe des ermittelten Verkehrwertes. Der Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg verlangt zum Beispiel bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro mindestens 1.185 Euro (zuzüglich weiterer Auslagen). Gutachten erstellen zum Beispiel aber auch der TÜV (über seine Tochtergesellschaft TÜV Infratec) oder die Dekra.

Kauf oder Verkauf eines Renditeobjektes

  • Für die Wertermittlung eines Renditeobjektes (zum Beispiel ein Mietshaus) gelten andere Maßstäbe als beim selbstgenutzten Eigenheim. Entscheidend ist der Ertragswert. Er wird ermittelt aus den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen und dem Bodenwert. Auch hier erstellen Sachverständige Gutachten.

Wertermittlung ist wichtig für Bank-Darlehen

  • Banken sind bisweilen sehr zurückhaltend bei der Immobilienfinanzierung. Da sie kein Geld verlieren wollen, finanzieren sie in der Regel höchstens 80 Prozent des Kaufpreises, um im Falle einer Zwangsversteigerung nicht draufzuzahlen. 80 Prozent vom Verkehrswert ist der so genannte Beleihungswert. Er gibt an, welcher Preis nachhaltig für eine Immobilie zu erzielen ist. Er liegt somit, außer in schlechten Phasen, unterhalb des Verkehrswertes. Hypothekenbanken decken in der Regel nicht den vollständigen Beleihungswert über erstrangige Darlehen, sondern meist nur 60 bis 80 Prozent davon.

Gutachten bei Vermögensstreitigkeiten, Enteignungen

  • Bei Erbschaften gibt es oft mehrere Erben. Hinterlässt der Verstorbene eine Immobilie, ist Streit um die gerechte Aufteilung bisweilen vorprogrammiert. Denn derjenige Erbe, der die Immobilie bekommt, muss die anderen Erben auszahlen. Ein Gutachten gibt auch hier einen guten Anhaltspunkt, um zu einer gerechten Lösung zu gelangen. Ähnliches gilt übrigens bei einer Ehescheidungen. Auch wenn eine Immobilie oder ein Grundstück enteignet wird (beispielsweise, weil dort eine öffentliche Straße gebaut werden soll), ist ein Wertgutachten ratsam.

Die Wertgutachten berücksichtigen übrigens eine Vielzahl von Faktoren:

  • Voraussichtliche Restnutzungsdauer, Lage, Zustand und vieles mehr. Natürlich gelten die ermittelten Werte nicht auf alle Ewigkeit.
  • Die Marktlage kann sich ändern, eine gute mit der Zeit zu einer weniger guten Lage werden - oder umgekehrt. Das sollten vor allem Käufer berücksichtigen.
  • Denn eine Immobilie ist zwar eine verhältnismäßig sichere Anlageform, aber eine Garantie auf Wertsteigerungen gibt es nicht. (fk)

Fundus: Immowelt

Bevor Sie an den Verkauf oder die Übertragung Ihrer Immobilie denken, ist der Weg zum Fachmann bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie ratsam.

Oft ist der Verkäufer Leihe und unerfahren, was die Einschätzung zum Verkehrswert und zum Martkwert angeht.

Der Verkehrswert setzt sich aus Sach- und Ertragswert zusammen und gibt den stichtagsbezogenen Wert als Grundlage für Gutachten, Erbschaftsauseinandersetzungen etc wieder.

Interessant wird es beim Marktwert und Einfluß des Marktwertes auf den Verkehrswert beim Verkauf.

In meiner Praxis ist es oft erstaunlich, wie in manchen Regionen auf Grund der Nachfrage ein höherer Marktwert im Verkauf erzielt wird als der Verkehrswert wiedergibt. Hier ist die Aussage Lage, Lage, Lage spiegelbildlich wiedergegeben.

In anderen dann eher ländlichen oder wirtschaftlichen schwachen Regionen hat die Immobilie dann einen bestimmten Verkehrswert, die Durchsetzung im Verkauf und damit dann der erzielbare Marktwert liegt aber weit unter dem Verkehrswert.

Wertermittlung leicht gemacht

Das Sachwertverfahren auf dem Prüfstand -

Bericht und Vortrag von Herrn Bischoff

http://www.ing-sn.de/fileadmin/Veranstaltungen/Fachvortraege/13.10.11_Mitteldeutsches_Sachverstaendigenforum/Bischoff_Das_Sachwertverfahren_auf_dem_Pruefstand_Kurzfassung_1Std.pdf

Was ist eine Schrottimmobilie?

Definition von Schrottimmobilie - Immobilienbetrug.
Was ist eine Schrottimmobilie?


Eine Schrottimmobilie ist eine Immobilie, die deutlich überteuert gekauft oder verkauft wurde. Diese Immobilie hat heute einen deutlich niedrigeren Wert oder gar keinen Wert mehr.


Viele Verbraucher wurden mit diesen Immobilien betrogen.- Betrug - Besonders die sogenannten "Steuersparmodelle" möchte ich hierbei hervorheben. Hier wurden auch teilweise minderwertige Immobilien an den Mann oder die Frau gebracht.
Diese Finanzierungen wurden u.a. von der Badenia-Bausparkasse und der heutigen HypoVereinsbank durchgeführt, auch wenn die Kunden kein Eigenkapital hatten. Oft waren Struckturvertriebe beteiligt.


Schrottimmobilien treiben den Besitzer oft in den Ruin. Deshalb sollte hier sofort etwas unternommen werden. Hier ist die Immobilienakuthilfe der richtige Ansprechpartner für Sie, denn hier bekommen Sie ohne Risiko geholfen.


Sie bekommen Lösungswege zur Rettung der Immobilie bzw. zur Schadensminimierung aufgezeigt und dies alles ohne Risiko.