Immobilien im Steuerrecht

Spekulationsgewinn

Was ist Spekulationsgewinn?

  • Beispiel: Sie erwerben eine Immobilie unter der Maßgabe diese gewinnbringend weiter zu verkaufen. Der Gewinn aus dem Anschaffungskosten: Kaufpreis + Kaufnebenkosten abzüglich dem Erlös aus dem Weiterverkauf unterliegt der Versteuerung. Die Art der Versteuerung richtet sich nach dem geltenden Steuerrecht. Wie nachfolgend beschrieben.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten, steuerrechtlich Werbungskosten genannt?

  • Kosten für Anzeigen, Notarkosten, Maklerprovision, Grundbuchamtskosten oder Kosten für Wertschätzung und Gutachten.

Berechnungsschema bei priv. Veräußerungsgewinn

  • Veräußerungserlös - Anschaffungskosten, gemindert durch die Afa - Werbungskosten = Spekulationsgewinn

Da es hier auch Freigrenzen gibt, empfiehlt sich für den Einzelfall der Weg zum Steuerberater oder die Nachfrage beim zuständigen Finanzamt.

Praxisbeispiele:

Beispiel: Auf Grund Familienzusammenführung erwerben Sie eine Immobilie im Frühjahr 2007 – auf Grund dienstlicher Versetzung, Trennung oder anderer persönlicher Gründe – wird diese Immobilie im Folgejahr verkauft. Sollte ein Gewinn erzielt werden, unterliegt dieser der Versteuerung aus Spekulationsgewinn, da ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum der notariellen beglaubigten Kaufvertrag. Nun kann man ja auf den Gedanken kommen, dann schließe ich mit dem Käufer einen Vorvertrag. Aber hiervon ist dringend abzuraten. Vorverträge sind Stolpersteine für Verkäufer, wenn Sie notariell geschlossen wurden, um die Rechtswirksamkeit herzustellen. Es gilt das Datum der vertraglichen Bindung. Rechtlich unwirksam hingegen wären Vorverträge auf Grund von privaten Vereinbarungen als zweiseitige Willenserklärung, da es den Grundsatz der Beurkundungspflicht im Grundstücksgeschäft gibt.

Spekulationsfrist

Eine besondere Bedeutung hat jetzt unser Verfahren gegen die rückwirkende Verlängerung der Spektulationssteuer hieß es noch 2005 in einem Bericht der Zeitschrift der Steuerzahler: www.steuerzahler.de Hier weiter- Beitrag gekürzt: Das Finanzgericht Niedersachsen hat zum Ausdruck gebracht, dasswin dem Verfahren auch grundsätzlich geklärt werden soll, ob die vom Bundesverfassungsgericht für die Jahre 1997-1998 festgestellten Vollzugsdefizite auch im Jahr 1999 bestanden haben und so eine verfassungswidrige Besteuerung vorlag. Noch im März wurden die Finanzämter angewiesen, Einsprüche gegen die Spekulationssteuer ab 1999 als unbegründet zurückzuweisen. Dies wurde dann jedoch in einem BMF Schreiben zu den Vorläufigkeitsvermerken (IV D 2-S 0338-73/04 vom 19.07.2004) revidiert. Danach sollen die Finanzbehörden Einspruchsverfahren für die Zeiträume ab 1999 ruhen lassen. Ärgerlich ist nur, daß Steuerzahler, deren Einsprüche zwischenzeitlich negativ entschieden worden waren, womöglich von einer Steuererstattung ausgeschlossen sind. Mit Einführung der Abgeltungssteuer ist das Thema Spekulationssteuer vom Tisch !?
Nachfolgender Text: Quelle: Bundesfinanzministerium 10/07

Abgeltungsteuer

Die Abgeltungsteuer ist eine neue Erhebungstechnik für Steuern auf Kapitaleinkünfte, die ab 2009 in Deutschland eingeführt werden soll. Sie ersetzt das heutige Verfahren, nach dem der Steuerpflichtige seine Kapitalerträge in der Einkommensteuer-Erklärung angeben muss. Damit wird für Kapitalerträge, ähnlich wie bei der Lohnsteuer, ein so genanntes Quellenabzugsverfahren angewandt. Das Gesetz zur Abgeltungsteuer wurde im Frühjahr 2007 im Rahmen der Unternehmensteuerreform im Deutschen Bundestag beraten. Mit dieser Steuer wird auf Kapitalerträge eine einheitliche Steuer von 25 Prozent erhoben. Diese ist unabhängig vom individuellen Steuersatz. Somit sind die individuellen Kapitaleinkünfte in der Regel nicht mehr Teil der Jahreseinkommensteuererklärung. Statt über den jährlichen Einkommensteuer-Bescheid wird diese Steuer direkt von den Geldinstituten für jeden Kunden an das Finanzamt überwiesen. Das Verfahren bedeutet eine Vereinfachung der Besteuerung von Kapitalerträgen. Für die Abgeltungsteuer wird ein so genanntes Veranlagungswahlrecht eingeräumt. Man kann also wählen, ob man nach der neuen Abgeltungsteuermethode besteuert werden möchte oder nach der herkömmlichen Methode. Diejenigen, deren individueller Grenzsteuersatz unter 25 Prozent liegt, werden das alte Verfahren wählen - diejenigen, die darüber liegen, werden sich für die Abgeltungsteuer entscheiden. Für beide Methoden aber gilt, dass das Halbeinkünfteverfahren und die Spekulationsfrist wegfallen. Bei Aktien, die vor dem 1. Januar 2009 gekauft wurden, sollen allerdings die Veräußerungsgewinne auch zukünftig einkommensteuerfrei bleiben.

Neu im Steuerrecht ab 2009

für vermietete Immobilien:

Laufende Erträge

  • Nach altem und neuem Recht Besteuerung der Einkünfte (Einnahmen ./. Werbungskosten) mit dem persönlichen Steuersatz.

Veräußerungsergebnisse

  • Nach altem und neuem Recht Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung nur bei Haltedauer unter 10 Jahren. In einer solchen kurzen Frist erlittene Veräußerungsverluste nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgleichbar. Insoweit wirkt sich die Verschiebung der Veräußerungsgewinnbesteuerung für Kapitalanlagen von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG nach § 20 Abs. 2 EStG aus.

Auswirkungen

  • Keine direkten Auswirkungen; ob die geänderte Besteuerung der konkurrierenden Anlageformen sich auswirkt, kann nicht sicher prognostiziert werden.

für eigengenutzte Immobilien

Laufende Erträge

  • Keine Besteuerung (Konsumgutlösung)

Veräußerungsergebnisse

  • Meist keine Besteuerung bei durchgängiger Eigennutzung oder Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG)

Auswirkungen

  • Keine direkten Auswirkungen; ob die geänderte Besteuerung der konkurrierenden Anlageformen sich auswirkt, kann nicht sicher prognostiziert werden.