Mietkauf

Miete / Kauf oder Mietkauf : Was ist das ?

  • Vorwort : In Gesprächen mit Kunden ist mir bewußt geworden, welche Unsicherheit und Verunsicherung aber auch Rechtsunkenntnis bei Kunden und Interessenten vorherrscht. Die nachfolgenden Ausführungen sollen keine Belehrungen sein, aber Interessierten Anregung und Sicherheit geben, sich fachlichen Rat bei Rechtsanwälten und Notaren vor Vertragsabschluß einzuholen.
  • Mein Tip: Lieber gutes Geld für fachliche Beratung ausgeben, als aus Schaden mit der Einsicht diesen teuerer bezahlt zu haben, klug werden.

Denn wie heißt es so schön: Vorsorgen ist besser - als heilen.

Wissenswertes

Was ist Miete ? Miete ist eine endgeldliche Gebrauchsüberlassung.Einen Ertrag aus der Sache (Früchte) darf der Mieter nicht ziehen. Die Mietwohnung kann der Mieter nicht veräußern, verändern oder vererben. Die Behandlung, Vergütung und Rückgabe der Mietsache regelt der Mietvertrag. Mdl. Mietverträge über ein Jahr bedürfen der Schriftform.aa

Wann ist die Miete sinnvoll?

  • Eine Miete ist sinnvoll, wenn der Nutzer nur vorübergehend das Objekt in Anspruch nehmen will oder aber, wenn die Miete so günstig ist, dass eine anderweitige Finanzierung wirtschaftlich unvernünftig wäre oder nicht mgl. ist.
  • Dann ist das Gegenstück - der Kauf - die Eigentumsverschaffung einer Sache gegen Endgeld (Kaufpreis). Die Sache kann eine fertige Immobilie oder ein noch zu bebauendes Grundstück sein. Hier besteht grundsätzlich notarielle Beurkundungspflicht (BGB § 313). Kommt kein notarieller Kaufvertrag zustande, ist das Rechtsgeschäft nicht abgeschlossen und unwirksam. Das abgeschlossene Rechtsgeschäft wird mit der Eintragung im Grundbuch beendet. Wichtig : Besitzer sind Sie mit Erwerb (Notarvertragsabschluß) - Eigentümer werden Sie mit Eintragung im Grundbuch. Aus diesem grundsätzlichen Verständnis werden Sie nun besser meine Ausführungen zum Mietkauf verstehen.
  • Mietkauf ist eine mietvertragliche Form + Notarvertrag als verbundene Einheit und kann in den nachfolgenden Varianten auftreten: Mietvertrag + notarieller Optionsvertrag Mietvertrag + notarielles Kaufangebot des Eigentümers oder Mietvertrag + Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung und Annahmeerklärung des Käufers. Bei letzterem kommt dann durch die spätere Annahmeerklärung der Kauf zustande.
  • Mietkaufmodelle sind demnach beurkundungspflichtig, wenn Sie ein rechtsgültiges Mietkaufgeschäft eingehen wollen. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig.
  • Bietet Ihnen jemand ein Mietkaufvertrag ähnlich einem Mietvertrag an, hier in Form der Opitionsformulierung im Mietvertrag: Käufer erwirbt 2010 die Immobilie zum Preis von xyz oder Verkäufer verkauft das vom Mieter genutzte Objekt an diesen 2010 zum Preis von xyz oder ähnlich, laufen beide Seiten nicht nur Gefahr der Unwirksamkeit der Passage - nein vielmehr ist keine Seite eine 100%ige Kauf- oder Verkaufverpflichtung eingegangen, da diese notariell hätte beukundet werden müssen.Wenn Sie so wollen, ist es eine Zusage in Treu und Glauben.
  • Für den Verkäufer stellt sich bei einem Mietkauf die Frage, wie weit er sich vertraglich bindet. Auch Vorverträge unterliegen deshalb der Spekulationsfrist. Hier erfolgt zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung. Innerhalb der Spekulationsfrist darf der Verkäufer aus der Sicht des Finanzamtes kein Geld und keine Anzahlung annehmen. Ungewiss ist eine Mietoption in Mietverträgen, da man nie weiß, ob der Verkäufer nicht vielleicht doch jemand findet, der ihm mehr bietet und er dann an diesen verkauft.
  • Da Kauf nicht Miete bricht müßte dann der neue Eigentümer bei Ihnen Eigenbedarf anmelden. Vermeiden Sie jedoch durch fachliche Beratung im Vorfeld Ärger und Unmut.
  • Wichtiger Grundsatz: Kein Mietkauf - ohne notariellen Vertragsabschluß !!! Nochmaliger Hinweis: Auch Vorverträge sind beurkundungspflichtig, sonst läuft man Gefahr der Unwirksamkeit des Mietvertrages auf Grund der getroffenen Abreden und Vereinbarungen zum Kauf. Wenn das Vorkaufsrecht ernst gemeint ist, wird es auch beurkundet. In Streitfällen um die Wirksamkeit des gesamten Vertrages gilt der Grundsatz: Hätte der Mieter ohne Vorkaufsrecht den Vertrag auch abgeschlossen ? Bei nein, ist der Mietvertrag unwirksam.
  • Lassen Sie die Finger von "Versuchsballonen" vermeindlicher Bauträger mit Mietkaufangeboten oder privaten Trittbrettfahrern!
  • Steuerfalle: wirtschaftlicher Eigentum, das heist: Sie kaufen oder beziehen ein Haus und haben im notariellen Kaufvertrag vereinbart: Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten gehen mit dem Tag der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. Dieser Tag ist der Stichtag für das Finanzamt im Hinblick auf die Spekulationsfrist, die bis zur Entscheidung der obersten Instanz noch auf 10 Jahre lautet. Diese Frist gilt nicht für eigengenutzten Wohnraum.
  • Bei Mietkauf dieser Art gibt es keine Eigenheimzulagen. Der Anspruch auf Eigenheimzulage wird durch den Erwerb (wirtschaftlicher Eigentum) oder Neubau (Bauantrag mit Zeitpunkt der Fertigstellung) gesichert. Bei Miete ist dies selbstverständlich nicht der Fall - und bei Miete mit späteren Kauf demzufolge auch nicht.
  • Wollen Sie auf Nr. sicher gehen, empfehle ich einen Ratenkauf. Dieser ist sinnvoll, wenn Ihnen eine Finanzierung zur Zeit nicht mgl. ist oder Ihre Hausbank hiervon abrät.
  • Die Stundung des Kaufpreises in Raten - so Ratenkauf (notarielle Beurkundungspflicht) , bietet beiden Seiten Rechtssicherheit. Die mtl. Belastung kann in Höhe der Miete vereinbart werden, muß aber nicht. Es kann ein Stichtag mit Restkaufpreiszahlung in Höhe von xyz vereinbart werden, mit dem dann auch der wirtschaftliche Übergang stattfindet und Sie Eigentümer mit Grundbucheintragung werden.Der Vertrag beinhaltet auch eine Rückabwicklungsklausel. Dies ist Ihr "Sicherheitsgurt" für den Fall, daß eine Restkaufpreiszahlung oder ein Kauf durch Sie nicht oder unmöglich ist. Die mtl. Zahlungen werden mit einer ortsüblichen Miete, die im Vertrag zu benennen ist, verrechnet. Hinter her steht der Mietkäufer oder auch Ratenkäufer nicht schlechter als ein Mieter da.
  • Achtung - Altersfalle ! Heute mieten - morgen kaufen - heute sind Sie 35 bis 45 gesund, haben Arbeit und ein gern gesehener Kunde bei der Bank. Den Anspruch auf Eigenheimzulage haben Sie verschenkt. Morgen sieht die Welt etwas anders aus, wenn es Ihnen nicht mgl. ist, die Raten für eine Immobilie bis zw. dem 72 und 75. Lebensjahr abgezahlt zu haben oder über eine Bürgschaft die Fortzahlung an Ihre Kinder abtreten zu können, verleiht Ihnen keine Bank Geld. Der Traum ist ausgeträumt, die Einsicht folgt auf den Schritt. Miete verschenkt, zum Immobilienerwerb 10 Jahre zu alt.
  • Den letzten Satz höre ich mind. 5x im Monat. Die meisten Kunden verlieren den Mut.
  • In Westdeutschland gibt es keinen Mietkauf und das nicht ohne Grund, wie sie nach meinen Ausführungen nun gemerkt haben werden. Wie sagt der Notar so schön: es ist auf Grund der Unsicherheit unüblich. Was ist dann üblich fragen Sie mich?
  • Leibrente Ratenkauf oder Kaufvertrag auf Raten.
  • Bitte nochmals holen Sie sich fachlichen Rat bei Rechtsanwälten und Notaren und sollte Ihnen jemand Mietkauf anbieten, lassen Sie sich die Verträge (Mietvertrag und notarielles Kaufangebot) vorlegen.

Noch Fragen z.B. eignet sich meine Immobilie als Mietkaufmodell oder wie berechnet man den Wert der Immobilie bei Mietkauf, dann vereinbaren Sie langfristig einen persönlichen Beratungstermin.

Ihre Sylvia Lampe
Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)