Kündigung wegen Mietrückstand

Quelle:   Vermieter Telegramm < vermieter-telegramm@vnr.srv3.de>

Zahlungsverzug des Mieters muss bei Kündigung mindestens einen Monat bestehen

Liebe Frau Lampe,

ein Vermieter ist zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes des Mieters nur berechtigt, wenn der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat besteht. Das entschied das Landgericht Berlin im Juli 2014.

Ein Vermieter hatte seinem Mieter gekündigt, weil dieser über einen längeren Zeitraum nie die monatlich geschuldete Miete vollständig überwiesen hatte. Da der Mieter die Mietwohnung nicht freiwillig räumte, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Ohne Erfolg! Nach Ansicht des Landgerichts Berlin war es bereits zweifelhaft, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu ständig unpünktlichen Mietzahlungen überhaupt einschlägig war. Denn der Mieter hatte die jeweilige Monatsmiete pünktlich - nur eben nicht vollständig - gezahlt.

Der Vermieter hatte zudem seine Kündigung auf Zahlungsverzug und nicht auf die fortlaufend verspäteten oder unvollständigen Mietzahlungen gestützt. Hinsichtlich letztgenanntem Kündigungsgrund fehlte es somit an einer entsprechenden Angabe des Kündigungsgrundes i. S. v. §§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB.

Schließlich fehlt es auch an einer Abmahnung. Für die außerordentliche Kündigung folgt das Erfordernis der Abmahnung bereits aus § 543 Abs. 3 3.1 BGB. Für die ordentliche Kündigung sieht § 573 BGB eine Abmahnung zwar an sich nicht vor. Im Falle einer ständig unpünktlichen Mietzahlung muss der Vermieter den Mieter jedoch auch vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung in jedem Falle abmahnen.

Vertragsverletzungen von Mietverträgen, so insbesondere auch eine unpünktliche Mietzahlung, erhalten ihr besonderes Gewicht erst dadurch, dass sie trotz Abmahnung wiederholt bzw. fortgesetzt werden. Ein Vermieter ist zudem zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes des Mieters nur berechtigt, wenn der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat besteht (LG Berlin, Beschluss v. 07.07.14, Az. 18 S 64/14).

Mit freundlichen Grüßen,

Unterschrift
Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Gartenpflege

betr.: Betriebskosten -  Artikel VST Magdeburg 20.09.2010

Gartenpflege: Mieter können beteiligt werden

Bei einer Mieterin aus Genthin herrschte Unklarheit in Bezug auf die Pflege eines Mietshauses zu dem ein Vorgarten gehörte.

Sie wandte sich an den Leseanwalt bezüglich der Anfrage, ob Mieter an diesen Kosten beteiligt werden können.

... § 556 des BGB regelt unter der Überschrift Vereinbarung über die Betriebskosten

Die Vertragsparteien können vereinbaren, daß der Mieter Betriebskosten trägt. In den meisten Mietverträgen ist diese Regelung der Umlage getroffen.

Was Betriebskosten sind, regelt die Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten. Eine Position ist hier die Kosten der Gartenpflege.

Hinweis des Mietervereins hierzu:

Hierzu gehören die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzern, Pflege der Spielplätze einschließlich Erneuerung von Sand und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr zugehören.

Die Rechtsprechung geht sogar so weit und stelle fest, dass Gartenpflegekosten auch getragen werden müssen, wenn die Mieter Gartenflächen gar nicht individuell nutzen können.

Hintergrund ist allein schon die Tatsache einer gesamten Anlage, daß die gärtnerische Gestaltung das Wohnanwesen verschönere oder verbessere und damit Einfluß auf die Lebens- und Wohnqualität genommen werde.

Anmerkung:

Sofern die Mieter mietvertraglichen Verpflichtungen zur eigenen Ausführung nicht nachkommen, ist der Vermieter selbstverständlich berechtigt, einen Dienstleister mit der Gartenpflege zu beauftragen und die Kosten umzulegen.

Grundstücksgrenze

Wenn Sie Ihr Grundstück einzäunen wollen, können Sie nach dem Grundsatz gehen, daß jeder sein Grundstück nach Belieben einzäunen oder benutzen darf, soweit Rechte Dritter nicht dem entgegenstehen. (§903 BGB). Das bedeutet, daß ein Grundstück unmittelbar an der Grenze ohne Einhaltung eines Grenzabstandes mit einem Zaun versehen werden kann.

Hat man jedoch einen gemeinsschaftlichen Zaun, sprich Zaun steht direkt auf der Grenze, so daß dies nach § 922 BGB nachfolgende Rechtsfolgen:

beide Nachbarn dürfen diesen Zaun benutzen

sie haben die Unterhaltungskosten zu gleichen Teilen zu tragen

jede Änderung oder Beseitigung setzt das Einverständnis beider Seiten voraus.

Auch ist zu prüfen, ob das Vorhaben Zaun in Bezug auf die Höhe der ortsüblichkeit entspricht. Nicht selten gibt es Vorgaben in B Plänen oder durch die Gemeinde, daß Zaunhöhen auf 1/2 m, 0,8m oder max 2 m beschränkt sind. Auch in der Art eines Zaunes: Jägerzaun, Palisaden,Holzlattenzaun oder Maschendrahtzaun kann es hier Vorschriften geben.

Gedenkt man zur Begrenzung Koniferen zu pflanzen sind hier entsprechende Grenzabstände zu berücksichtigen.

Buchtipp: Einigung am Gartenzaun - Nachbarschaftsrecht in Sachsen-Anhalt einfach und konkret Herausgeber: Ministerium der Justiz Sachsen-Anhalt

Nachbarschaftsrecht von A-Z Beck-Rechtsberater im dtv  ISBN 3-423-05067-5WG44

Dürfen Nachbarn alles - Gerald Drews - Heyne Bücher ISBN 3-453-17978-1

Nachbarschaftsrecht - Detlef Stollenwerk - dtv nomos Verlag ISBN 3-423-58031-3 - auch ARD Ratgeber Recht empfohlen

Was ist eine Vorvermieterbescheinigung?

Eine Vorvermieterbescheinigung kommt einer Beurteilung des Mieters während der Mietzeit - Mieterverhalten - gleich. Ähnlich wie ein Arbeitnehmer vom Arbeitgeber am Ende des Arbeitsverhältnisses eine Beurteilung verlangen kann, wo Sozialverhalten, Kompetenz u.ä. beurteilt wird, trifft dies auf eine Vorvermieterbescheinigung mit nachfolgenden zu bewertenden Kriterien zu:

Das Mietverhältnis wurde vom

Mieter                   ordentlich oder außerordentlich

Vermieter            ordentlich oder außerordentlich

wegem                Umzug          Wohnungsvergrößerung           Mietschulden     Eigenbedarf oder sonstiges

gekündigt.

Es bestehen nach derzeitigem Erkenntnisstand

keine Forderungen                  bzw. Forderungen in Höhe von ............................

Das Mietverhältnis verlief

störungsfrei       oder  mit häufigen Differenzen

Wobei sich Differenzen bei der Beurteilung nicht nur auf die Mietsumme Kaltmiete und/oder Nebenkosten, sondern auch auf beiderseitig geschlossene Regeungen im Mietvertrag beziehen.

Tipp für Vermieter: die Mietbescheinigung wirklich erst zum Ende des Mietverhältnisses ausstellen, sollte jetzt schon absehbar sein, daß nach Erhalt der Vorvermieterbescheinigung Unregelmäßigkeiten oder Mängel in der Rückgabe bzw. Verweigerung von Besichtigungsterminen und ählich störendes Verhalten der Mieter auftreten.

Gerade in der Praxis erfahren: Vermieter händigt beiden Mietern (wegen Trennung des Paares) eine Vorvermieterbescheinigung aus. Er war schon ausgezogen. Sie zog 14 Tage nach Erhalt der Vorvermieterbescheinigung aus und fingierte durch selbst vergossenes Wasser Wasserschaden, weigerte sich zur Säuberung der Mietsache und zur Rückgabe in renoviertem Zustand. Abzuwarten bleibt, ob der Vermieter die Miete und NK für den letzten Monat erhält oder die Mieter wegen Schadensersatz und Mietrückstand aus der Kaution in Anspruch nehmen muss.

Schade ist es hier doch, dass der neue Vermieter von diesem Sachverhalt keine Kenntnis erlangt.

Im übrigen haftet der Vorvermieter für Falschaussagen. Die Vorvermieterbescheinigung sollte demnach wahrheitsgemäß und unter Berücksichtigung wirklich aller Kriterien ausgefüllt werden.

Welcher Vermieter möchte sich schon ein faules Früchtchen einhandeln, auch wenn viele Vermieter jetzt schmunzeln und froh sind, diese Früchtchen loszuwerden. ;-)

Zutrittsrecht

Hat der Vermieter ein Zutrittsrecht?

Zutrittsrecht

Widerrufsbelehrung

 

Auf Grund der Novelierung des neuen EU Rechtes wird bei Beauftragung eines Maklers eine Widerrufsbelehrung erforderlich.

Link hier: Widerrufsbelehrung