Grundsteuerrecht wird überarbeitet

Was man wissen sollte | 18/10/2018

Wissenswertes zum Thema: Grundsteuer

Die Grundsteuer und die Gewerbesteuer sind die wichtigsten Steuereinnahmen der Gemeinde. Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die Bearbeitung und Kontrolle unterliegt dem Finanzamt. Die Bewertung erfolgt in der Kategorie A für Land- und Forstwirtschaft und B für bebaute Grundstücke. Die Grundlagen der Erhebung legt die Gemeinde über die Satzung fest. Die Gemeinden und Städte schreiben damit den Hebesatz fest, der ein wichtiger Faktor neben dem Zeitraum und der Steuermesszahl ist. Zusätzlich erfolgt eine Bewertung nach den Vorschriften des Bewertungsgesetztes. Grundstücksgröße, vor allem aber die Wfl. und Nfl. und wie diese genutzt wird, ist entscheidend bei der Einstufung. Nicht entscheidend ist, ob im Grundbuch eine Hypothek eingetragen ist. Jedoch nimmt ein Wohnrecht, Nießrecht oder Erbbaurecht Einfluss. Dies kann mindernd nach §3 bis §6 GrStG einwirken. Für die Grundsteuer wird der Grundstückseigentümer steuerpflichtig. Wie ist es da bei Erbpacht, im Gegensatz zum Eigentum am Grundstück ist hier geregelt, dass nicht der Erbpachtrechtsgeber, sondern der Nutzer die Grundsteuer zahlt, da bei ihm ja auch der wirtschaftliche Nutzen liegt.

Wie wird die Grundsteuer ermittelt?

Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswertes fest. Wie schon voran geschildert nach den genannten Kriterien, dann erhält die zuständige Behörde den Einheitswertbescheid. Auf der Grundlage dieses Bescheides wird der Grundsteuermessbetrag ausgerechnet und mit dem individuellen Hebesatz multipliziert. Steuermessbetrag wird mit der Steuermesszahl multipliziert(§14 und §15 GrStG), beim Multiplikator ist die Nutzung und Grundstücksart entscheidend. Höher gewertet ist ein Wohngrundstück, niedriger gewertet ein gewerblich genutztes Grundstück. Außerdem entscheidet sich die Art der Nutzung EFH 2,6%-3,5%, Zweifamilienhaus 3,1% u.s.w. Der allgemeine Hebesatz für Magdeburg Grundsteuer B wird in den nächsten Jahren angepasst. Beispiel: Einheitswert eines Grundstücks auf 30.677 € festgesetzt, maßgebliche Steuermesszahl 3,5 von 1000, Steuermessbetrag dann 107,37, bei einem angenommenen Hebesatz von 300% ergibt dies eine jährliche Grundsteuer von 322,11 €

2018 wurde die Grundsteuer durch das Bundesverfassungsgericht geprüft. Es ist damit zu rechnen, dass die Grundsteuer im Jahr nach der Neuregelung das bis zu 3fache beträgt.

Immobilienbesitzer werden zur Kasse gebeten, die Steuer kann auf die Mieter umgelegt werden. Teurer wird es somit für alle, insbesondere nach Modernisierung.

Die Reform war längst überfällig, weil in den alten und neuen Bundesländer nicht die gleichen Maßstäbe in der Umsetzung angewandt wurden. Eine Prüfung in Größenordnung folgt in den nächsten 2 Jahren sowohl in den alten Bundesländern, als auch in den neuen. Einheitswerte sollen alle sechs Jahre in einer Hauptbewertung geprüft werden (Paragraf 21 Bewertungsgesetz).

Das wurde bisher versäumt und muss nun auf Grund des Erlasses übers Knie gebrochen werden.

Was ändert sich 2019?

Viel zu tun, packen wir es an. Gern unterstütze ich meine Kunden beim Ausfüllen der Fragebögen und helfe mit meinem Fachwissen weiter.

Eure Sylvia Lampe Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und Sachverständige.

Kabinettsbeschluß zur Regelung zur Mietanpassung

Regelung zur Miethöhe | 26/9/2018

 

Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung
der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)

Was man wissen sollte!

Der Bund hat damit eine Regelung in den Raum gestellt und den Ländern die Durchsetzbarkeit überlassen. Denn, die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Die Neuregelung gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt. Welche das sind legen die Länder fest.

Auf Sachsen-Anhalt dürfte die Regelung demnach nicht zutreffen. Denn wie der Oberbürgermeister Lutz Trümper immer so schön vorträgt: Zitat: "über die ganze Stadt verteilt, gebe es genügend freie, bezahlbare Wohnungen. In vielen Bereichen sogar Leerstand. Zitat aus der  MD VST vom 26.09.2018 zum Thema keine Chance auf Sozialwohnungen- Leerstand versus Wohnungsnot.

Aber, wie ist bezahlbarer Wohnraum einzuordnen und was heißt ortsüblich, wenn in den Gemeinden und Städten kein Mietspiegel vorliegt?
Hat der Gesetzgeber daran gedacht? Oft wird ein Schritt vor dem nächsten gemacht, auch und vor allem in Politik und Wirtschaft.Es fehlt an Grundlagenforschung an der Basis.
Seit 1994 liegt für Magdeburg kein Mietspiegel vor.

Auf Nachfrage wurde auf Datenschutz und dass die Zuarbeit der Daten durch Hausverwaltungen und Eigentümer auf freiwilliger Basis erfolgt sowie auf den großen Verwaltungsaufwand verwiesen. Viele gut gemeinte Absichten scheitern also an Auflagen und Bürokratie.

In den umliegenden Gemeinden gab es teilweise noch nie einen Mietspiegel. So bleibt den Eigentümern mit Mieterhöhungsverlangen nur, einen Sachverständigen zu beauftragen oder aus dem eigenen Bestand 3-5 Vergleichsobjekte zu benennen.

Was ist neu?

Einschneidungen in der Modernisierungsumlage.

Die Miete soll innerhalb von 6 Jahren höchstens um 3 €/m² nach Modernisierung steigen.
Die Kappungsgrenze ist auf 8% mit einer Laufzeit von zunächst 5 Jahren abgesenkt.

Hintertür: für kleinere Modernisierungsmaßnahmen bis 10.000 € pro Wohnung gilt ein
vereinfachtes Verfahren, um kleine Modernisierungen durchführen zu können.

Mietpreisbremse: max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete

Dem Verlangen auf Durchführung der Maßnahme kann der Mieter dann auch nicht widersprechen, er hat es zu dulden. Der Nachweis der Ortsüblichkeit kann momentan oft nur durch Vergleichsmieten aus dem eigenen Bestand gebracht werden. Der Mieter  hat hier noch weniger Möglichkeiten einen Gegenbeweis darzulegen. Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, bleibt dem Vermieter nur der Klageweg wegen der Durchsetzung des Mieterhöhungsbegehren oder verkauft oder klagt wegen Eigenbedarf. Es kommt im Ergebnis aufs Gleiche heraus: es kostet Zeit, Geld und Nerven und am Ende steht ein zerrüttetes Mietverhältnis und der Auszug.

Seit 1978 galt: bei Umlage von Modernisierungskosten die Kappungsgrenze von 11%. Eine rechtzeitige Ankündigung 3 Monate vor Maßnahmebeginn genügte, für die Durchsetzung. So hatte der Mieter ausreichend Zeit, sich alternativen günstigere Wohnraum zu suchen.

Wird die Modernisierung von Wohnraum jetzt für Vermieter unattraktiv und unwirtschaftlich und wie steht es mit der Durchsetzbarkeit?

Viele Mieter haben seit Mitte der 90er die Mieten nicht erhöht. Diese haben jetzt das Nachsehen und müssen sich andere Wege einfallen lassen, die Miete anzupassen oder der Wohnraum wird nicht dem aktuellen Wohnstandard angepasst. Ob dies jedem Mieter gefällt, sei dahin gestellt.

Fakt ist die Ansprüche der Mieter sind gestiegen. Eine modernisierte Wohnung mit höherem Wohnkomfort als noch vor Jahren lässt sich schneller vermieten und höherer Standard kostet nun mal.

So sollte der Gesetzgeber dringend die Notwendigkeit von Mietspiegeln und hier die Unterscheidung Standard (einfach/normal/gehoben/stark gehoben) klar definieren und hier einbeziehen und den Städten und Gemeinden beauflagen.

Die jetzige Regelung schafft Unsicherheit bei Vermietern und Mietern und lässt Frust bei den Mietern steigen. Aussagen wie, der Mieter und die Verwaltung kümmern sich nicht, in der Anlage wird nicht investiert und die Unzufriedenheit werden wachsen.

Der eine oder andere Vermieter wird die Wohnung oder die Anlage lieber verkaufen und sein Geld in andere förderfähige Projekte investieren. Der Mieter hat im Ergebnis dann auch das Nachsehen, denn er darf ausziehen, der Käufer hat schließlich Eigenbedarf angemeldet und es ist nur eine Frage der Mietzeit und Kündigungsfrist, aber im Ergebnis ist der Auszug nicht mehr abwendbar.

 

Was ist noch machbar fragen mich oft Kapitalanleger, die ich über viele Jahre berate und über die Durchsetzung der Miethöhe, Kaufpreis und Marktentwicklung informiere.

Doppelte Mietanpassung

Mieterhöhung wegen Modernisierung und ortsübliche Vergleichsmiete (BGB§558) ist der einzige Weg die Miete, die über Jahre hinweg versäumt wurde anzupassen, jetzt zu erhöhen. In dem o.g. Link finden Sie das sehr interessante Urteil des Bundesgerichtshofs.

Und jeder Mieter der für ein Haus oder eine Wohnung noch 450€ Kaltmiete zahlt, obwohl vergleichbare Immobilien für 600-700€ und mehr vermietet wurde, sollte dankbar sein über den Betrag, den er durch den Verzicht auf Mieterhöhung erspart hat. Es wird nichts billiger, auch Wohnraum nicht und so wie die Ansprüche und Anforderungen an Energieeinsparung und Baukosten steigen, steigen zukünftig auch die Mieten.

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

 

Mangel an der Mietsache

Minderung oder Zurückbehaltungsrecht der Miete | 27/8/2018

Im Laufe eines Mietverhältnisses kann es durchaus zu Mängeln an der Mietsache kommen. Im Mietvertrag oder zu Mietbeginn wurden die Mieter über die übliche Verfahrensweise informiert.

Dennoch führen Beanstandungen an der Mietsache oft zu Streit und gerichtlichen Auseinandersetzungen.

In einem aktuellen Urteil hat das Gericht zu Gunsten des Vermieters entschieden: AG Schönberg Urteil v. 16.02.18 az 17 C 122/17.

Im Sommer 2017 hat ein Mieter durch seinen Rechtsanwalt dem Vermieter die Undichtigkeit der Fenster angezeigt. Im August 2017 hat er Klage erhoben, weil der Vermieter nicht tätig wurde und

den Mangel abgestellt hat.

Was sollte ein Mieter beachten, wenn er den Mangel meldet?

1. Ein Mangel sollte schriftlich angezeigt werden, dem Vermieter sollte eine angemessene Zeit zur Beseitigung gestellt werden.

2. Der Mangel sollte klar definiert sein, bezieht er sich auf Feuchtigkeit oder Durchnässung sollte die Stelle Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer o.ä. und oben rechts, unten links, unten links

klar definiert sein. Dies hilft insbesondere, wenn es in Fenstern nicht ständig durchregnet, sondern wenn z.B. ein Gewitterguss mit starkem Wind einhergeht und das wetterseitige Fenster betroffen ist.

Auch sollten Mieter turnusmäßig die Fenster und den Wasserablauf im Rahmen reinigen. Bei Verstopfungen ist eine Durchnässung eine häufige Ursache von Feuchtigkeitsbildung in den Fensterbrettern

und -leibungen.

3. Veranlasst der Vermieter den Termin durch eine Fachfirma, sollten Sie flexibel in der Terminwahrnehmung sein.

4. Stellt die Firma dann keinen Mangel fest, kann der Mieter u.U. auch mit Anfahrtskosten durch den Vermieter in Anspruch genommen werden.

Drum sollte man mgl. ein Zeitprotokoll erstellen: wann und wo tritt der Mangel auf, um dann die Mangelerscheinung und Ursache klar definieren zu können.

Auf keinen Fall sollten Sie die Miete einfach einbehalten oder  kürzen!!!

Digitales Erbe und Datenschutz

Zugriff der Erben auf Facebook-Profil | 17/7/2018

Technik kann auch ein Fluch sein. Da nimmt sich eine 15jährige Tochter vielleicht das Leben und hinterläßt die Eltern mit vielen Fragen.
Was war geschehen?

2012 wurde ein 15jähriges Mädchen vom Zug erfasst und die Zweifel, ob Unfall oder Selbstmord blieben.Die Mutter klagte gegen Facebook und verloren in erster Instanz die Klage.
Ein Freund der Tochter hatte Facebook über den Tod informiert, so dass hier eine Zugriffssperre verhängt wurde. Außerdem lag das Einverständnis der Chatpartner zum Lesen der Inhalte durch Dritte nicht vor. Grund genug für eine Klageabweisung des Gerichtes.

In zweiter Instanz sah man sich den Fall noch einmal genauer unter dem Hintergrund "Mobbing im Netz", das Gericht empfahl den Beteiligten, sich zu einigen und ordnete Facebook sogar ein Zwangsgeld an, wenn der Account den Eltern nicht zugänglich gemacht würde. Eigentlich ein gutes Zeichen und Hoffnung für einen positiven Ausgang.

Es galt ja nicht das Informationsrecht und galt bisher auch keine Auskunftspflicht für nahe Angehörige oder Personen mit berechtigtem Interesse. Auch Facebook tat und tut sich schwer mit der Auskunftspflicht.

Und auch nach 4 Jahren sind noch keine aufschlußreichen Ergebnisse und Antworten  auf die offenen Fragen in Sicht. Diese Mutter kämpft weiterhin wie eine Löwenmama diese Woche wieder um Aufklärung und Einsicht in das Facebookprofil und den Chatverlauf vor dem Berliner Landgericht. Und neben Zweifel am Rechtssystem immer wieder die alten Fragen: War es Selbstmord?

Aktuell geht der 21. Zivilsenat der 20. Zivilkammer jedoch davon aus, dass erst einmal zu klären ist, ob auch der Facebook Account zum Nachlass gehöre und damit Erben passive Leserechte haben.

Als wäre die ganze Sache nicht traurig genug? Menschlich ist das System und das Recht hier auf keinen Fall und so muß Mama weiterhin klagen und auf eine Wende im Rechtssystem und Korrektur des Datenschutzes hoffen.
 

Nach der neuen Datenschutzverordnung, die seit dem 25.05.2018 gültig ist, gilt das Recht auf Löschung.

Art 17 Recht auf Löschung, auch "Recht auf Vergessenwerden"
Jeder Betroffene kann in folgenden Fällen vom Verantwortlichen die Löschung seiner personenbezogenen Daten verlangen:

- Wegfall des Erhebungs- oder Verarbeitungszwecks;
- Widerruf und keine vorrangigen Interessen des Verantwortlichen;
- unrechtmäßige Datenverarbeitung, z.B bei Hetzkommentaren, beleidigendem Inhalt auf Portalen wie Google, Facebook, Twitter und Co
Hinzu kommt hier die Störerhaftung durch den Verursacher;
-  Diensten der Informationsgesellschaft - Erhebung bei Kindern u.ä.

Nun kann eine noch lebende Person diese Daten recherchieren und nachhaltig die Löschung verlangen, aber ein Erbe oder die
Eltern die erst mal Klarheit wollen, benötigen ja erst mal Antworten auf ihre Fragen, um dann im Nachgang sich um die Löschung der
Daten zu bemühen.

Hier fordern mehrere Landesjustizministerien jetzt eine gesetzliche Regelung, damit Erben Zugriff auf digitale Dienste und deren Inhalte haben. Auch der Deutsche Anwaltsverein (DAV) sieht den Gesetzgeber in der Pflicht. Der Deutsche Anwaltsverein fordert den Grundsatz des digitalen Nachlasses. In Deutschland soll gesetztlich geregelt werden, daß ein Provider den digitalen Nachlass an die Erben herauszugeben hat. Daher ist es jetzt schon sinnvoll seinen letzten Willen in einer Vorsorgedokumentation auch auf Hinblick des digitalen Nachlasses festzuhalten.

Hier ein Vorschlag der Verbraucherzentrale zur Regelung des digitalen Nachlasses.

 

 

 

 

 

Rundfunkgebühren

neues Urteil zum Rundfunkbeitrag | 3/7/2018

Am 18. Juli verkündet das Bundesverfassungsgericht Urteil zum Rundfunkbeitrag. 

Das System der Abrechnung ist nicht gerecht. Der Rundfunkbeitrag wird seit 2013 pro Wohnung erhoben mit derzeit 17,50€ im Monat. Zuvor hing die Gebühr von den Anzahl der Geräten (Radio/Fernsehen auch Autoradio) ab.

Es gab in der Vergangenheit Kritik an dem eingeführten Modell, auch Autovermieter gingen auf die Barrikaden. Nicht jedes Auto ist mit einem Radio ausgestattet und oft zahlt ein privater Haushalt bereits Rundfunkgebühren.  Die klage übt Kritik am gegenwärtigen Modell. Dennoch wird nicht erwartet, dass dem Kläger vollumfänglich Recht gegeben und die Rundfunkgebühr abgeschafft wird. Aber es kann auf den Hinweis des Senats auf Nachbesserung gehofft werden, da der Vizegerichtspräsident Kirchhof Veränderungen eingefordert hat.

Allerdings kam auch der Hinweis, dass im Grundsatz Rundfunkgebühren zu zahlen sind, da sonst Geldbußen drohen, und nicht gezahlte Gebühren mit drastischen Maßnahmen wie Kontopfändungen und Ordnungs- und Zwangsmaßnahmen einhergehen.