Hausverkauf mit und ohne Makler

Hauskauf und Folgen | 14/2/2019
Haus verkaufen – mit oder ohne Makler ?

Der eine oder andere Verkäufer hat im ersten Moment sicher darüber nachgedacht, sein Haus ohne Makler zu verkaufen.
Da stellen sich jedoch nachfolgende Fragen: Waren Sie schon einmal Käufer oder Verkäufer und kennen die Notwendigkeiten des Hausverkaufs?
Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ? Warum die Frage: der Marktwert ist entscheidend bei der Nachfrage.

In gefragter Wohnlage, gute Substanz, guter Zuschnitt, gibt es eine starke Nachfrage, welche durchaus den Marktwert stark erhöht. Dies ist gerade in Großstädten der Fall.
Kennen Sie den Verkehrswert oder wenigstens den Beleihungswert Ihrer Immobilie?
Warum die Frage: der Beleihungsauslauf entscheidet beim Hauskauf.

Viele Banken finanzieren meist nur 80% des Kaufpreises. Den Rest müssen Käufer aus Eigenkapital aufbringen. Oft fehlt es den Käufern aber nicht nur an den 20%, sondern auch am Eigenkapital für die Nebenkosten. Haftung des Maklers bei der Beratung

Ein fachkompetenter Makler erklärt dem Verkäufer per Werteinschätzung der Immobilie die Durchsetzbarkeit. Ist eine Immobilie länger als 5 Monate am Markt fällt der KP und die Immobilie wird zum Ladenhüter oder unter Wert verkauft. Ein Makler kann in der Werbung über Beobachtungslisten, Auswertungen und Zugriffe auf das Angebot einschätzen, wie die Entwicklung im Verkauf sich gestaltet und sollte rechtzeitig mit dem Verkäufer den KP anpassen.

Ein Makler haftet im Rahmen seiner Beratungstätigkeit. Insbesondere auch dann, wenn der Käufer die Provision zahlt. Gerade jetzt, wo Zinsen niedrig sind und eine große Nachfrage besteht, haben Verkäufer Illusionen zum KP.

Ein guter Makler sollte sich bei der Auftragsannahme nicht davon leiten lassen und ein Objekt weit über den Wert unter Vertrag nehmen.
Zur Ermittlung des Wertes gehören fachspezifische Kenntnisse, die nur ein sachverständiger Makler mitbringt. Die Grundlage bildet der Verkehrswert, dieser setzt sich aus Sach- und Ertragswert zusammen und bildet die Grundlage der Bankfinanzierung. Hiervon berechnet die Bank den Beleihungswert, dieser liegt 20% unter dem Verkehrswert der Immobilie. Aber bei der KP vor allem in regionalstarken Regionen und Großstäden spielt der Marktwert im Verkaufpreis eine große Rolle.  Und hier kommt die Markterfahrung des Maklers ins Spiel. Per Analysen, Verkäufe der letzten 2 Jahre und und Markt gehandelten Immobilenpreisen stellt man hier Erfahrungswerte zum Marktwert zusammen und schafft dem Verkäufer so einen Einblick in die Verkaufssituation.

Wurde eine Immobilie im KP zu hoch angesetzt, hat er auch gegenüber dem Käufer Aufklärungspflicht, wie es zu der KP Findung gekommen ist.
Im Zweifel zum KP ist dem Käufer zu raten eine zweite Meinung einzuholen oder Fachleute zur Besichtigung hinzuzuziehen, die ihn neutral beraten.

Für Verkäufer und Käufer sollte gelten: Verkauf erfolgte zügig und sicher, fair, fachkompetent und zufrieden !
Dann hat der Makler sein Ziel erreicht und gutes Geld für gute Arbeit verdient!


Besichtigungstermine Ein Hausverkauf ist ein großer zeitlicher Aufwand. Viele Anrufer vertreiben sich die Zeit und schauen sich zum Spaß und zur Freude zum Verkauf stehende Immobilien an.

Über einen Makler trennt sich Spreu von Weizen. Ein Makler führt nur mit ernsthaften Interessenten Besichtigungen durch und klärt in einem Vorgespräch mit dem Interessenten, ob dieser für die Immobilie in Frage kommt. Kommt der Interessent für die Kaufimmobilien in Frage? Ein Verkäufer ohne Branchenkenntnisse geht gutgläubig an die Sache heran. Und so kommt es hier auch zu Rückabwickelungen im Kaufvertrag, weil zum Schluß der Kaufpreis nicht gezahlt wird oder die Finanzierung nicht gesichert ist.
Dies passiert mit einem fachkundigen Maklerbüro nicht, da bereits im Vorfeld die Finanzierung und alle Bonitätsfragen mit oder über den Makler abgeklärt wurden. Im einem der nächsten Blogsätze berichte ich über Schrottimmobilien in Verbindung mit Restschuldbefreiung und den Folgen.

Das schlimmste, was einem Käufer passieren kann: Er kauft eine Immobilie zum KP 300.000€ und diese ist nur 150.000€ Wert.

Wie sieht es da mit der Restschuld nach 10 Jahren, dem Wert und der Haftung aus?
Was ist bei Scheidung oder wenn einer der Käufer die Arbeit verliert?
Können Banken Kredite verkaufen? Kann man sich davor schützen?
Ein fachkompetenter Makler kann auch diese Fragen beantworten.

Wussten Sie schon, dass eine Wertermittlung günstiger ist als ein Gutachten und der geringe Geldeinsatz Ihren Geldbeutel beim Hauskauf schont?
Ich erkläre es Ihnen gerne: 0391 8108713 –
hier können Sie gern einen Termin vereinbaren! Ihre Sylvia Lampe

Schufa Auskunft

Bonitätsnachweis | 7/2/2019

Bei der Bewerbung einer Arbeitsstelle oder bei der Beantragung eines Gewerbes wird in der Regel ein Führungszeugnis notwendig.
Dies ist der richtige Weg sich einen Eindruck von seinem Geschäftspartner, Unternehmer oder einem Angestellten zu machen.
Bei der Suche nach dem richtigen Mieter sollte nicht der große Pkw, das Auftreten oder der erste Eindruck entscheiden.

Für die richtige Auswahl des Mieters entscheidet in erster Linie die Bonität!

Das Unternehmen Sylvia Lampe Immobilien Vermarktung und Verwaltung  nutzt hier verschiedene Möglichkeiten der Bonitätsprüfung,
um die Vermieter vor Mietnomaden zu schützen.

Aber auch an Vermieter, die die Dienstleistung eines Maklers nicht nutzen, möchte ich appellieren, dass nachfolgende Unterlagen durch die Mieter beizubringen 
sind: Selbstauskunft, Vorvermieterbescheinigung, PA Kopie, Verdienstnachweise oder Übernahmeerklärung Jobcenter und eine Schufa Auskunft.

Natürlich kann man sich auch bei den Mietbewerbern in der jetzigen Wohnung einen Eindruck von diesen verschaffen oder im Wohnumfeld Erkundigungen einziehen.
Warum nicht, so leicht ist es schließlich nicht "ein faules Ei" wieder los zu werden. Das Mietrecht ist ein Verbraucherrecht, der Mieter ist daher nach dem
Deutschen Recht mehr geschützt als der Vermieter als "böser Kapitalist". Und der Bewerber der nichts zu verbergen hat, wird Verständnis für die Vermieterseite
hierbei aufbringen.

Auf Grund der Datenschutzverordnung erhält jeder 1x seine Schufa Anfrage gratis unter www.meine-schufa.de

Aber auch über die  örtlichen Einrichtungen kann die Schufa eingeholt werden. Hier z.B. Schufa

oder über den Link des Portals Immobilienscout - Schufa.

Mir ist es seit fast 20 Jahren ein Anliegen meine Kunden fachkompetent zu beraten und ich freue mich über jedes positive Feedback von Kunden, die egal ob es den
Formularservice oder das Immobilien ABC betrifft. Vielen Dank dafür :-)

 

 

 

Baukindergeld

Zuschuss bei Hauskauf und Neubau durch den Staat | 29/11/2018

Wieder in Mode gekommen oder eine wirkliche Unterstützung?

Das Baukindergeld ist auf jeden Fall eine Unterstützung, die nicht zurück gezahlt werden muss.

Es profitieren hiervon Familien, die ein Haus bauen oder kaufen und mindestens 1 Kind haben.

Bedingung: zu Brutto- Jahresfamilieneinkommen unter 75.000€ sowie ein Freibetrag pro Kind von 15000€

So beträgt das Brutto-Familieneinkommen 105.000€ für eine Familie mit 2 Kindern.

Das Baukindergeld wird auf einen Zeitraum von 10 Jahren gezahlt.

Zu berücksichtigen ist, gezahlt wird die Förderung nur für die erste Immobilie. Wer also bereits ein

Eigenheim hatte oder ein weiteres hat, erhält die Zuwendung nicht.  Wichtig auch: der Kaufvertrag

muß zwischen dem 1.1.18 und 31.12.20 beurkundet sein bzw. bei Neubau muß in diesem Zeitraum

die Baugenehmigung erteilt worden sein.

 

Neubau oder Kauf lohnen sich also für junge Familien mit Kinder bis zum 31.12.2020 durch die

niedrigen Zinsen und die optimalen Förderprogamme und Zuschüsse.

Aber dennoch wichtig: die Nebenkosten bei Kauf der Immobilie für Makler, Notar und Grunderwerb-
steuer werden von der Bank nicht finanziert. Diese müssen aus Eigenkapital erbracht werden. Hier
sind ca 14% auf den Kaufpreis einzuplanen.

 

Zutritt zur Wohnung

Besichtigungstermine bei Kündigung | 26/11/2018

Hat ein Mieter den Wohnraum gekündigt, muss er den Vermieter oder einen Beauftragten mit Interessenten für Kauf oder Miete  Zugang zum Wohnraum schaffen.
Der Mieter darf weder den Vermieter noch die Verwaltung oder einen beauftragten Dritten daran hindern einen Nachmieter oder Käufer zu suchen. Anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig.

Zutritt ist an Wochentagen zu gewähren, wobei der Samstag als ein Wochentag gilt. Sonntagstermine sind Vereinbarungssache, müssen aber nicht geduldet werden.

Normale Zeiten sind in der Regel 8-13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, sofern im Mietvertrag nicht etwas anderes vereinbart ist.

Duldet der Mieter keinen Zutritt, hat der Vermieter auf Zutritt zu klagen.

Aktuell habe ich in der Bild  46/18der Frau hierzu von Alexander Hold, Richter TV Darsteller und Bestseller-Autor gelesen:

Muss ich Nachmieter in die Wohnung lassen?

Der Vermieter will jeden Tag einen Besichtigungstermin ansetzen, so Frau P. Rena aus Flensburg.

Herr Hold hierauf: Natürlich  muss der Vermieter die Möglichkeit haben , Interessenten die Wohnung zu zeigen, um sie lückenlos weiterzuvermieten. Dabei muss er aber Ihre Interessen beachten.
Spontane Termine sind tabu, sie müssen mindestens 24 Stunden vorher abgesprochen werden. Dabei muss er auf Ihre Berufstätigkeit Rücksicht nehmen. Auf eine Besichtigung am Sonntag hat
er kein Recht. Aber Sie müssen mindestens 2x pro Woche Besichtigungstermine von 1-3 Stunden hinnehmen.

 

 

Grundsteuerrecht wird überarbeitet

Was man wissen sollte | 18/10/2018

Wissenswertes zum Thema: Grundsteuer

Die Grundsteuer und die Gewerbesteuer sind die wichtigsten Steuereinnahmen der Gemeinde. Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die Bearbeitung und Kontrolle unterliegt dem Finanzamt. Die Bewertung erfolgt in der Kategorie A für Land- und Forstwirtschaft und B für bebaute Grundstücke. Die Grundlagen der Erhebung legt die Gemeinde über die Satzung fest. Die Gemeinden und Städte schreiben damit den Hebesatz fest, der ein wichtiger Faktor neben dem Zeitraum und der Steuermesszahl ist. Zusätzlich erfolgt eine Bewertung nach den Vorschriften des Bewertungsgesetztes. Grundstücksgröße, vor allem aber die Wfl. und Nfl. und wie diese genutzt wird, ist entscheidend bei der Einstufung. Nicht entscheidend ist, ob im Grundbuch eine Hypothek eingetragen ist. Jedoch nimmt ein Wohnrecht, Nießrecht oder Erbbaurecht Einfluss. Dies kann mindernd nach §3 bis §6 GrStG einwirken. Für die Grundsteuer wird der Grundstückseigentümer steuerpflichtig. Wie ist es da bei Erbpacht, im Gegensatz zum Eigentum am Grundstück ist hier geregelt, dass nicht der Erbpachtrechtsgeber, sondern der Nutzer die Grundsteuer zahlt, da bei ihm ja auch der wirtschaftliche Nutzen liegt.

Wie wird die Grundsteuer ermittelt?

Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswertes fest. Wie schon voran geschildert nach den genannten Kriterien, dann erhält die zuständige Behörde den Einheitswertbescheid. Auf der Grundlage dieses Bescheides wird der Grundsteuermessbetrag ausgerechnet und mit dem individuellen Hebesatz multipliziert. Steuermessbetrag wird mit der Steuermesszahl multipliziert(§14 und §15 GrStG), beim Multiplikator ist die Nutzung und Grundstücksart entscheidend. Höher gewertet ist ein Wohngrundstück, niedriger gewertet ein gewerblich genutztes Grundstück. Außerdem entscheidet sich die Art der Nutzung EFH 2,6%-3,5%, Zweifamilienhaus 3,1% u.s.w. Der allgemeine Hebesatz für Magdeburg Grundsteuer B wird in den nächsten Jahren angepasst. Beispiel: Einheitswert eines Grundstücks auf 30.677 € festgesetzt, maßgebliche Steuermesszahl 3,5 von 1000, Steuermessbetrag dann 107,37, bei einem angenommenen Hebesatz von 300% ergibt dies eine jährliche Grundsteuer von 322,11 €

2018 wurde die Grundsteuer durch das Bundesverfassungsgericht geprüft. Es ist damit zu rechnen, dass die Grundsteuer im Jahr nach der Neuregelung das bis zu 3fache beträgt.

Immobilienbesitzer werden zur Kasse gebeten, die Steuer kann auf die Mieter umgelegt werden. Teurer wird es somit für alle, insbesondere nach Modernisierung.

Die Reform war längst überfällig, weil in den alten und neuen Bundesländer nicht die gleichen Maßstäbe in der Umsetzung angewandt wurden. Eine Prüfung in Größenordnung folgt in den nächsten 2 Jahren sowohl in den alten Bundesländern, als auch in den neuen. Einheitswerte sollen alle sechs Jahre in einer Hauptbewertung geprüft werden (Paragraf 21 Bewertungsgesetz).

Das wurde bisher versäumt und muss nun auf Grund des Erlasses übers Knie gebrochen werden.

Was ändert sich 2019?

Viel zu tun, packen wir es an. Gern unterstütze ich meine Kunden beim Ausfüllen der Fragebögen und helfe mit meinem Fachwissen weiter.

Eure Sylvia Lampe Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) und Sachverständige.