Bestellerprinzip

Maklerprovision trägt demnächst nur noch der Verkäufer ? | 25/2/2019

Was in einigen Regionen, bereits üblich ist, soll jetzt Kraft Gesetz in allen Bundesländern durchgesetzt werden.
Gesetzentwurf: Bestellerprinzip
Zum Schutz des Verbrauchers vor überhöhten Kosten beim Kauf einer Immobilie hat Bündnis 90/die Grünen einen Gesetzentwurf eingebracht.
Über Sinn und Unsinn läßt sich in der Formulierung bekanntlich streiten. Unsinnig finde ich, dass hierdurch Kosten eingespart werden. Sinnig finde ich, daß diese Kosten dann zukünftig über den
Kaufpreis der Immobilie mitfinanziert werden. Klar ist, dass sich der Gesamtpreis damit weiter verteuert.
Von Einsparung in dem Sinn, kann keine Rede sein. Dennoch erleichtert es der einen oder anderen jungen Familie den Kauf der Immobilie, die u.U. heute auf Grund zu geringen Eigenkapitals für Nebenkosten, bei der Bank abgewiesen wurden.

Ob man damit Verbrauchern letztlich etwas Gutes tut, wird sich zeigen.

Das Bestellerprinzip bedeutet auch, dass Käufer weiterhin die Maklerprovision tragen, wenn sie einen Makler beauftragen. Da zur Zeit die wenigen Kaufobjekte zu überhöhten KP angeboten werden, ist die Praxis, dass Kunden sich an ein Maklerbüro mit dem Suchauftrag wenden. In dem Fall bleibt es dabei: der Käufer ist Besteller und zahlt die Provision. Bleibt zu hoffen, dass die eingebrachten Vorschläge praxisorientiert noch einmal überdacht werden und nicht an der Basis vorbei gehandelt wird.

Meine Meinung nach wie vor: Wer nicht wenigstens 15-20% Eigenkapital nachweisen kann, sollte mit dem Kauf eines Eigenheims noch etwas warten und sparen.

Bisher war die Basis des Maklervertrages die Beratung im Wert der Immobilie und der Durchsetzbarkeit. Danach wird ein Vertrag geschaffen, der zwischen dem Makler und Verkäufer ausgehandelt wurde.

Hier: KP Höhe, Provisionshöhe, Kostentragung und Laufzeit.  Auf Grund einschneidender Vorschriften sind Makler schon hier zur Dokumentationspflicht und Beachtung der Auflagen nach dem Geldwäschegesetz angehalten. Die Arbeit der Maklertätigkeit nimmt mehr und mehr zu, um so gerechter ist dann im Erfolgsfall die Entlohnung. Eine faire Entlohnung wäre in meinen Augen, dass die Maklerprovision hälftig geteilt wird. Eine einheitliche Richtlinie, ob so oder so, ist durch den Gesetzgeber gar nicht so verkehrt, da es dann einheitlich bei allen Maklern im ganzen Bundesgebiet so zu handhaben ist und keiner hierdurch einen Werbevorteil erhält oder ein anderer sich rechtfertigen muss.

Zu Aussagen von Politikern, wie Katrina Barley, dass die Maklerprovision zu hoch ist und junge Leute durch die Entlastung bei der Maklerprovision eher an bezahlbaren Wohnraum kommen, halte ich nichts. Die Kernfrage ist: haben junge Leute in den letzten Jahren Eigenkapital angespart oder ansparen können und was heißt zukünftig bezahlbarer Wohnraum. Wohin entwickeln sich die Verkaufspreise und bleibt es nicht regional- und wirtschaftsabhängig?

Und bisher ist die Provision erfolgsorientiert und ausgehandelt. Viele Termine und Bemühungen des Maklers bleiben unentlohnt, die Aufwendungen für Werbung, Versicherungen, Bürokosten, Personal u.a. mal ganz ausgenommen. Einige Kunden bleiben den Terminen so fern, wie Politikern den Sitzungen beim Bundestag, nur mit dem Unterschied, dass Politiker hierfür trotz Abwesenheit bezahlt werden.

Ständige Auflagen und Änderungen in der Gewerbeordnung bedeuten zusätzlche Kosten für Wohnungsverwalter, Wohnungsvermittler, wie derzeit gerade die Neuregelung des §34c. Dies bedeutet zusätzliche Bürokratie auch für ausgebildete und langjährige Makler- und Verwaltungsbüros sowie Kosten für ein Führungszeugnis, IHK Nachweis, neue Gewerbeerlaubnis u.a. Dokumente.

Warum gibt es keine Auflagen an Politiker ein Führungszeugnis vor- und eine Fachkundeprüfung abzulegen?

Warum wird der Mittelstand geschröpft, statt die Wirtschaft gestärkt?

So wie hier bei dem Vorstoß der Maklerprovision bringen einige Themen im Bundestag nur Unfrieden, mehr Bürokratie und auf keinen Fall eine Entlastung für den Endkunden.

Denn, wenn die Maklerprovision zukünftig der Verkäufer zahlt, dieser dann den KP höher ansetzt, zahlt der Endkunde die Notargebühren und Grunderwerbsteuer auf den KP und unter dem Strich
kommt eine viel höhere Summe raus, als vorher.  Und wenn der Käufer, der Besteller (Auftraggeber) war, zahlt er weiterhin die Maklerprovision.

Aber diese Kunden werden es dann bei der nächsten Wahl zu berücksichtigen wissen.

#Maklergebühren #Steuern #Verbraucherschutz #höhere Abgaben

 

 

 

 

 

 

Hausverkauf mit und ohne Makler

Hauskauf und Folgen | 14/2/2019
Haus verkaufen – mit oder ohne Makler ?

Der eine oder andere Verkäufer hat im ersten Moment sicher darüber nachgedacht, sein Haus ohne Makler zu verkaufen.
Da stellen sich jedoch nachfolgende Fragen: Waren Sie schon einmal Käufer oder Verkäufer und kennen die Notwendigkeiten des Hausverkaufs?
Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ? Warum die Frage: der Marktwert ist entscheidend bei der Nachfrage.

In gefragter Wohnlage, gute Substanz, guter Zuschnitt, gibt es eine starke Nachfrage, welche durchaus den Marktwert stark erhöht. Dies ist gerade in Großstädten der Fall.
Kennen Sie den Verkehrswert oder wenigstens den Beleihungswert Ihrer Immobilie?
Warum die Frage: der Beleihungsauslauf entscheidet beim Hauskauf.

Viele Banken finanzieren meist nur 80% des Kaufpreises. Den Rest müssen Käufer aus Eigenkapital aufbringen. Oft fehlt es den Käufern aber nicht nur an den 20%, sondern auch am Eigenkapital für die Nebenkosten. Haftung des Maklers bei der Beratung

Ein fachkompetenter Makler erklärt dem Verkäufer per Werteinschätzung der Immobilie die Durchsetzbarkeit. Ist eine Immobilie länger als 5 Monate am Markt fällt der KP und die Immobilie wird zum Ladenhüter oder unter Wert verkauft. Ein Makler kann in der Werbung über Beobachtungslisten, Auswertungen und Zugriffe auf das Angebot einschätzen, wie die Entwicklung im Verkauf sich gestaltet und sollte rechtzeitig mit dem Verkäufer den KP anpassen.

Ein Makler haftet im Rahmen seiner Beratungstätigkeit. Insbesondere auch dann, wenn der Käufer die Provision zahlt. Gerade jetzt, wo Zinsen niedrig sind und eine große Nachfrage besteht, haben Verkäufer Illusionen zum KP.

Ein guter Makler sollte sich bei der Auftragsannahme nicht davon leiten lassen und ein Objekt weit über den Wert unter Vertrag nehmen.
Zur Ermittlung des Wertes gehören fachspezifische Kenntnisse, die nur ein sachverständiger Makler mitbringt. Die Grundlage bildet der Verkehrswert, dieser setzt sich aus Sach- und Ertragswert zusammen und bildet die Grundlage der Bankfinanzierung. Hiervon berechnet die Bank den Beleihungswert, dieser liegt 20% unter dem Verkehrswert der Immobilie. Aber bei der KP vor allem in regionalstarken Regionen und Großstäden spielt der Marktwert im Verkaufpreis eine große Rolle.  Und hier kommt die Markterfahrung des Maklers ins Spiel. Per Analysen, Verkäufe der letzten 2 Jahre und und Markt gehandelten Immobilenpreisen stellt man hier Erfahrungswerte zum Marktwert zusammen und schafft dem Verkäufer so einen Einblick in die Verkaufssituation.

Wurde eine Immobilie im KP zu hoch angesetzt, hat er auch gegenüber dem Käufer Aufklärungspflicht, wie es zu der KP Findung gekommen ist.
Im Zweifel zum KP ist dem Käufer zu raten eine zweite Meinung einzuholen oder Fachleute zur Besichtigung hinzuzuziehen, die ihn neutral beraten.

Für Verkäufer und Käufer sollte gelten: Verkauf erfolgte zügig und sicher, fair, fachkompetent und zufrieden !
Dann hat der Makler sein Ziel erreicht und gutes Geld für gute Arbeit verdient!


Besichtigungstermine Ein Hausverkauf ist ein großer zeitlicher Aufwand. Viele Anrufer vertreiben sich die Zeit und schauen sich zum Spaß und zur Freude zum Verkauf stehende Immobilien an.

Über einen Makler trennt sich Spreu von Weizen. Ein Makler führt nur mit ernsthaften Interessenten Besichtigungen durch und klärt in einem Vorgespräch mit dem Interessenten, ob dieser für die Immobilie in Frage kommt. Kommt der Interessent für die Kaufimmobilien in Frage? Ein Verkäufer ohne Branchenkenntnisse geht gutgläubig an die Sache heran. Und so kommt es hier auch zu Rückabwickelungen im Kaufvertrag, weil zum Schluß der Kaufpreis nicht gezahlt wird oder die Finanzierung nicht gesichert ist.
Dies passiert mit einem fachkundigen Maklerbüro nicht, da bereits im Vorfeld die Finanzierung und alle Bonitätsfragen mit oder über den Makler abgeklärt wurden. Im einem der nächsten Blogsätze berichte ich über Schrottimmobilien in Verbindung mit Restschuldbefreiung und den Folgen.

Das schlimmste, was einem Käufer passieren kann: Er kauft eine Immobilie zum KP 300.000€ und diese ist nur 150.000€ Wert.

Wie sieht es da mit der Restschuld nach 10 Jahren, dem Wert und der Haftung aus?
Was ist bei Scheidung oder wenn einer der Käufer die Arbeit verliert?
Können Banken Kredite verkaufen? Kann man sich davor schützen?
Ein fachkompetenter Makler kann auch diese Fragen beantworten.

Wussten Sie schon, dass eine Wertermittlung günstiger ist als ein Gutachten und der geringe Geldeinsatz Ihren Geldbeutel beim Hauskauf schont?
Ich erkläre es Ihnen gerne: 0391 8108713 –
hier können Sie gern einen Termin vereinbaren! Ihre Sylvia Lampe

Schufa Auskunft

Bonitätsnachweis | 7/2/2019

Bei der Bewerbung einer Arbeitsstelle oder bei der Beantragung eines Gewerbes wird in der Regel ein Führungszeugnis notwendig.
Dies ist der richtige Weg sich einen Eindruck von seinem Geschäftspartner, Unternehmer oder einem Angestellten zu machen.
Bei der Suche nach dem richtigen Mieter sollte nicht der große Pkw, das Auftreten oder der erste Eindruck entscheiden.

Für die richtige Auswahl des Mieters entscheidet in erster Linie die Bonität!

Das Unternehmen Sylvia Lampe Immobilien Vermarktung und Verwaltung  nutzt hier verschiedene Möglichkeiten der Bonitätsprüfung,
um die Vermieter vor Mietnomaden zu schützen.

Aber auch an Vermieter, die die Dienstleistung eines Maklers nicht nutzen, möchte ich appellieren, dass nachfolgende Unterlagen durch die Mieter beizubringen 
sind: Selbstauskunft, Vorvermieterbescheinigung, PA Kopie, Verdienstnachweise oder Übernahmeerklärung Jobcenter und eine Schufa Auskunft.

Natürlich kann man sich auch bei den Mietbewerbern in der jetzigen Wohnung einen Eindruck von diesen verschaffen oder im Wohnumfeld Erkundigungen einziehen.
Warum nicht, so leicht ist es schließlich nicht "ein faules Ei" wieder los zu werden. Das Mietrecht ist ein Verbraucherrecht, der Mieter ist daher nach dem
Deutschen Recht mehr geschützt als der Vermieter als "böser Kapitalist". Und der Bewerber der nichts zu verbergen hat, wird Verständnis für die Vermieterseite
hierbei aufbringen.

Auf Grund der Datenschutzverordnung erhält jeder 1x seine Schufa Anfrage gratis unter www.meine-schufa.de

Aber auch über die  örtlichen Einrichtungen kann die Schufa eingeholt werden. Hier z.B. Schufa

oder über den Link des Portals Immobilienscout - Schufa.

Mir ist es seit fast 20 Jahren ein Anliegen meine Kunden fachkompetent zu beraten und ich freue mich über jedes positive Feedback von Kunden, die egal ob es den
Formularservice oder das Immobilien ABC betrifft. Vielen Dank dafür :-)

 

 

 

Baukindergeld

Zuschuss bei Hauskauf und Neubau durch den Staat | 29/11/2018

Wieder in Mode gekommen oder eine wirkliche Unterstützung?

Das Baukindergeld ist auf jeden Fall eine Unterstützung, die nicht zurück gezahlt werden muss.

Es profitieren hiervon Familien, die ein Haus bauen oder kaufen und mindestens 1 Kind haben.

Bedingung: zu Brutto- Jahresfamilieneinkommen unter 75.000€ sowie ein Freibetrag pro Kind von 15000€

So beträgt das Brutto-Familieneinkommen 105.000€ für eine Familie mit 2 Kindern.

Das Baukindergeld wird auf einen Zeitraum von 10 Jahren gezahlt.

Zu berücksichtigen ist, gezahlt wird die Förderung nur für die erste Immobilie. Wer also bereits ein

Eigenheim hatte oder ein weiteres hat, erhält die Zuwendung nicht.  Wichtig auch: der Kaufvertrag

muß zwischen dem 1.1.18 und 31.12.20 beurkundet sein bzw. bei Neubau muß in diesem Zeitraum

die Baugenehmigung erteilt worden sein.

 

Neubau oder Kauf lohnen sich also für junge Familien mit Kinder bis zum 31.12.2020 durch die

niedrigen Zinsen und die optimalen Förderprogamme und Zuschüsse.

Aber dennoch wichtig: die Nebenkosten bei Kauf der Immobilie für Makler, Notar und Grunderwerb-
steuer werden von der Bank nicht finanziert. Diese müssen aus Eigenkapital erbracht werden. Hier
sind ca 14% auf den Kaufpreis einzuplanen.

 

Zutritt zur Wohnung

Besichtigungstermine bei Kündigung | 26/11/2018

Hat ein Mieter den Wohnraum gekündigt, muss er den Vermieter oder einen Beauftragten mit Interessenten für Kauf oder Miete  Zugang zum Wohnraum schaffen.
Der Mieter darf weder den Vermieter noch die Verwaltung oder einen beauftragten Dritten daran hindern einen Nachmieter oder Käufer zu suchen. Anderenfalls macht er sich schadensersatzpflichtig.

Zutritt ist an Wochentagen zu gewähren, wobei der Samstag als ein Wochentag gilt. Sonntagstermine sind Vereinbarungssache, müssen aber nicht geduldet werden.

Normale Zeiten sind in der Regel 8-13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, sofern im Mietvertrag nicht etwas anderes vereinbart ist.

Duldet der Mieter keinen Zutritt, hat der Vermieter auf Zutritt zu klagen.

Aktuell habe ich in der Bild  46/18der Frau hierzu von Alexander Hold, Richter TV Darsteller und Bestseller-Autor gelesen:

Muss ich Nachmieter in die Wohnung lassen?

Der Vermieter will jeden Tag einen Besichtigungstermin ansetzen, so Frau P. Rena aus Flensburg.

Herr Hold hierauf: Natürlich  muss der Vermieter die Möglichkeit haben , Interessenten die Wohnung zu zeigen, um sie lückenlos weiterzuvermieten. Dabei muss er aber Ihre Interessen beachten.
Spontane Termine sind tabu, sie müssen mindestens 24 Stunden vorher abgesprochen werden. Dabei muss er auf Ihre Berufstätigkeit Rücksicht nehmen. Auf eine Besichtigung am Sonntag hat
er kein Recht. Aber Sie müssen mindestens 2x pro Woche Besichtigungstermine von 1-3 Stunden hinnehmen.