Kabinettsbeschluß zur Regelung zur Mietanpassung

Regelung zur Miethöhe | 26/9/2018

 

Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung
der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)

Was man wissen sollte!

Der Bund hat damit eine Regelung in den Raum gestellt und den Ländern die Durchsetzbarkeit überlassen. Denn, die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Die Neuregelung gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmarkt. Welche das sind legen die Länder fest.

Auf Sachsen-Anhalt dürfte die Regelung demnach nicht zutreffen. Denn wie der Oberbürgermeister Lutz Trümper immer so schön vorträgt: Zitat: "über die ganze Stadt verteilt, gebe es genügend freie, bezahlbare Wohnungen. In vielen Bereichen sogar Leerstand. Zitat aus der  MD VST vom 26.09.2018 zum Thema keine Chance auf Sozialwohnungen- Leerstand versus Wohnungsnot.

Aber, wie ist bezahlbarer Wohnraum einzuordnen und was heißt ortsüblich, wenn in den Gemeinden und Städten kein Mietspiegel vorliegt?
Hat der Gesetzgeber daran gedacht? Oft wird ein Schritt vor dem nächsten gemacht, auch und vor allem in Politik und Wirtschaft.Es fehlt an Grundlagenforschung an der Basis.
Seit 1994 liegt für Magdeburg kein Mietspiegel vor.

Auf Nachfrage wurde auf Datenschutz und dass die Zuarbeit der Daten durch Hausverwaltungen und Eigentümer auf freiwilliger Basis erfolgt sowie auf den großen Verwaltungsaufwand verwiesen. Viele gut gemeinte Absichten scheitern also an Auflagen und Bürokratie.

In den umliegenden Gemeinden gab es teilweise noch nie einen Mietspiegel. So bleibt den Eigentümern mit Mieterhöhungsverlangen nur, einen Sachverständigen zu beauftragen oder aus dem eigenen Bestand 3-5 Vergleichsobjekte zu benennen.

Was ist neu?

Einschneidungen in der Modernisierungsumlage.

Die Miete soll innerhalb von 6 Jahren höchstens um 3 €/m² nach Modernisierung steigen.
Die Kappungsgrenze ist auf 8% mit einer Laufzeit von zunächst 5 Jahren abgesenkt.

Hintertür: für kleinere Modernisierungsmaßnahmen bis 10.000 € pro Wohnung gilt ein
vereinfachtes Verfahren, um kleine Modernisierungen durchführen zu können.

Mietpreisbremse: max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete

Dem Verlangen auf Durchführung der Maßnahme kann der Mieter dann auch nicht widersprechen, er hat es zu dulden. Der Nachweis der Ortsüblichkeit kann momentan oft nur durch Vergleichsmieten aus dem eigenen Bestand gebracht werden. Der Mieter  hat hier noch weniger Möglichkeiten einen Gegenbeweis darzulegen. Widerspricht der Mieter der Mieterhöhung, bleibt dem Vermieter nur der Klageweg wegen der Durchsetzung des Mieterhöhungsbegehren oder verkauft oder klagt wegen Eigenbedarf. Es kommt im Ergebnis aufs Gleiche heraus: es kostet Zeit, Geld und Nerven und am Ende steht ein zerrüttetes Mietverhältnis und der Auszug.

Seit 1978 galt: bei Umlage von Modernisierungskosten die Kappungsgrenze von 11%. Eine rechtzeitige Ankündigung 3 Monate vor Maßnahmebeginn genügte, für die Durchsetzung. So hatte der Mieter ausreichend Zeit, sich alternativen günstigere Wohnraum zu suchen.

Wird die Modernisierung von Wohnraum jetzt für Vermieter unattraktiv und unwirtschaftlich und wie steht es mit der Durchsetzbarkeit?

Viele Mieter haben seit Mitte der 90er die Mieten nicht erhöht. Diese haben jetzt das Nachsehen und müssen sich andere Wege einfallen lassen, die Miete anzupassen oder der Wohnraum wird nicht dem aktuellen Wohnstandard angepasst. Ob dies jedem Mieter gefällt, sei dahin gestellt.

Fakt ist die Ansprüche der Mieter sind gestiegen. Eine modernisierte Wohnung mit höherem Wohnkomfort als noch vor Jahren lässt sich schneller vermieten und höherer Standard kostet nun mal.

So sollte der Gesetzgeber dringend die Notwendigkeit von Mietspiegeln und hier die Unterscheidung Standard (einfach/normal/gehoben/stark gehoben) klar definieren und hier einbeziehen und den Städten und Gemeinden beauflagen.

Die jetzige Regelung schafft Unsicherheit bei Vermietern und Mietern und lässt Frust bei den Mietern steigen. Aussagen wie, der Mieter und die Verwaltung kümmern sich nicht, in der Anlage wird nicht investiert und die Unzufriedenheit werden wachsen.

Der eine oder andere Vermieter wird die Wohnung oder die Anlage lieber verkaufen und sein Geld in andere förderfähige Projekte investieren. Der Mieter hat im Ergebnis dann auch das Nachsehen, denn er darf ausziehen, der Käufer hat schließlich Eigenbedarf angemeldet und es ist nur eine Frage der Mietzeit und Kündigungsfrist, aber im Ergebnis ist der Auszug nicht mehr abwendbar.

 

Was ist noch machbar fragen mich oft Kapitalanleger, die ich über viele Jahre berate und über die Durchsetzung der Miethöhe, Kaufpreis und Marktentwicklung informiere.

Doppelte Mietanpassung

Mieterhöhung wegen Modernisierung und ortsübliche Vergleichsmiete (BGB§558) ist der einzige Weg die Miete, die über Jahre hinweg versäumt wurde anzupassen, jetzt zu erhöhen. In dem o.g. Link finden Sie das sehr interessante Urteil des Bundesgerichtshofs.

Und jeder Mieter der für ein Haus oder eine Wohnung noch 450€ Kaltmiete zahlt, obwohl vergleichbare Immobilien für 600-700€ und mehr vermietet wurde, sollte dankbar sein über den Betrag, den er durch den Verzicht auf Mieterhöhung erspart hat. Es wird nichts billiger, auch Wohnraum nicht und so wie die Ansprüche und Anforderungen an Energieeinsparung und Baukosten steigen, steigen zukünftig auch die Mieten.