Grundsteuererlaß

Grundsteuererlaß bei Leerstand, Umbau, Modernisierung | 22/6/2018

Mein Tipp beim Ausbau einer sanierungswürdigen Immobilie oder Umbau Gewerbe in Wohnungseinheiten o.ä.

Beantragen Sie nach Kauf des Sanierungsobjektes oder vor Umbaumaßnahmen ihres Bestandes einen Grundsteuererlass. 

Einen Grundsteuererlass kann man beantragen bei Ertragsminderung. Eine Ertragsminderung liegt vor allem bei Leerstand von Immobilien vor. Leerstand muss zwar nicht sein, wenn man ziel- und bedarfsorientiert plant und den Wohnungsmarkt analysiert. Dennoch lässt sich Leerstand übergangsweise auch nicht vermeiden. Bei geplanten Umbaumaßnahmen helfen ihnen Behörden wie das Bauamt, aber auch das Finanzamt bzw. das Kreditinstitut und der Makler, mit dem Fachwissen.

So wie es die Pflicht ist: Umbaumaßnahmen bei Zweckveränderung Gewerbe in Wohnraum oder umgekehrt anzumelden und Baugenehmigungen bei größeren Veränderungen am Gebäude einzuholen, ist die Einsparung von Kosten bei Ertragsminderung das Recht eines jeden Eigentümers. Dazu gehört u.a. die Einsparung oder Senkung der Grundsteuer.

Hier bietet sich an:

§33 Grundsteuergesetz

Grundsteuer-Erlass  wegen  Ertragsminderung Ein Grundsteuer-Erlass wegen einer Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken kommt nicht nur bei außergewöhnlichen und vorübergehenden Umständen in Betracht, sondern z.B. auch bei schwacher Mietnachfrage bzw. Unvermietbarkeit der Immobilie aufgrund der allgemeinen schwierigen Wirtschaftslage.10 Der Grundsteuer-Erlass ist abhängig von der Minderung des Rohertrags (bei Mietwohngrundstücken die Jahresrohmiete) und kann erst ab einer Ertragsminderung von über 50 % beantragt werden:11

Minderung des Rohertrags Grundsteuer-Erlass

um mehr als 50 % bis 99 %

Ein Grundsteuer-Erlass kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter die Minderung des Ertrags nicht zu vertreten hat. Bei leer stehenden Räumen muss der Vermieter nachweisen, dass er sich nachhaltig und ernsthaft um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Hierzu gehört z.B. nicht nur das Schalten von Anzeigen in der regionalen Presse und das Einstellen von Angeboten in das Internet; bei  Wohnungen mit gehobener Ausstattung, die nur für einen bestimmten Personenkreis geeignet sind, kann darüber hinaus auch die Beauftragung eines Immobilienmaklers erforderlich sein.12 Der Antrag auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2017 ist bis zum 31. März 2018 zu stellen; die Frist kann grundsätzlich nicht verlängert werden (vgl. Abschn. 41 GrStR).

 

 

 

 

 

 

Immobilie als Kapitalanlage

Hauskauf statt Sparbuch | 18/6/2018

In Zeiten, wo es keine Zinsen auf Geldanlagen auf der Bank gibt und der Darlehenszins zwischen 1,5 und 2,5% beträgt lohnt sich der Kauf einer vermieteten Immobilie.
Alles an überschaubaren Kapitalanlagen mit einem Zinssatz um die 4% ist interessant, auf dem Immobilienmarkt sind 5-7% Rendite keine Seltenheit.

Die Wertschöpfung liegt dann nicht nur im Wiederverkaufspreis, sondern auch in der Rendite. 

Sie wollen Geld anlegen oder denken an einen Hauskauf und Bezug für einen späteren Zeitraum schon jetzt nach?

Sie verfügen über ein regelmäßiges Einkommen? Sie wollen für die Zukunft planen?

Auf dem Markt gibt es keine freien und sofort bezugsfertigen EFH und wenn nur zu überzogenen Preisen derzeit? Vielleicht ist das eine Alternative!

Gern beraten wir Sie  in einem persönlichen Gespräch zur Finanzierung und zum Kauf einer vermieteten Immobilie.

Karteikunden (Kunden mit erteilten Suchaufträgen)  werden bevorzugt !   Kommt ein neues Objekt ins Portfolio wird dieses Karteikunden als erstes angeboten!

 

 

Kauf einer Kapitalanlage

günstiger und vorausschauender Immobilienkauf | 28/5/2018

In Zeiten, wo es kaum Objekte auf dem Markt zur Eigennutzung gibt, lohnt es sich früh auch nach Alternativen zu suchen.

So ist der Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Einfamilienhauses durchaus vom Preis attraktiv, wenn hier auch die Lage und die übrigen Eckdaten stimmen.

Einzelne Objekte, ob in Biere, Pretzien oder wie gerade jetzt in Barleben finden sich.

Häuser werden dann zu günstigen Preisen 110.000 € bis 120.000€ angeboten und die Mietverträge müssen übernommen werden.
Kauf bricht nicht Miete heißt der rechtliche Grundsatz.

Natürlich sollte der Käufer wissen, was auf ihn zukommt. Daher ist eine gute Beratung im Vorfeld das A und O.

Mit welcher Frist kann der Mieter gekündigt werden?
Lohnt sich ggf. ein Aufhebungsvertrag mit einer Abstandszahlung?
Unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter überhaupt gekündigt werden?

Welche Rendite bekomme ich aus dem Objekt?

Ein gut vermietetes Objekt gekauft und in 10 Jahren bezogen, ist eine bessere Geldanlage als ein Bausparvertrag oder das Geld auf der Bank.

Mit einer Eigenbedarfskündigung ist ein Objekt aber auch in 6,9 Monaten oder spätestens 2 Jahren beziehbar. Dies kommt auf die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, evtl. Härtefälle und andere Besonderheiten an. Wichtig ist für einen Käufer. Eigenbedarf kann erst mit Eintrag im Grundbuch als Eigentümer beim Mieter angezeigt werden. Der Eigenbedarf muß für sich oder im eigenen Hausstand nahen Angehörigen beabsichtigt sein und dann auch ausgeführt werden. Billig kaufen, den Mieter kündigen und dann an Dritte zu höheren Preisen vermieten oder weiter verkaufen, zieht Schadensersatz gegenüber den benachteiligten Altmieter nach sich.

Für diese und andere Fragen steht das Büro Sylvia Lampe Immobilien Ihnen gerne zur Verfügung. Auf Grund der jahrelangen Berufserfahrung und der sehr guten
Einschätzung des Immobilienmarktes in Magdeburg + 80km können fundierte Angaben zur ortsüblichen Miete, zur Mieterhöhung, zur Renditeberechnung und
zu erzielbaren Kauf- und Verkaufspreisen abgegeben werden.

 

Fragen Sie auch nach Objekten, die nicht auf dem Markt angeboten werden, sondern wo sich über eine Suchkartei ohne Werbeaufwand im Netz Käufer finden.
 

Mieterhöhungsverlangen des Vermieters

Formen der Mieterhöhung | 26/4/2018

Kein Mieter ist vor einer Mieterhöhung im Laufe der Mietzeit geschützt. Der Mietvertrag gibt her, auf welche Art und in welcher Form der Vermieter und Mieter eine Mieterhöhung vereinbart haben. So kennen die meisten der Mieter aus den 90érn noch die klassische Staffelmiete. Hier wird jährlich und auf einen festen Zeitraum die Miete zu vorher fest vereinbarten Kaltmietpreisen in gestaffelter Form vereinbart. Sollten sich die Mieten vergleichbarer Wohnobjekte durch eine stärke Nachfrage oder andere wirtschaftliche Einflüssel regelkonform nach oben entwickeln, ist der Vermieter dennoch an die vereinbarte Staffel in diesem Zeitraum gebunden.  Sollte umgekehrt die Miete am Ende der Staffel mehr als 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wäre die Mietstaffel unwirksam. Die Anpassung nach einer ortsüblichen Vergleichsmiete und der Staffelmiete sind unwirksam. Liegt ein Staffelmietvertrag vor, sind auch keine Modernisierungserhöhungen nach §557a Abs. 1 BGB mgl.

Interessant und dennoch selten verwendet, wird die Indexmiete. Bei einem Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete jährlich erhöhen und zwar nach dem Preisindex für die Lebenshaltung privater Haushalte, nachzulesen hier.
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht monatlich die aktuellen Zahlen. Eine Kombination der ortsüblichen Miete und der Indexmiete ist hier ebenso wenig mgl., wie Erhöhungen nach angekündigter bzw. erfolgter Mieterhöhung wie v.g.

Diese Vereinbarung kann also durch aus für beide Mietseiten Vorteile bringen, zumal auf einen langen Mietzeitraum die Preisentwicklung vorher nicht absehbar ist. Der Vermieter kann jährlich die Miete anpassen, die Miete muß 1 Jahr unverändert bleiben. Richtwert ist jeweis der aktuelle Preisindex, die Umrechnung der Punktdifferenz erfolgt in Prozentwerten.

z.B. Ein Mietvertrag wurde mit Mietbeginn 01.05.2005 zu einem Kaltmietpreis von 450€ + Nk (Nebenkostenvorauszahlung) vereinbart.  Seinerzeit lag der Preisindex bei 92,2 und heute zum 01.03.2018 liegt der Preisindex bei z.B. 110,7. Damit liegen 18% Erhöhung der Lebenserhaltungskosten dazwischen. Die Miete kann also zum 01.05.2018 um 18,5% auf die Kaltmiete erhöht werden. Die Mieterhöhung wird immer erst zum übernächsten Monat fällig. Wurde die Erhöhung also im März angekündigt beträgt die neue Miete 533,25€ +Nk.

Wurde keine Staffel und kein Indexmiete vereinbart, findet man in den Mietverträgen sehr häufig die Formulierung: Mieterhöhungen auf Grund gesetzlicher Vorgaben oder nach den jeweils gültigen gesetzlichen Vorschriften sind mgl, vor.

Mein Tipp: gut ausgebildete Makler und Hausverwalter kennen sich in der Gestaltung von Mietverträgen gut aus und können Ihnen den einen oder anderen Tipp geben. Nehmen Sie sich die Zeit und lassen sich vor Auftragserteilung ausführlich überzeugen von deren Fachwissen und Kompetenz.  Die Firma Sylvia Lampe Immobilien betreut Sie gern bei der Vermietung, Abnahme, Übergabe und auch im Hinblick auf die seriöse Mietersuche und Mietvertragsgestaltung.

 

Wohnung mit Dachterrasse in Magdeburg Cracau

Frühstücken Sie gern im Grünen? | 19/4/2018

Den kleinen Garten auf der eigenen Dachterrasse, vor Blicken der Nachbarn geschützt und Sonnenstrahlen im eigenen Grün erhaschen.

Der Wunsch fast aller Mietbewerber. Doch dieser Wohnraum ist selten. Die größte Nachfrage am Markt in Magdeburg besteht nach 3-4 Raum Wohnungen mit Fahrstuhl ab der 4. Etage,
ältere Mietinteressenten wünschen sich ruhigen Wohnraum im EG mit Garten oder eine Dachterrassenwohnung mit Fahrstuhl.

Nicht immer ist alles beisammen und ein Haus zur Miete oder eine Wohnung mit Dachterrasse ist wie eine Stecknadel im Heuhaufen. Die Bewerber, die sich per Suchauftrag registrieren lassen haben, sind klar im Vorteil.

Sie bekommen eine Info über neue Objekte, bevor diese im Netz erscheinen.

So konnte ich heute einige Kunden über ein Top Angebot informieren:

4 Raum Wohnung über 2 Etagen mit ca 21m² Dachterrasse und Ostsonne, also eine Top Frühstücksterrasse. Grundriss hier.
Frei ab 01.07.18  ca 106m² Wfl.  mtl. Miete 635€ +NK
Nähere Infos hier.

Wer sich für diese Wohnung interessiert, sollte schnell einen Termin vereinbaren.

Selbstauskunft - Formular - hier