Leibrente

Die Leibrente ist eine Reallast in Form einer wiederkehrenden Leistung. Die Leibrente wird angewandt z.B. beim Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis. Dies kann in Form einer mtl. Ratenzahlung erfolgen. Die Zahlung der mtl. Rente erfolgt bis zum Tod des Rentenempfängers(Verkäufers). Auch die Koppelung mit einem Wohnrecht ist mgl. Dies nimmt Einfluß auf den Kaufpreis. Durch einen frühen Tod des Leibrentenberechtigten wird die Zahlung der Leibrente vorzeitig beendet. Es tritt für den Käufer der Fall eines versicherungsmathematischen Gewinns ein. Der seinerzeit bei Kauf errechnete Rentenwert wird durch den Tod außer Kraft gesetzt. Die eigentlich noch verbleibende Restschuld entfällt. Der KP Vorteilsfall tritt ein. Die Lebenserwartung wurde insbesondere durch Versicherungsgesellschaften berechnet und nach Index erstellt. Zum Zeitpunkt des Verkaufes der Immobilie sind nachfolgende Kriterien von entscheidender Bedeutung für die Festsetzung der mtl. Rate:

Wert der Immobilie zum Kaufzeitpunkt

Alter des Verkäufers und in dem Fall Leibrentenberechtigten auch Gläubiger genannt.

Verzinsung

Wird eine Anzahlung geleistet oder eine weitere Reallast oder Dienstbarkeit fällig oder ist zu berücksichtigen.

Eine Reallast kann auch sein: Lieferung von Lebensmitteln, Wasserlieferung, Stromlieferung, aber auch Pflege einer bedürftigen Person.

Versicherungen, welche sind notwendig und zweckmäßig ?

• Versichern kann man sich gegen Personen-,Sachschäden- und Vermögensschäden.
• Jeder seriöse Makler sollte eine Vermögensschadenshaftpflicht vorweisen können.
• Versicherung für Grundstücks- und Hypothekenmakler
• Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf die Tätigkeit eines hauptberuflichen Haus-,Grundstücks- und Hypothekenmaklers/Sachverständigen und Gutachter auf dem Gebiet des Grundstücks- und Wohnungswesens.
• Weitere Absicherungen aus dem Tätigkeitsfeld Haus-, Grundstücks- und Wohnungsverwalter sowie für Wohnungs- und Baubetreuungsunternehmen mgl.
• Zu den Vermögensschäden gehört die Haftpflichtversicherung für eigenes Handeln nach §823 Abs. 1 BGB und für das Handeln einer anderen Person nach BGB 831 Abs. 1 geregelt.
• Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sichert Ansprüche Dritter im Schadensfall gegenüber Haus- und Grundstückseigentümer, Nießbraucher, Pächter, Mieter etc.
  Bauherrenhaftpflichtversicherung - Hier ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Bauherren handelt, der die Bauleitung und Ausführung an Dritte vergeben hat oder um einen Grundstückseigentümer .
• Weitere Arten von Vermögensversicherungen: Privat-Haftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung und Rechtsschutzversicherung.
  Sachversicherungen sind Verbundene Wohngebäudeversicherung. Versicherbar sind hier Gebäude gegen Brand-, Blitzschlag-, Explosion, Anprall, Absturz eines Flugkörpers, Leitungswasser, Sturm, Hagel,
• Bruchschäden an Rohren- und Wasserversorgung und Frostschäden.
• Ein Einfamilienhaus mit Wintergarten hat einen anderen Versicherungsaufwand wie ohne - hier sollte man an Glasbruch denken.
• Bei einer vermieteten Immobilie empfiehlt sich u.a. eine Eigentümerhaftpflichtversicherung.
• Ein Bauherr oder Käufer, der sein Objekt mit einer Hypothek beleihen will muß es ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung ausreichend gegen v.g. Schäden versichern.
• Bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie möchte die Hypothekenbank den Nachweis haben, daß eine Gebäudeversicherung für das zu finanzierende Objekt besteht. Kündigen oder übernehmen kann ein Käufer die bestehende Versicherung ab dem Zeitpunkt (4 Wochen) des Eintrages als Eigentümer im Grundbuch. Es gilt das Eintragungsdatum.
• Verbundene Hausratversicherung Versichert ist der gesamte Hausrat gegen Zerstörung oder Schäden bzw. Abhandenkommen durch Brand, Blitzschlag, Explosion, bzw. Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeuges, seiner Teile oder Ladung.
• Einbruchdiebstahl, Raub oder den Versuch einer solchen Handlung, Vandalismus, Einbruch, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
• Beim Abschluß einer Hausratversicherung ist die Abgrenzung zur Gebäudeversicherung zu beachten.
• Im Rahmen gesonderter Bedingungen wird auch Versicherungsschutz für den Hausrat gegen Elementarschäden wie z.B. Überschwemmung des Versicherungsortes, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen angeboten.
• Auch Privathaftpflichtversicherungen sind in der Hausratversicherung zu integrieren. In einigen Altverträgen aus den vorm. Staatl. Versicherungen wurden diese ohne Mehrkosten übernommen.
• Makler müssen über eine einwandfreie Bonität verfügen und Grundregeln beachten, um die Berechtigung auf Lebenszeit behalten zu dürfen. Bestand hat die Tätigkeit selbstverständlich nur mit der entsprechenden Basis an Fachwissen und ständige Qualifikation. Eine Verbandszugehörigkeit kann hilfreich sein, ist aber nicht notwendig.

Immobilien im Steuerrecht

Spekulationsgewinn

Was ist Spekulationsgewinn?

• Beispiel: Sie erwerben eine Immobilie unter der Maßgabe diese gewinnbringend weiter zu verkaufen. Der Gewinn aus dem Anschaffungskosten: Kaufpreis + Kaufnebenkosten abzüglich dem Erlös aus dem Weiterverkauf unterliegt der Versteuerung. Die Art der Versteuerung richtet sich nach dem geltenden Steuerrecht. Wie nachfolgend beschrieben.

Was zählt zu den Kaufnebenkosten, steuerrechtlich Werbungskosten genannt?

• Kosten für Anzeigen, Notarkosten, Maklerprovision, Grundbuchamtskosten oder Kosten für Wertschätzung und Gutachten.

Berechnungsschema bei priv. Veräußerungsgewinn

• Veräußerungserlös - Anschaffungskosten, gemindert durch die Afa - Werbungskosten = Spekulationsgewinn

Da es hier auch Freigrenzen gibt, empfiehlt sich für den Einzelfall der Weg zum Steuerberater oder die Nachfrage beim zuständigen Finanzamt.

Praxisbeispiele:

Beispiel: Auf Grund Familienzusammenführung erwerben Sie eine Immobilie im Frühjahr 2007 – auf Grund dienstlicher Versetzung, Trennung oder anderer persönlicher Gründe – wird diese Immobilie im Folgejahr verkauft. Sollte ein Gewinn erzielt werden, unterliegt dieser der Versteuerung aus Spekulationsgewinn, da ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum der notariellen beglaubigten Kaufvertrag. Nun kann man ja auf den Gedanken kommen, dann schließe ich mit dem Käufer einen Vorvertrag. Aber hiervon ist dringend abzuraten. Vorverträge sind Stolpersteine für Verkäufer, wenn Sie notariell geschlossen wurden, um die Rechtswirksamkeit herzustellen. Es gilt das Datum der vertraglichen Bindung. Rechtlich unwirksam hingegen wären Vorverträge auf Grund von privaten Vereinbarungen als zweiseitige Willenserklärung, da es den Grundsatz der Beurkundungspflicht im Grundstücksgeschäft gibt.

Spekulationsfrist

Eine besondere Bedeutung hat jetzt unser Verfahren gegen die rückwirkende Verlängerung der Spektulationssteuer hieß es noch 2005 in einem Bericht der Zeitschrift der Steuerzahler: www.steuerzahler.de Hier weiter- Beitrag gekürzt: Das Finanzgericht Niedersachsen hat zum Ausdruck gebracht, dasswin dem Verfahren auch grundsätzlich geklärt werden soll, ob die vom Bundesverfassungsgericht für die Jahre 1997-1998 festgestellten Vollzugsdefizite auch im Jahr 1999 bestanden haben und so eine verfassungswidrige Besteuerung vorlag. Noch im März wurden die Finanzämter angewiesen, Einsprüche gegen die Spekulationssteuer ab 1999 als unbegründet zurückzuweisen. Dies wurde dann jedoch in einem BMF Schreiben zu den Vorläufigkeitsvermerken (IV D 2-S 0338-73/04 vom 19.07.2004) revidiert. Danach sollen die Finanzbehörden Einspruchsverfahren für die Zeiträume ab 1999 ruhen lassen. Ärgerlich ist nur, daß Steuerzahler, deren Einsprüche zwischenzeitlich negativ entschieden worden waren, womöglich von einer Steuererstattung ausgeschlossen sind. Mit Einführung der Abgeltungssteuer ist das Thema Spekulationssteuer vom Tisch !?
Nachfolgender Text: Quelle: Bundesfinanzministerium 10/07

Abgeltungsteuer

Die Abgeltungsteuer ist eine neue Erhebungstechnik für Steuern auf Kapitaleinkünfte, die ab 2009 in Deutschland eingeführt werden soll. Sie ersetzt das heutige Verfahren, nach dem der Steuerpflichtige seine Kapitalerträge in der Einkommensteuer-Erklärung angeben muss. Damit wird für Kapitalerträge, ähnlich wie bei der Lohnsteuer, ein so genanntes Quellenabzugsverfahren angewandt. Das Gesetz zur Abgeltungsteuer wurde im Frühjahr 2007 im Rahmen der Unternehmensteuerreform im Deutschen Bundestag beraten. Mit dieser Steuer wird auf Kapitalerträge eine einheitliche Steuer von 25 Prozent erhoben. Diese ist unabhängig vom individuellen Steuersatz. Somit sind die individuellen Kapitaleinkünfte in der Regel nicht mehr Teil der Jahreseinkommensteuererklärung. Statt über den jährlichen Einkommensteuer-Bescheid wird diese Steuer direkt von den Geldinstituten für jeden Kunden an das Finanzamt überwiesen. Das Verfahren bedeutet eine Vereinfachung der Besteuerung von Kapitalerträgen. Für die Abgeltungsteuer wird ein so genanntes Veranlagungswahlrecht eingeräumt. Man kann also wählen, ob man nach der neuen Abgeltungsteuermethode besteuert werden möchte oder nach der herkömmlichen Methode. Diejenigen, deren individueller Grenzsteuersatz unter 25 Prozent liegt, werden das alte Verfahren wählen - diejenigen, die darüber liegen, werden sich für die Abgeltungsteuer entscheiden. Für beide Methoden aber gilt, dass das Halbeinkünfteverfahren und die Spekulationsfrist wegfallen. Bei Aktien, die vor dem 1. Januar 2009 gekauft wurden, sollen allerdings die Veräußerungsgewinne auch zukünftig einkommensteuerfrei bleiben.

Neu im Steuerrecht ab 2009

für vermietete Immobilien:

Laufende Erträge

• Nach altem und neuem Recht Besteuerung der Einkünfte (Einnahmen ./. Werbungskosten) mit dem persönlichen Steuersatz.

Veräußerungsergebnisse

• Nach altem und neuem Recht Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung nur bei Haltedauer unter 10 Jahren. In einer solchen kurzen Frist erlittene Veräußerungsverluste nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften ausgleichbar. Insoweit wirkt sich die Verschiebung der Veräußerungsgewinnbesteuerung für Kapitalanlagen von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG nach § 20 Abs. 2 EStG aus.

Auswirkungen

• Keine direkten Auswirkungen; ob die geänderte Besteuerung der konkurrierenden Anlageformen sich auswirkt, kann nicht sicher prognostiziert werden.

für eigengenutzte Immobilien

Laufende Erträge

• Keine Besteuerung (Konsumgutlösung)

Veräußerungsergebnisse

• Meist keine Besteuerung bei durchgängiger Eigennutzung oder Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG)

Auswirkungen

• Keine direkten Auswirkungen; ob die geänderte Besteuerung der konkurrierenden Anlageformen sich auswirkt, kann nicht sicher prognostiziert werden.

Mietkauf

Miete / Kauf oder Mietkauf : Was ist das ?

• Vorwort : In Gesprächen mit Kunden ist mir bewußt geworden, welche Unsicherheit und Verunsicherung aber auch Rechtsunkenntnis bei Kunden und Interessenten vorherrscht. Die nachfolgenden Ausführungen sollen keine Belehrungen sein, aber Interessierten Anregung und Sicherheit geben, sich fachlichen Rat bei Rechtsanwälten und Notaren vor Vertragsabschluß einzuholen.

• Mein Tip: Lieber gutes Geld für fachliche Beratung ausgeben, als aus Schaden mit der Einsicht diesen teuerer bezahlt zu haben, klug werden.

Denn wie heißt es so schön: Vorsorgen ist besser - als heilen.

Wissenswertes

Was ist Miete ? Miete ist eine endgeldliche Gebrauchsüberlassung.Einen Ertrag aus der Sache (Früchte) darf der Mieter nicht ziehen. Die Mietwohnung kann der Mieter nicht veräußern, verändern oder vererben. Die Behandlung, Vergütung und Rückgabe der Mietsache regelt der Mietvertrag. Mdl. Mietverträge über ein Jahr bedürfen der Schriftform.aa

Wann ist die Miete sinnvoll?

• Eine Miete ist sinnvoll, wenn der Nutzer nur vorübergehend das Objekt in Anspruch nehmen will oder aber, wenn die Miete so günstig ist, dass eine anderweitige Finanzierung wirtschaftlich unvernünftig wäre oder nicht mgl. ist.

• Dann ist das Gegenstück - der Kauf - die Eigentumsverschaffung einer Sache gegen Endgeld (Kaufpreis). Die Sache kann eine fertige Immobilie oder ein noch zu bebauendes Grundstück sein. Hier besteht grundsätzlich notarielle Beurkundungspflicht (BGB § 313). Kommt kein notarieller Kaufvertrag zustande, ist das Rechtsgeschäft nicht abgeschlossen und unwirksam. Das abgeschlossene Rechtsgeschäft wird mit der Eintragung im Grundbuch beendet. Wichtig : Besitzer sind Sie mit Erwerb (Notarvertragsabschluß) - Eigentümer werden Sie mit Eintragung im Grundbuch. Aus diesem grundsätzlichen Verständnis werden Sie nun besser meine Ausführungen zum Mietkauf verstehen.

• Mietkauf ist eine mietvertragliche Form + Notarvertrag als verbundene Einheit und kann in den nachfolgenden Varianten auftreten: Mietvertrag + notarieller Optionsvertrag Mietvertrag + notarielles Kaufangebot des Eigentümers oder Mietvertrag + Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung und Annahmeerklärung des Käufers. Bei letzterem kommt dann durch die spätere Annahmeerklärung der Kauf zustande.

• Mietkaufmodelle sind demnach beurkundungspflichtig, wenn Sie ein rechtsgültiges Mietkaufgeschäft eingehen wollen. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig.

• Bietet Ihnen jemand ein Mietkaufvertrag ähnlich einem Mietvertrag an, hier in Form der Opitionsformulierung im Mietvertrag: Käufer erwirbt 2010 die Immobilie zum Preis von xyz oder Verkäufer verkauft das vom Mieter genutzte Objekt an diesen 2010 zum Preis von xyz oder ähnlich, laufen beide Seiten nicht nur Gefahr der Unwirksamkeit der Passage - nein vielmehr ist keine Seite eine 100%ige Kauf- oder Verkaufverpflichtung eingegangen, da diese notariell hätte beukundet werden müssen.Wenn Sie so wollen, ist es eine Zusage in Treu und Glauben.

• Für den Verkäufer stellt sich bei einem Mietkauf die Frage, wie weit er sich vertraglich bindet. Auch Vorverträge unterliegen deshalb der Spekulationsfrist. Hier erfolgt zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung. Innerhalb der Spekulationsfrist darf der Verkäufer aus der Sicht des Finanzamtes kein Geld und keine Anzahlung annehmen. Ungewiss ist eine Mietoption in Mietverträgen, da man nie weiß, ob der Verkäufer nicht vielleicht doch jemand findet, der ihm mehr bietet und er dann an diesen verkauft.

• Da Kauf nicht Miete bricht müßte dann der neue Eigentümer bei Ihnen Eigenbedarf anmelden. Vermeiden Sie jedoch durch fachliche Beratung im Vorfeld Ärger und Unmut.

• Wichtiger Grundsatz: Kein Mietkauf - ohne notariellen Vertragsabschluß !!! Nochmaliger Hinweis: Auch Vorverträge sind beurkundungspflichtig, sonst läuft man Gefahr der Unwirksamkeit des Mietvertrages auf Grund der getroffenen Abreden und Vereinbarungen zum Kauf. Wenn das Vorkaufsrecht ernst gemeint ist, wird es auch beurkundet. In Streitfällen um die Wirksamkeit des gesamten Vertrages gilt der Grundsatz: Hätte der Mieter ohne Vorkaufsrecht den Vertrag auch abgeschlossen ? Bei nein, ist der Mietvertrag unwirksam.

• Lassen Sie die Finger von "Versuchsballonen" vermeindlicher Bauträger mit Mietkaufangeboten oder privaten Trittbrettfahrern!

• Steuerfalle: wirtschaftlicher Eigentum, das heist: Sie kaufen oder beziehen ein Haus und haben im notariellen Kaufvertrag vereinbart: Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten gehen mit dem Tag der Kaufpreiszahlung auf den Käufer über. Dieser Tag ist der Stichtag für das Finanzamt im Hinblick auf die Spekulationsfrist, die bis zur Entscheidung der obersten Instanz noch auf 10 Jahre lautet. Diese Frist gilt nicht für eigengenutzten Wohnraum.

• Bei Mietkauf dieser Art gibt es keine Eigenheimzulagen. Der Anspruch auf Eigenheimzulage wird durch den Erwerb (wirtschaftlicher Eigentum) oder Neubau (Bauantrag mit Zeitpunkt der Fertigstellung) gesichert. Bei Miete ist dies selbstverständlich nicht der Fall - und bei Miete mit späteren Kauf demzufolge auch nicht.

• Wollen Sie auf Nr. sicher gehen, empfehle ich einen Ratenkauf. Dieser ist sinnvoll, wenn Ihnen eine Finanzierung zur Zeit nicht mgl. ist oder Ihre Hausbank hiervon abrät.

• Die Stundung des Kaufpreises in Raten - so Ratenkauf (notarielle Beurkundungspflicht) , bietet beiden Seiten Rechtssicherheit. Die mtl. Belastung kann in Höhe der Miete vereinbart werden, muß aber nicht. Es kann ein Stichtag mit Restkaufpreiszahlung in Höhe von xyz vereinbart werden, mit dem dann auch der wirtschaftliche Übergang stattfindet und Sie Eigentümer mit Grundbucheintragung werden.Der Vertrag beinhaltet auch eine Rückabwicklungsklausel. Dies ist Ihr "Sicherheitsgurt" für den Fall, daß eine Restkaufpreiszahlung oder ein Kauf durch Sie nicht oder unmöglich ist. Die mtl. Zahlungen werden mit einer ortsüblichen Miete, die im Vertrag zu benennen ist, verrechnet. Hinter her steht der Mietkäufer oder auch Ratenkäufer nicht schlechter als ein Mieter da.

• Achtung - Altersfalle ! Heute mieten - morgen kaufen - heute sind Sie 35 bis 45 gesund, haben Arbeit und ein gern gesehener Kunde bei der Bank. Den Anspruch auf Eigenheimzulage haben Sie verschenkt. Morgen sieht die Welt etwas anders aus, wenn es Ihnen nicht mgl. ist, die Raten für eine Immobilie bis zw. dem 72 und 75. Lebensjahr abgezahlt zu haben oder über eine Bürgschaft die Fortzahlung an Ihre Kinder abtreten zu können, verleiht Ihnen keine Bank Geld. Der Traum ist ausgeträumt, die Einsicht folgt auf den Schritt. Miete verschenkt, zum Immobilienerwerb 10 Jahre zu alt.

• Den letzten Satz höre ich mind. 5x im Monat. Die meisten Kunden verlieren den Mut.

• In Westdeutschland gibt es keinen Mietkauf und das nicht ohne Grund, wie sie nach meinen Ausführungen nun gemerkt haben werden. Wie sagt der Notar so schön: es ist auf Grund der Unsicherheit unüblich. Was ist dann üblich fragen Sie mich?

• Leibrente Ratenkauf oder Kaufvertrag auf Raten.

• Bitte nochmals holen Sie sich fachlichen Rat bei Rechtsanwälten und Notaren und sollte Ihnen jemand Mietkauf anbieten, lassen Sie sich die Verträge (Mietvertrag und notarielles Kaufangebot) vorlegen.

Noch Fragen z.B. eignet sich meine Immobilie als Mietkaufmodell oder wie berechnet man den Wert der Immobilie bei Mietkauf, dann vereinbaren Sie langfristig einen persönlichen Beratungstermin.

Ihre Sylvia Lampe
Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK)

Erbbaurecht

Gesetzlicher Inhalt Erbbaurecht §1 (1) ErbbauVO 75

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

• Beispiel: Aus steuerlichen oder persönlichen Gründen möchte der Eigentümer eines Grundstücks dieses nicht verkaufen. Ihm ist jedoch egal, was seine Erben später damit machen oder er hat keine Erben. Ihm ist es aber auf jeden Fall nicht mehr möglich, das Grundstück zu bewirtschaften und zu pflegen. Hier wäre das Grundstück, da es dem Eigentümer noch einen finanziellen Ertrag aus dem Erbbaurecht bringt, wie ein Sparbuch.

Beim Notar wird kein Kaufvertrag für das Grundstück, sondern ein Erbbaurechtsvertrag
geschlossen mit dem vertragsgemäßen Inhalt:

• Verwendung: Errichtung eines Bauwerkes, Instandhaltung und Nutzung
• Lastentragung: Der Erbbauberechtigte, hier also Nutzer des fremden Grundstück und Eigentümer der von ihm hierauf errichteten Immobilie trägt öffentliche und privatrechtliche Lasten und Abgaben.
  Er hat das Grundstück und die Immobilie auch so abzusichern, daß im Schadensfall diese aus der Entschädigung der Versicherung wieder aufgebaut werden kann.
• Sicherungsanspruch: Das Erbbaurecht wird im ersten Rang des Grundbuches eingetragen. Anschließend kann die Hypothek hinter dem Erbbaurecht im Grundbuch gesichert.
  Heimfallanspruch: regelt beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen, die beide Parteien miteinander abstimmen und regeln, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.
• Entgeld = Erbbauzins. Bei der Vereinbarung über wiederkehrende Leistungen (Erbbauzins) findet das Bürgerliche Gesetzbuch über die Reallasten entsprechende Anwendung. Der Erbbauzins kann in Höhe und Zeit im voraus bestimmt werden. In der Regel beträgt der Erbbauzins 5-6% vom Grundstückswert und ist in mtl. Raten zu erbringen. Abweichende Vereinbarungen sind mgl.
• Erhöhungen des Erbbauzinses sind frühestens nach 3 Jahren mgl. Beginn ist der Vertragsabschluss bzw. die letzte Erhöhung.
• §8 ErbbauVO 75 (Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht)
  Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Konkursverwalter erfolgen, sind insoweit unwirksam, als sie die Rechte des Grundstückseigentümers aus einer Vereinbarung gem. §5 vereiteln oder beeinträchtigen würden.
  Auf Grund der Rangstelle wie bereits vorangeschrieben steht das Recht des Grundstückseigentümers vor der eingetragenen Hypothek des Gläubigers.
  Besonders interessant ist ein Erbbaurecht für junge Familien ohne Eigenkapital oder hohe Grundstückspreise in den Großstädten.
  Üblicherweise werden 99 Jahre Laufzeit vereinbart. Dies betrifft in der Regel Grundstücke von Kirchen und Gemeinden. Vorgeschrieben ist nur, dass eine Laufzeit vereinbart werden muss. Interessant ist das Erbbaurecht aus steuerlichen Gründen der Verwender auch für erheblich kürzere Laufzeiten z.B. 5 oder 10 Jahre. Regelungen auf jederzeitige Kaufoptionen lassen sich einräumen.
  Vertragliche Vorkaufsrechte nützen im Zweifelsfall aber überhaupt nichts. Wenn der Grundstückseigentümer seine Immobilie verkaufen will oder einen neuen Erbpachtvertrag mit einem Dritten abschließen will, ist dieses Vorkaufsrecht wertlos.
• Vorteile des Erbbaurechts: Es senkt die mtl. Belastung
• Nachteil des Erbbaurechts: Die Zahlungsverpflichtung dauert länger. Nachteilig sind Ankaufverpflichtungen des Erbbauberechtigten.
• Wichtig: Es sollten alle wichtigen Vertragsbestandteile und Vereinbarungen ins Grundbuch eingetragen werden. Die Vereinbarung einer Kaufoption wäre von Vorteil. Heimfallansprüche klar definieren und eng begrenzen Zinsanpassungsklausel an Lebenshaltungsindex koppeln Vertraglich klären, wer öffentliche Lasten und Erschließungskosten trägt. Hier üblicherweise der Erbbauberechtigte.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kreditkunden können Neuberechnung verlangen

Kreditnehmern, die eine Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank gezahlt haben, können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. XI ZR 285/ 03) jetzt eine Neuberechnung und zuviel Gezahltes zurückverlangen. "Die Bankkunden sollten sich damit allerdings beeilen, damit ihre Ansprüche nicht verjähren", rät IVD-Vize Jürgen Michael Schick

• Durch die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank vom Kunden den Verlust ersetzen, den sie macht, weil der Kunde seinen Kredit früher als geplant zurückzahlt. Nach der Auffassung des BGH haben die Banken zur Ermittlung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung häufig falsche Rechnungsmethoden angewendet - zu Ungunsten der Kunden.
• "Die BGH-Entscheidung ist für Bauherren sehr erfreulich", urteilt Schick. Denn nach Schätzungen von Verbraucherschützern wird durchschnittlich jeder zehnte Kredit durch eine Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst - und in neun von zehn Fällen haben sie dabei zuviel gezahlt.
• "Um den Verlust zu ermitteln, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung macht, wird verglichen, was sie in der Restlaufzeit des Kreditvertrages an Zinsen eingenommen hätte und was sie statt dessen bei einer Anlage des Geldes einnimmt. Die Differenz abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kunde zahlen muss", erläutert Bettina Baumgarten, Anwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover.
• Streit gab es bislang um die Frage, zu welchen Bedingungen das Geld anzulegen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Berechnung auf Grundlage bisher verwendeter Indices wie dem Pfandbriefindex PEX der Bank einen ungerechtfertigten Vorteil verschafft. Die Richter befürworten stattdessen eine Berechnung anhand der Renditen aus der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank. "Da der PEX-lndex ausschließlich Briefrenditen emittierender Hypothekenbanken berücksichtigt, bleiben Geldkurse, die ca. 0,10 bis 0,15 Prozentpunkte über der Emissionsrendite liegen, unbeachtet", erklärt Baumgarten. Eine um 0,1 Prozentpunkte zu geringe Wiederanlagerendite führe bei Ablösung eines Darlehens mit einer Restschuld von 200.000 Euro und einer Restlaufzeit von fünf Jahren zu einer um etwa 1.000 Euro überhöhten Vorfälligkeitsentschädigung.
• Zu beachten ist allerdings, dass Rückforderungen von Vorfälligkeitsentschädigungen, die vor dem Jahr 2002 gezahlt worden sind, bereits verjährt sein könnten.

Textquelle aus IVD Bundesverband

Hilfe bei der Errechnung der Vorfälligkeitsentschädigung:

http://www.drklein.de/vorfaelligkeitsrechner.html