Es gibt kaum eine Anlagenform, die sicher und gut nachgefragt und weniger risikobehaftet ... lese mehr
Formerfordernis Maklerauftrag ab 23.12.2020Viele Verkäufer scheuen sich einen Makler zu beauftragen, sei es durch schlechte Erfahrungen ... lese mehr
mehr Blog EinträgeDie Leibrente ist eine Reallast in Form einer wiederkehrenden Leistung. Die Leibrente wird angewandt z.B. beim Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis. Dies kann in Form einer mtl. Ratenzahlung erfolgen. Die Zahlung der mtl. Rente erfolgt bis zum Tod des Rentenempfängers(Verkäufers). Auch die Koppelung mit einem Wohnrecht ist mgl. Dies nimmt Einfluß auf den Kaufpreis. Durch einen frühen Tod des Leibrentenberechtigten wird die Zahlung der Leibrente vorzeitig beendet. Es tritt für den Käufer der Fall eines versicherungsmathematischen Gewinns ein. Der seinerzeit bei Kauf errechnete Rentenwert wird durch den Tod außer Kraft gesetzt. Die eigentlich noch verbleibende Restschuld entfällt. Der KP Vorteilsfall tritt ein. Die Lebenserwartung wurde insbesondere durch Versicherungsgesellschaften berechnet und nach Index erstellt. Zum Zeitpunkt des Verkaufes der Immobilie sind nachfolgende Kriterien von entscheidender Bedeutung für die Festsetzung der mtl. Rate:
Wert der Immobilie zum Kaufzeitpunkt
Alter des Verkäufers und in dem Fall Leibrentenberechtigten auch Gläubiger genannt.
Verzinsung
Wird eine Anzahlung geleistet oder eine weitere Reallast oder Dienstbarkeit fällig oder ist zu berücksichtigen.
Eine Reallast kann auch sein: Lieferung von Lebensmitteln, Wasserlieferung, Stromlieferung, aber auch Pflege einer bedürftigen Person.
Wenn mit der Fortsetzung eines Zwangsversteigerungsverfahrens über ein Grundstück die Gefahr der Selbsttötung des Schuldners verbunden ist und dieser Gefahr nur durch die dauerhafte Unterbringung des Schuldners entgegengewirkt werden kann, ist das Zwangsversteigerungsverfahren unter Auflagen auf Zeit einzustellen, so der BGH mit Beschluss vom 06. Dezember 2007.
Im zugrunde liegenden Fall war gerichtlich angeordnet worden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren für zwei Jahre unter der Auflage an den Schuldner einzustellen sei, dass dieser sich wegen der bei ihm bestehenden Suizidgefahr regelmäßig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lasse muss. Der BGH bestätigte diese Gerichtsentscheidung unter Abwägung der sich gegenüberstehenden Rechtsgüter. Es müsse in diesem Fall zumindest versucht werden, durch eine befristete Einstellung der Vollstreckung - verbunden mit Auflagen - eine Besserung des Gesundheitszustandes des Schuldners zu erreichen.
Kommentar
Die Entscheidung des BGH ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten sicherlich ausgewogen, da den elementaren Rechten auf Leben und Freiheit Vorrang eingeräumt worden ist. Problematisch erscheint jedoch, dass nicht berücksichtigt worden ist, welche Konsequenzen der Beschluss in der Praxis haben wird. Der Schuldner wird gezwungen, eine Therapie zu machen, an deren Ende das Ziel steht, genau die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die die Therapienotwendigkeit erst ausgelöst hat.
Ob eine Therapie unter solchen Voraussetzungen Erfolg haben kann, darf zumindest bezweifelt werden, so dass nach dem zweijährigen Aufschub am Ende vermutlich doch die dauerhafte Einweisung stehen wird, die der BGH eigentlich vermeiden wollte. Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger ist unterdessen während der zweijährigen (vermutlich erfolglosen) Therapie erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen ausgesetzt.
Quelle: steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. Dezember 2007, V ZB 67/07 - www.bundesgerichtshof.de
Fundus: Immowelt
Bevor Sie an den Verkauf oder die Übertragung Ihrer Immobilie denken, ist der Weg zum Fachmann bezüglich der Bewertung Ihrer Immobilie ratsam.
Oft ist der Verkäufer Leihe und unerfahren, was die Einschätzung zum Verkehrswert und zum Martkwert angeht.
Der Verkehrswert setzt sich aus Sach- und Ertragswert zusammen und gibt den stichtagsbezogenen Wert als Grundlage für Gutachten, Erbschaftsauseinandersetzungen etc wieder.
Interessant wird es beim Marktwert und Einfluß des Marktwertes auf den Verkehrswert beim Verkauf.
In meiner Praxis ist es oft erstaunlich, wie in manchen Regionen auf Grund der Nachfrage ein höherer Marktwert im Verkauf erzielt wird als der Verkehrswert wiedergibt. Hier ist die Aussage Lage, Lage, Lage spiegelbildlich wiedergegeben.
In anderen dann eher ländlichen oder wirtschaftlichen schwachen Regionen hat die Immobilie dann einen bestimmten Verkehrswert, die Durchsetzung im Verkauf und damit dann der erzielbare Marktwert liegt aber weit unter dem Verkehrswert.
Einige Makler bieten eine 3 - 10 min Wertermittlung an. Seriös und Fachkompetent ist dieses Angebot nicht, da es lediglich der Adressenerfassung und weitergabe dient.
Auch ist nicht jeder in der Lage einen Verkehrs- oder Sachwert zu ermitteln. Oft möchten Makler auch den Wert nur mündlich benennen, um so letztlich nicht hierfür in die Haftung genommen zu werden.
Sylvia Lampe Immobilien nimmt sich Zeit in der Beratung und ermittelt nach Vorlage aller Objektdaten, wie z.B. Bruttogrundfläche, Grundstücksgröße/Bodenrichtwert, Regionalfaktor, Normalherstellungskosten, Marktanpassungsfaktor... vorab mit Hilfe einer Simultantabelle aus dem Haufe Verlag den Sachwert und den Ertragswert, bevor die Aussage zum Verkehrswert und nach Prüfung vergleichbarer Angebote auf dem Markt im letzten halben Jahr und der Nachfrage der erzielbare Marktwert genannt wird. Der Kunde entscheidet mit Beauftragung einer Wertermittlung den Umfang - einfache oder ausführliche Wertermittlung.
Beides wird dann in Schriftform ausgehändigt.
Definition von Schrottimmobilie - Immobilienbetrug.
Was ist eine Schrottimmobilie?
Eine Schrottimmobilie ist eine Immobilie, die deutlich überteuert gekauft oder verkauft wurde. Diese Immobilie hat heute einen deutlich niedrigeren Wert oder gar keinen Wert mehr.
Viele Verbraucher wurden mit diesen Immobilien betrogen.- Betrug - Besonders die sogenannten "Steuersparmodelle" möchte ich hierbei hervorheben. Hier wurden auch teilweise minderwertige Immobilien an den Mann oder die Frau gebracht.
Diese Finanzierungen wurden u.a. von der Badenia-Bausparkasse und der heutigen HypoVereinsbank durchgeführt, auch wenn die Kunden kein Eigenkapital hatten. Oft waren Struckturvertriebe beteiligt.
Schrottimmobilien treiben den Besitzer oft in den Ruin. Deshalb sollte hier sofort etwas unternommen werden. Hier ist die Immobilienakuthilfe der richtige Ansprechpartner für Sie, denn hier bekommen Sie ohne Risiko geholfen.
Sie bekommen Lösungswege zur Rettung der Immobilie bzw. zur Schadensminimierung aufgezeigt und dies alles ohne Risiko.
Da es hier auch Freigrenzen gibt, empfiehlt sich für den Einzelfall der Weg zum Steuerberater oder die Nachfrage beim zuständigen Finanzamt.
Beispiel: Auf Grund Familienzusammenführung erwerben Sie eine Immobilie im Frühjahr 2007 – auf Grund dienstlicher Versetzung, Trennung oder anderer persönlicher Gründe – wird diese Immobilie im Folgejahr verkauft. Sollte ein Gewinn erzielt werden, unterliegt dieser der Versteuerung aus Spekulationsgewinn, da ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum der notariellen beglaubigten Kaufvertrag. Nun kann man ja auf den Gedanken kommen, dann schließe ich mit dem Käufer einen Vorvertrag. Aber hiervon ist dringend abzuraten. Vorverträge sind Stolpersteine für Verkäufer, wenn Sie notariell geschlossen wurden, um die Rechtswirksamkeit herzustellen. Es gilt das Datum der vertraglichen Bindung. Rechtlich unwirksam hingegen wären Vorverträge auf Grund von privaten Vereinbarungen als zweiseitige Willenserklärung, da es den Grundsatz der Beurkundungspflicht im Grundstücksgeschäft gibt.
Eine besondere Bedeutung hat jetzt unser Verfahren gegen die rückwirkende Verlängerung der Spektulationssteuer hieß es noch 2005 in einem Bericht der Zeitschrift der Steuerzahler: www.steuerzahler.de Hier weiter- Beitrag gekürzt: Das Finanzgericht Niedersachsen hat zum Ausdruck gebracht, dasswin dem Verfahren auch grundsätzlich geklärt werden soll, ob die vom Bundesverfassungsgericht für die Jahre 1997-1998 festgestellten Vollzugsdefizite auch im Jahr 1999 bestanden haben und so eine verfassungswidrige Besteuerung vorlag. Noch im März wurden die Finanzämter angewiesen, Einsprüche gegen die Spekulationssteuer ab 1999 als unbegründet zurückzuweisen. Dies wurde dann jedoch in einem BMF Schreiben zu den Vorläufigkeitsvermerken (IV D 2-S 0338-73/04 vom 19.07.2004) revidiert. Danach sollen die Finanzbehörden Einspruchsverfahren für die Zeiträume ab 1999 ruhen lassen. Ärgerlich ist nur, daß Steuerzahler, deren Einsprüche zwischenzeitlich negativ entschieden worden waren, womöglich von einer Steuererstattung ausgeschlossen sind. Mit Einführung der Abgeltungssteuer ist das Thema Spekulationssteuer vom Tisch !?
Nachfolgender Text: Quelle: Bundesfinanzministerium 10/07
Die Abgeltungsteuer ist eine neue Erhebungstechnik für Steuern auf Kapitaleinkünfte, die ab 2009 in Deutschland eingeführt werden soll. Sie ersetzt das heutige Verfahren, nach dem der Steuerpflichtige seine Kapitalerträge in der Einkommensteuer-Erklärung angeben muss. Damit wird für Kapitalerträge, ähnlich wie bei der Lohnsteuer, ein so genanntes Quellenabzugsverfahren angewandt. Das Gesetz zur Abgeltungsteuer wurde im Frühjahr 2007 im Rahmen der Unternehmensteuerreform im Deutschen Bundestag beraten. Mit dieser Steuer wird auf Kapitalerträge eine einheitliche Steuer von 25 Prozent erhoben. Diese ist unabhängig vom individuellen Steuersatz. Somit sind die individuellen Kapitaleinkünfte in der Regel nicht mehr Teil der Jahreseinkommensteuererklärung. Statt über den jährlichen Einkommensteuer-Bescheid wird diese Steuer direkt von den Geldinstituten für jeden Kunden an das Finanzamt überwiesen. Das Verfahren bedeutet eine Vereinfachung der Besteuerung von Kapitalerträgen. Für die Abgeltungsteuer wird ein so genanntes Veranlagungswahlrecht eingeräumt. Man kann also wählen, ob man nach der neuen Abgeltungsteuermethode besteuert werden möchte oder nach der herkömmlichen Methode. Diejenigen, deren individueller Grenzsteuersatz unter 25 Prozent liegt, werden das alte Verfahren wählen - diejenigen, die darüber liegen, werden sich für die Abgeltungsteuer entscheiden. Für beide Methoden aber gilt, dass das Halbeinkünfteverfahren und die Spekulationsfrist wegfallen. Bei Aktien, die vor dem 1. Januar 2009 gekauft wurden, sollen allerdings die Veräußerungsgewinne auch zukünftig einkommensteuerfrei bleiben.
Laufende Erträge
Veräußerungsergebnisse
Auswirkungen
Laufende Erträge
Veräußerungsergebnisse
Auswirkungen
Denn wie heißt es so schön: Vorsorgen ist besser - als heilen.
Was ist Miete ? Miete ist eine endgeldliche Gebrauchsüberlassung.Einen Ertrag aus der Sache (Früchte) darf der Mieter nicht ziehen. Die Mietwohnung kann der Mieter nicht veräußern, verändern oder vererben. Die Behandlung, Vergütung und Rückgabe der Mietsache regelt der Mietvertrag. Mdl. Mietverträge über ein Jahr bedürfen der Schriftform.aa
Noch Fragen z.B. eignet sich meine Immobilie als Mietkaufmodell oder wie berechnet man den Wert der Immobilie bei Mietkauf, dann vereinbaren Sie langfristig einen persönlichen Beratungstermin.
Ihre Sylvia Lampe
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Makler- und Bauträgerrecht: Provision ohne Kaufpreiszahlung
Makler verdienen ihre Provision auch, wenn der Kaufpreis nicht gezahlt oder der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben wird. Dieses Fazit zieht das OLG Koblenz in seinem Beschluss vom 04. März 2011. Streitig war eine Verkäuferprovision für den Nachweis eines Grundstückskaufvertrages. Der Käufer zahlte den Kaufpreis nicht; später wurde der Kaufvertrag einvernehmlich aufgehoben. Das OLG Koblenz begründete mit seinem Beschluss, warum der Verkäufer im Maklerprozess nicht erfolgreich sein kann: Die Richter stellten fest, dass die tatsächliche Zahlung des Kaufpreises weder mündlich noch schriftlich als Bedingung für die Courtage vereinbart war. Grundsätzlich gilt deshalb, dass die Provision nicht davon abhängig ist, ob der Kaufvertrag vollständig vollzogen, insbesondere der Kaufpreis gezahlt wird. Genauso belanglos ist die einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrages.
Praxistipp
Der OLG-Beschluss liegt auf der Linie der langjährigen BGH-Rechtsprechung. Nichterfüllung oder Aufhebung des Kaufvertrages beeinträchtigen die Provision nicht, weil der Makler nicht die Risiken der Vertragsparteien übernimmt. Anders kann dies nur sein, wenn Makler und Auftraggeber etwas Abweichendes vereinbart haben. Eine weitere wichtige Ausnahme kann allerdings dann vorliegen, wenn es keinen Maklervertrag gibt und die Provision lediglich auf einer Maklerklausel im Kaufvertrag basiert. Abhängig von ihrem Inhalt kann die Klausel so zu verstehen sein, dass die Provision dann entfällt, wenn der Kaufvertrag später aufgehoben wird. Auch deshalb ist der Formulierung von Maklerklauseln allergrößte Aufmerksamkeit zu schenken.
Quelle: newsletter bethge und partner - Uwe Bethge
Immer öfters kommt es vor, daß Mieter zu unrecht den Zutritt bei der Neuvermietung oder dem Verkauf erschweren oder Termine wegen fadenscheinigen Ausreden ablehnen.
Dann müssen Vermieter und Hausverwaltungen Terminvereinbarungen und Bemühungen mehrfach nachweisen und um Zutritt vor Gericht klagen.
Liegt dann ein schuldhaftes Verhalten des Vermieters vor und war zu dem Zeitpunkt ein potentieller Nachmieter da, machen sich die Mieter schadensersatzpflichtig.
Zutrittsrecht, wie weiter?
Hier aktuelles Urteil weiter lesen.
2014 hat die Betriebskostenverordnung die II. Berechnungsverordnung abgelöst.
Von der Verwendung der Formulierung II. Berechnungsverordnung ist dringend abzuraten.
Egal ob Makler oder Privatverkäufer in der Immobilienanzeige müssen Angaben
zum Energieausweis gemacht werden. Ein Makler handelt bei fehlender Angabe wettbewerbswidrig. Gültig seit dem 1.5.2014
BGB Urteil v. 5.10.2017, I ZR 229/16 sowie I ZR 232/16 und I ZR 4/17
Auf den Ort des Selbstmords kommt es an. Ein Makler muss wahrheitsgemäß darüber aufklären, dass sich die früheren Eigentümer in ihrem Wohnhaus erhängt haben, so das OLG Celle in seinem Urteil vom 18. September 2007. Ein Vermittler hatte anlässlich der Hausbesichtigung zwar den Selbstmord erwähnt, als Ort des Geschehens aber nicht das Verkaufsobjekt, sondern Spanien angegeben. Als die Erwerber nach dem Kauf die Wahrheit erfuhren, erklärten sie die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und verlangten Schadensersatz. Das OLG verurteilte die Verkäufer, obwohl diese selbst keinerlei Erklärungen gegenüber den Käufern abgegeben hatten. Die Vertragsverhandlungen hatten sie allein dem Makler überlassen. Genau das war jedoch Anlass für das Gericht, den Makler als "Hilfsperson" anzusehen. Erklärungen solcher Erfüllungsgehilfen haben sich Verkäufer anrechnen zu lassen und müssen für deren falsche Aussagen selbst gerade stehen.
Praxistipp
Das Urteil bezieht sich auf frühere Entscheidungen des BGH. Danach ist der Makler nicht Hilfsperson, wenn er reine Maklerdienste erbringt, etwa in Form der bloßen Weitergabe von Informationen. Überträgt ein Verkäufer seinem Makler jedoch die wesentlichen oder sogar gesamten Vertragsverhandlungen und macht dieser falsche Angaben, haftet der Verkäufer selbst. Diese Haftung kann nur vermeiden, wer sich im Kaufvertrag ausdrücklich von dem Makler distanziert.
Autor: bethge und partner.de - bethge@bethgeundpartner.de
Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 18. September 2007, 16 U 38/07, ZMR 2008, 133
Die Wertermittlungsgebühr im Zuge der Finanzierung ist unzulässig urteilte das Urteil gegen ein Kreditinstitut: Fundus: Geld Magazin www.geld-magazin.de
Die Bausparkasse BHW wurde nun vom Oberlandesgericht Celle /Az. 13W49/10) wegen fortlaufender Berechnung der Wertermittlungsgebühr. obwohl unzulässig, zu 100.000 Euro Ordnungsstrafe verurteilt.
Der Bundesgerichthof hatte grundsätzlich klargestellt. Bankgebühren sind nur dann zulässig, wenn das Institut dem Kunden dafür eine Dienstleistung erbringt. Ein Immobilien-Wertgutachten dient der eigenen Absicherung der Bank, um zu ermessen, ob eine Baufinanzierung ausgereicht werden kann. Dem Kunden dürfen dafür keine Kosten berechnet werden.
Das Landgericht Stuttgart hatte bereits Anfang 2009 gegen die Wüstenrot entschieden, dass die Berechnung von Wertermittlungsgebühren (Schätzkosten, Schätzgebühren) vor der Ausreichung einer Baufinanzierung unzulässig sind. AZ 20 O 9/07.Auch das landgericht Düsseldorf hat eine dementsprechende Klausel der Sparda für unzulässig erklärt.
TIPP: Auch bereits in der Vergangenheit gezahlte Wertermittlungsgebühren mit dem Verweis auf die angeschlossenen Verfahren zurückfordern und sich nicht auf das Verjährungsargument vertrösten lassen rät die Verbraucherzentrale. Denn Unzulässig bleibt unzulässig.
Ist ein Wohnraum durch den Mieter gekündigt oder will der Eigentümer die Immobilie verkaufen,macht sich ein Zutritt mit Interessenten erforderlich.
Der Mieter muß trotz Wahrung der Privatsphäre den Zutritt zu den normalen Besichtigungszeiten dulden, wenn dies mietvertraglich zwischen beiden Seiten geregelt ist.
Der Vermieter muss eine Besichtigung rechtzeitig, sprich 24 Stunden vorher, ankündigen. Dies bedeutet 24 Stunden vorher. Von einem berufstätigen Mieter kann eine Terminvereinbarung 3-4 Tage vorher verlangt werden.
Es reicht aus, wenn der Mieter einmal wöchentlich für drei Stunden die Besichtigung des Vermieters ermöglicht.
Nicht ausreichend ist hingegen, die Einräumung eines einmonatlichen Termines oder 14tätigen Termines.
LG Kiel 1 S 26/91 WM 93,52
Schlägt der Mieter vorgeschlagene Termine ohne Ausweichtermine aus, macht er sich u. U. schadensersatzpflichtig.
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.05.2007 - 3 W 153/06
1. Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter
ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der
neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war zum
Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.
2. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt
seines Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.
3. Die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer
angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des
Wirtschaftsjahres endet.
Hier der Beschluss im Volltext:3 W 153/06
Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken
Beschluss:
BGB §§ 259, 666, 675; WEG § 28 Abs. 31. Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet,
der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines
Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu
erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.2. Der
ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines
Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.3. Die Jahresabrechnung ist
nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der
Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet.OLG Zweibrücken, Beschluss
vom 11.05.2007 - 3 W 153/06
In dem Verfahren
betreffend die Wohnungseigentumsanlage N..........................,
an dem beteiligt sind:
.....
hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken
durch den Richter am Oberlandesgericht Petry und die Richterinnen am Oberlandesgericht Simon-Bach und Stutz
auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 17./19. Juli 2006 gegen den ihrer
Verfahrensbevollmächtigten am 10. Juli 2006 zugestellten Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3.
Juli 2006
ohne mündliche Verhandlung
am 11. Mai 2007
beschlossen:
I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
II. Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
III. Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 16 872,67 € festgesetzt.
G r ü n d e :
http://dittmann-wohnungsverwalter.de - Immobilien Dittmann KG Powered by Mambo Generated: 15 August, 2008, 14:04
Die sofortige weitere Beschwerde ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs.
1 WEG, §§ 29 Abs. 1, 2 und 4, 27, 22 Abs. 1 FGG).
In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg. Die Entscheidung der Kammer beruht nicht auf einer
Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 FGG, § 546 ZPO).
Die Kammer hat die Zurückweisung der Anfechtungsanträge betreffend die zu TOP 4, TOP 5 und TOP 8 gefassten
Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu Recht als unbegründet erachtet.
Der zu TOP 4 gefasste Beschluss, wonach der Beteiligte zu 17) als neuer Verwalter die Jahresabrechnung 2004
erstellen soll, verstößt nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn zur Erstellung der
Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet
demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue
Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen (vgl. Senat, etwa Beschlüsse vom 4. Oktober 1990 - 3 W
69/90 - und vom 8. April 2005 - 3 W 223/04; BayObLG WUM 1995, 341 mit Hinweis auf BayObLGZ 1979, 30, 33; OLG
Hamm NJW-RR 1993, 847 ff.; OLG Celle ZMR 2005, 718 f. OLG Düsseldorf ZMR 2001, 275 ff.; OLG Köln WE 1986, 18;
OLG Hamburg WE 1987, 83), es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig.
Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines
Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.
Ausgehend von dieser herrschenden Rechtsprechung hat das Landgericht zutreffend ausgeführt, dass die Verpflichtung
des Verwalters aus § 28 Abs. 3 WEG zur Vorlage der Abrechnung zu dem Zeitpunkt, als die Beteiligte zu 18) als
Verwalterin ausgeschieden war, noch nicht fällig war. Denn die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der
Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens
jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet (vgl. hierzu etwa OLG Celle aaO und BayObLG WE 1991,
223). Nach der vorstehend dargelegten und auch vom Senat geteilten überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und
Literatur trifft demnach die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht das
Verwalteramt innehatte. Ausgehend von der dem Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig
einzuräumenden Frist von drei Monaten hat das Landgericht den zu TOP 4 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer
zu Recht nicht beanstandet.
Die hiergegen im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobenen Einwände verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg.
Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es auch durchaus nicht ins Belieben der Verwaltungen gestellt,
zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung fällig ist. Diese ist auf der Grundlage des § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des
Kalenderjahres, jedoch - wie bereits ausgeführt - mit der Einräumung einer angemessenen Frist zu erstellen. Entscheidend
ist damit lediglich, wer zum Zeitpunkt des Eintrittes der Fälligkeit Verwalter war. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass
der Verwalter mit Ablauf des Kalenderjahres ausscheidet als auch für den Fall, dass er im Laufe des folgenden Jahres
sein Amt beendet (vgl. OLG Celle aaO für die Beendigung des Verwalteramtes zum 1. August; BayObLG WUM aaO für
das Ausscheiden während eines Wirtschaftsjahres; OLG Hamm NJW-RR aaO zum Ausscheiden des Verwalters "im
Laufe eines Kalenderjahres").
Von diesem dreimonatigen Zeitraum ist hier auszugehen, da nach den Feststellungen der Vorinstanz und auch nach
dem Vorbringen der Beteiligten ein anderer Fälligkeitszeitpunkt weder in der Teilungserklärung noch in der
Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss der Eigentümer festgelegt worden ist.
Das Landgericht hat auch das Begehren auf Ungültigerklärung der zu TOP 5 und 8 gefassten Beschlüsse der
Wohnungseigentümer zu Recht als unbegründet erachtet. Es hat mit zutreffenden Erwägungen darauf abgestellt, dass es im
Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt, wenn der neue Verwalter von den Wohnungseigentümern ermächtigt wird,
Schadensersatzansprüche gegen den früheren Verwalter geltend zu machen, da dies in aller Regel dem Interesse der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Eine Ausnahme hat das Landgericht zutreffend für den Fall gesehen,
dass ein solcher Anspruch von vorneherein und offensichtlich nicht in Betracht kommt. Diese Voraussetzungen liegen
hier nicht vor. Die frühere Verwalterin hat nach dem Vorbringen der Wohnungseigentümer Gelder entnommen, die ihr nicht
bzw. nicht in diesem Umfang zugestanden haben. Aus diesem Grund steht den Wohnungseigentümern das Recht zu,
Ursachen und Ausmaß dieser Unregelmäßigkeit feststellen zu lassen.
Auch insoweit vermag die Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen.
Denn entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es gerade nicht erforderlich, dass die Ansprüche im
Einzelnen und in der Höhe exakt feststehen. Vielmehr ist eine Beschlussfassung nur dann unwirksam, wenn offenkundig
überhaupt keine Ansprüche bestehen. Ansonsten muss der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit erhalten bleiben, das
Bestehen von Ansprüchen notfalls auch gerichtlich überprüfen zu lassen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Bezüglich der außergerichtlichen Kosten hatte es bei dem
allgemeinen Grundsatz zu verbleiben, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben, § 47
Satz 2 WEG.
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Den Wert des Beschwerdegegenstandes hat der Senat in Übereinstimmung mit der unbeanstandet gebliebenen
Wertfestsetzung durch die Vorinstanz bestimmt, § 48 Abs. 3 WEG.
http://dittmann-wohnungsverwalter.de - Immobilien Dittmann KG Powered by Mambo Generated: 15 August, 2008, 14:04
Wenn mit der Fortsetzung eines Zwangsversteigerungsverfahrens über ein Grundstück die Gefahr der Selbsttötung des Schuldners verbunden ist und dieser Gefahr nur durch die dauerhafte Unterbringung des Schuldners entgegengewirkt werden kann, ist das Zwangsversteigerungsverfahren unter Auflagen auf Zeit einzustellen, so der BGH mit Beschluss vom 06. Dezember 2007.
Im zugrunde liegenden Fall war gerichtlich angeordnet worden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren für zwei Jahre unter der Auflage an den Schuldner einzustellen sei, dass dieser sich wegen der bei ihm bestehenden Suizidgefahr regelmäßig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lasse muss. Der BGH bestätigte diese Gerichtsentscheidung unter Abwägung der sich gegenüberstehenden Rechtsgüter. Es müsse in diesem Fall zumindest versucht werden, durch eine befristete Einstellung der Vollstreckung - verbunden mit Auflagen - eine Besserung des Gesundheitszustandes des Schuldners zu erreichen.
Kommentar
Die Entscheidung des BGH ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten sicherlich ausgewogen, da den elementaren Rechten auf Leben und Freiheit Vorrang eingeräumt worden ist. Problematisch erscheint jedoch, dass nicht berücksichtigt worden ist, welche Konsequenzen der Beschluss in der Praxis haben wird. Der Schuldner wird gezwungen, eine Therapie zu machen, an deren Ende das Ziel steht, genau die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die die Therapienotwendigkeit erst ausgelöst hat.
Ob eine Therapie unter solchen Voraussetzungen Erfolg haben kann, darf zumindest bezweifelt werden, so dass nach dem zweijährigen Aufschub am Ende vermutlich doch die dauerhafte Einweisung stehen wird, die der BGH eigentlich vermeiden wollte. Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger ist unterdessen während der zweijährigen (vermutlich erfolglosen) Therapie erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen ausgesetzt.
Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de
Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. Dezember 2007, V ZB 67/07 - www.bundesgerichtshof.de
Wie viel Wohneigentum für Hartz IV Bezieher?
Urteil des Bundessozialgerichts - Beitrag aus der MD VST vom 09.11.2005
Das Bundessozialgericht hat Wohnungsgrößen festgelegt, bis zu denen Hartz IV Empfänger Wohneigentum selbst nutzen dürfen.
Die Richter nannten 120m² eine Standardgröße für eine vierköpfige Familie.
Ist die Wohnung größer, seien ein Umzug in eine kleinere Wohnung sowie die Verwertung - Verkauf oder Vermietung - zumutbar.
Unterhalb dieser Größen gelte die Eigentumswohnung als so genanntes Schonvermögen und müsse von den Sozialbehörden respektiert werden. Sei der Haushalt kleiner als vier Personen, reduziere sich der Wert um je 20m² pro Kopf.
( Urteil: Az B 7b AS 2/05R)
Eigentümer und Wohnungsunternehmen erhalten mit dem Energieausweis und den darin enthaltenen
Modernisierungsempfehlungen ein wertvolles Werkzeug zur Verbesserung der Energieeffizienz ihrer Immobilien.
Vermieter und Verkäufer, deren Gebäude bereits energetisch saniert wurden, haben mit nachgewiesen niedrigem
Energiebedarf zusätzlich Wettbewerbsvorteile auf dem Immobilienmarkt.
Der Energiepaß insbesondere der Bedarfsausweis mit einer Wärmebildaufnahme dient Schwachstellen am
Gebäude und notwendige anfallende Investitionen frühzeitig zu erkennen.
Der Energiesparausweis für Gebäude wird Pflicht, sobald die neue Energieeinsparverordnung
(EnEV) in Kraft tritt. Die EnEV 2014 trat im 8. Mai 2014 in Kraft. Mit dem Verkauf oder der Vermietung hat ein
Energieausweis für die Immobilie vorzuliegen.
Kauf- oder Mietinteressenten haben dann das Recht, sich den Ausweis vorlegen zu lassen. Bei Neubau,
Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing von Gebäuden müssen Architekten, Bauträger, Verkäufer oder
Vermieter ihn den Interessenten vorweisen können.
Leider fehlt der Bestandteil im Verbrauchsausweis mit wie viel Personen die Immobilie genutzt wurde und
damit, wie der Verbrauch der letzten Jahre zu werten ist.
Bestandteile des neuen Energieausweises: Verbräuche und Kosten der letzten 3 Jahre, Alter des Gebäudes,kwh Wert, Energieträger des Gebäudes, Energieeffizenzklasse, Empfehlungen hinsichtlich möglichker Modernisierungen.
Der Gesetzgeber lässt zwei Ausweisvarianten zu: Die einfachere wird auf Basis der bisherigen
Energieverbrauchswerte, d.h. weitgehend auf Grundlage der Heizkostenabrechnung erstellt. Die aufwendigere,
qualifizierte Variante ist der bedarfsbasierte Ausweis. Hierfür wird von einem Fachmann anhand der Beschaffenheit
des Gebäudes, der Heizungsanlage und anderer Faktoren der voraussichtliche Energiebedarf der Immobilie
berechnet.
Den Energie-Bedarfsausweis benötigt man zwingend bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde. Alle anderen Bestandsgebäude haben die Wahl zwischen dem Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Für Neubauten ist zwingend der Bedarfsausweis erforderlich.
Gebäude mit Denkmalschutz - Einzeldenkmal
Wochenendlauben bis 50m²
nicht beheizte Gebäude wie Ställe, Lager und Nebengebäude
beheizte (nutzbare Oefen und Heizungen vorhanden) bewohnte und nicht Wohngebäude, Häuser nach 50% Sanierung der Gebäudehülle,
Neubau- mit Fertigstellung des Gebäudes
10 Jahre bzw. mit Ablösung neuer Bestimmungen
Werden die Angaben unterlassen, obwohl ein Energieausweis vorhanden ist, droht dem Eigentümer ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro, da es sich hierbei um eine Ordnungswidrigkeit handelt. Diese Vorschrift tritt allerdings erst am 1. Mai 2015 in Kraft. Bereits ab 1. Mai 2014 droht jedoch ein Bußgeld, wenn der Eigentümer dem Interessenten bei der Besichtigung des Objektes oder unverzüglich nach Vertragsschluss nicht den Energieausweis vorlegt. “Auch wenn sich die EnEV nicht an den Makler richtet und er selbst kein Bußgeld fürchten muss, trifft ihn aus dem Maklervertrag eine Nebenleistungspflicht, den Eigentümer auf diese Verpflichtung nach der EnEV hinzuweisen. Klärt der Makler den Eigentümer nicht auf, könnte dies zum Schadenersatz führen, wenn der Eigentümer das Bußgeld zahlen muss”, sagt Jensch.
“Am Beispiel der neuen Energieeffizienzklasse fragt man sich, ob dieser ganze Aufwand im Verhältnis zum Nutzen steht. Denn der Verbraucher kann mit den Angaben aus dem Energieausweis wenig anfangen. So können die Kosten für ein gasversorgtes Haus der Klasse D genauso hoch sein wie die eines fernwärmeversorgten Hauses der Klasse B”, kritisiert Jensch die Neuregelung.
Gesetzlicher Inhalt Erbbaurecht §1 (1) ErbbauVO 75
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.
Kreditnehmern, die eine Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank gezahlt haben, können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. XI ZR 285/ 03) jetzt eine Neuberechnung und zuviel Gezahltes zurückverlangen. "Die Bankkunden sollten sich damit allerdings beeilen, damit ihre Ansprüche nicht verjähren", rät IVD-Vize Jürgen Michael Schick
Textquelle aus IVD Bundesverband
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