Kapitalanlage

Immobilien, die sichersten Kapitalanlagen | 12/12/2020

Es gibt kaum eine Anlagenform, die sicher und gut nachgefragt und weniger risikobehaftet ist, wie eine Immobilie.

Welche Formen der Geldanlage gibt es - allgemein bekannt:

1. Festgeld - langfristige Anlage mit kleinen aber gesichertem Zinssatz

2. Fonds und Aktien - flexibel verfügbar, wenn nicht gebunden angelegt, sollte gestreut werden, um einen hohen Verlust und das Risiko zu deckeln, oft mit Servicegebühren verbunden,wenn über Banken oder Berater vermittelt, 25% Besteuerung

3. Sachwerte: Solarmodule, Windkraftanlagen, Silber, Gold, Grundstücke und Immobilien

 

Von den hier genannten, empfehle ich Grundstücke und Immobilien

überschaubar, beleihbar, nicht vermehrbar und wertsteigernd.

 

Wie z.B. eine Eigentumswohnung.

In den letzten 10 Jahren ist hier eine Steigerung von bis zu 50-70% je nach Lage zu verzeichnen. Eine Immobilie z.B. gefragte Eigentumswohnung die vor 5 Jahren erworben wurde, bringt heute im Schnitt 30% mehr im KP. Dies ist nicht zuletzt der großen Nachfrage und den niedrigen Zinsen geschuldet.  Hatte ein Darlehensnehmer in den 90er noch einen Zins von 12-14% zu zahlen, fielen die Zinssätze im laufe der Jahre auf 8%, 6%,4% und jetzt um die 1%. Die Kehrseite ist der Werteverfall des Geldes, die Inflation und das es auf der Bank keine Zinsen bis Negativzinsen gibt.

Doch was ist eine gute Anlage bei einer Immobilie und wie berechnet man als Ottonormalverbraucher den Aufwand und Nutzen?

Hier ein Linktipp für meine Kunden. Die passende Immobilie Eigentumswohnung in Magdeburg 3,5 Zimmer 460€ Kaltmiete +NK (Hausgeld z.Zt. 280€ mtl.) KP 90.000 € VB zzgl. 3%+Ust Käufer und 3%+Ust Verkäuferprovision habe ich gerade neu ins Angebot bekommen. 

Im Internet findet man dazu im Test auch Rendite und Steuerrechner

Formerfordernis Maklerauftrag ab 23.12.2020

Auftrag ist nicht gleich Auftrag - Neuerungen und was bleibt im Maklerrecht | 6/11/2020

Viele Verkäufer scheuen sich einen Makler zu beauftragen, sei es durch schlechte Erfahrungen unausgebildeter Hausverkäufer oder Wald- und Wiesenmakler oder durch Vorurteile aus dem Hörensagen.

Im Beratungs- und Erstgespräch bei mir im Büro klärt sich dann vieles auf und ich habe Verständnis für die aktuelle Sichtweise  des Verkäufers.

Die Vorteile sind dann schnell aufgezeigt: fachkompetente Beratung, kostenfreie Wertermittlung und keine Vorkosten

Verkauf zum Höchstpreis

kein Türklinkengeschäft, keine Massenabfertigung, oft stehen auch genau für die Immobilie schon Kunden in der Wartestellung und man erspart dem Verkäufer viele Termine.

Es kommen nur in der Bonität geprüfte Kunden als Käufer in Frage, der Verkäufer bekommt nicht selten zur gleichen Zeit mehrere Kunden angeboten und

entscheidet dann letztlich selbst, wem er seine Immobilie zu welchem Preis (meist Höchstgebot im Bieterverfahren) verkaufen möchte.

Unabhängig, dass ab 23.12.2020 der Gesetzgeber den Vertragsparteien (Makler und Hausverkäufer die Freiheit überläßt, dass auch zukünftig der Verkäufer den kompletten

Provisionsanteil tragen kann und der Käufer keine Provision zu tragen hat, gibt es die Alternative 50/50). Dies gilt zum Schutz der Verbraucher für den Verkauf von EFH, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Wohnungsverkauf. Die Neuregelung nach §§ 656a-d BGB ist nicht anzuwenden für Kapitalanlageobjekte, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke. Hier können Provisionszahlungen weiterhin frei verhandelt werden.

Neu ist das Formerfordernis in Maklerverträgen!!!

Daher ist es gut zu wissen, was sich hinter einzelnen Vertragsformen verbirgt:

Einfacher Maklerauftrag:
Der  Verkäufer kann, sofern der Makler einverstanden ist, und der Vertrag zustande kommt, über einen einfachen Maklerauftrag mehreren Maklerbüros seine Immobilie an die Hand geben und selbst auch anbieten. Aber, was hat das für einen Sinn, die Immobilie wird wie "Sauerbier" angeboten und der Verkaufswert sinkt, weil es den Anschein erweckt: "Notverkauf" oder "Immobilie muss schnell weg". Außerdem läuft ein Verkäufer Gefahr mehrere Makler zu bezahlen, sollte der Auftrag als Nachweismakler vereinbart sein und die Makler gleichen Zeitpunkt in der Vertragslaufzeit einen Käufer mit Bonität  dem Verkäufer nachweisen (anbieten). Laufzeit des Vertrages hier auch länger als 1 Jahr oder unbestimmt mit der vereinbarten Kündigungsfrist in der Praxis mgl. Ersatzaufwendungen hat der Makler aus dem Vertrag.

Einfacher Makleralleinauftrag: Hier entscheidet sich der Verkäufer für einen Makler und kann selbst auch tätig werden. In der Regel laufen diese Verträge 6 oder 8 Monate bis 1 Jahr mit Verlängerungsoption.
Es empfiehlt sich, dass der Makler die Namen der aufgelaufenen Interessenten mit Kundenschutz dem Verkäufer per Email, Fax oder andere Nachweismöglichkeit zeitnah mitteilt.
Denn damit ist der Nachweis erbracht und sofern der Verkäufer selbst tätig wurde und die Immobilie verkauft, kann der Makler aus seinem Vertrag seine Ansprüche geltend machen.Ersatzaufwendungsanspruch hat der Makler aus dem Vertrag.

Erweiterer bzw Qualifizierter Makleralleinauftrag: Hier übergibt der Verkäufer dem einen Makler den Auftrag komplett an die Hand und kann selbst nicht tätig werden, eigene Aktivitäten sind zu unterlassen. Alle Angaben für den Vertrag und die Ausführung hat der Verkäufer vollständig, richtig und wahrheitsgemäß zu machen.

Die Verantwortung zur Fachkompetenz und Qualität der Durchführung der Arbeit liegt beim Makler, der hier auch in die Haftung genommen werden kann. Sollte dem Makler Untätigkeit nachgewiesen werden ist der Auftrag kündbar.
In der Regel laufen diese Verträge 6 Monate mit Verlängerungsoption und sind nach 1 Jahr beendet.

Diese Vertragsform erfordert intensiven und nachweislichen Einsatz des Maklers.  Sofern nicht ausdrücklich vereinbart, hat der Makler keinen Anspruch auf Ersatzaufwendungen und die Tätigkeit kann vor Ablauf der Bindungsfrist nicht aufgegeben werden, ausgenommen der Makler kommt seinen Verpflichtungen nicht. Der Vertrag endet mit Beurkundung (wenn die Tinte trocken ist) - dann ist der Makler für seine Dienstleistung zu entlohnen. Weitere Tätigkeiten über einen Notarabschluß hinaus - egal bei welcher Vertragsform - sind zusätzlicher und unentgeldlicher Service. Zumindest handhabe ich es seit über 20 Jahren in der Praxis so, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer kann meine Dienstleistung über den Notarvertrag für Ummeldungen/Hausübergabe etc unentgeldlich in Anspruch genommen werden.

Bei beiden Varianten greift im Falle des Schadensersatzes §280 BGB - Schadensersatz aus Pflichtverletzung. Daher sollte auch in einem Alleinauftrag wie ohnehin in dem qualifizierten Alleinauftrag der Umfang der Verpflichtungen für beide Seiten genau geregelt werden.

Die Haftung des Maklers bezieht sich auf Verstoß gegen Haupt- und Nebenpflichten (Aktivitäten, Unterlassung in der Beratung oder Falschberatung, falsche Zusagen und Versprechen, Unterlassung von Anpreisungen und z.B. fehlende Aufklärungspflicht bei Doppeltätigkeit.

In der größen Pflicht und Verantwortung ist der Makler im qualifizierten Makleralleinauftrag, hier muss er tätig werden. Wogegen er keine Pflicht in den anderen Vertragsvarianten hat, da der Verkäufer sich ja die Option aufrecht erhält selbst tätig zu werden. Der Makler kann aber muss den Verkaufsauftrag dann nicht umsetzen.

Ein Maklerbüro, was etwas auf sich hält, ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag Pflicht und Ehre und Ehrgeiz, den Auftrag schnell und höchstmöglich umzusetzen.

Ist ein Makler für beide Seiten tätig und erhält er von beiden Seiten Provision ist eine neutrale Beratungs-, Aufklärungs- und Verhandlungsposition zu wahren.

 

 

 

 

 

 

 

Werden Sie Tippgeber - 10% Erfolgs-Tipp

eine Empfehlung, die sich für alle Seiten lohnt | 29/10/2020

Ihr Tipp ist mir ein Dankeschön Wert
Auf Grund der großen Nachfrage nach Kaufobjekten unserer Bestandskunden suchen wir dringend passende Objekte. Da wir jedes Haus nur einmal - zum Höchstpreis - verkaufen konnten, mussten wir einigen Bewerbern von Immobilien leider absagen.

Sie kennen jemanden, der Interesse hat, seine Immobilie zu verkaufen?

Geben Sie bitte einen Tipp und empfehlen uns weiter. Dann hinterlassen Sie den Namen und Anschrift und im erfolgreichen Verkauf - nach Notartermin - erhalten Sie 10% von unserer vereinnahmten Nettoprovision. Möchten Sie uns ein Objekt benennen, so schicken Sie uns eine Mail, ein Fax oder rufen gern an

03918108713 oder 01716363357

Fax: 0391 8112833

kontakt@lampe-immobilien.de

 

Sachkundenachweis Makler

Fachliteratur | 20/10/2020

Wissen ist Kapital, darum heute mal eine Empfehlung:

Immobilienmarketing

Wohnanlyse

Wertermittlung

Immobilien als Geldanlage und

Empfehlungen zum Sachkundenachweis über den IZ Immobilien Shop

Normalerweise nutze ich meine Weiterbildungen über die IHK, Fachbücher erwerbe ich über Thalia, Haufe Verlag und Boorberg Verlag.

Aber heute bin ich über die Immobilienzeitung des Bankhaus Lampe auf neue interessante Fachliteratur aufmerksam geworden. Die ich parallel nutzen werde.

Meine Stunden für den Sachkundenachweis habe ich trotz Corona gut online wahrnehmen können. Wobei ich sagen muß, dass eine Grundausbildung als Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft einiges mehr an Fachwissen mitbringt. Ich erhoffe und erwarte von Weiterbildungen und auch den Sachkundenachweis eher eine praxisorientierte Weiterbildung an Hand klassischer aktueller Rechtssprechungen und Auslegungen des Wohnungs- Miet-, Makler. und Verwaltungsrechts.

Immobilieneigentum im Alter

Verkaufen und wohnen bleiben | 16/10/2020

.... ist das mgl?

Hier würde ich ein klares ja äußern. Hier möchte ich auf einen älteren Blog verweisen:

Alte Modelle wieder im kommen

Leibrente - Hausverkauf | 15/8/2019
 
In den letzten Jahren sind einige Kapitalgesellschaften wie die Leibrenten Grundbesitz AG aber auch private Investorengesellschaften gegründet wurden, die auf der Basis der Leibrente Immobilien kaufen.
Hier sind die Verträge durch Fachanwälte und Steuerberater aber genau zu durchleuchten, um so objektiv den Wertzufluss der kommenden Jahre zu berücksichtigen.
Eine der einfachen Varianten einer Kapitalgesellschaft ist: die Immobilie wird verkauft und man zahlt eine mtl. Nutzungsgebühr und erhält lebenslanges Wohnrecht. Hier ist nur zu klären , ob der KP marktgerecht war.
Bewußt muss man sich auch sein, dass Immobilienpreise in den nächsten Jahren weiter stark ansteigen werden.
 
Teilverkauf: Bei der Variante kann man Wohnungen in einem Wohnhaus, die eine Abgeschlossenheit nachweisen in Teileigentum aufteilen und verkauft nur einen Teil des Hauses und garantiert dem Käufer ein
Vorkaufsrecht für den Fall, dass man im hohen Alter die Wohnung in dem Haus selbst nicht mehr nutzen kann oder möchte bzw. verstirbt.
In dem Zusammenhang gibt es auch andere interessante steuerliche Modelle.
z.B. ältere Person kann auf Dauer das Haus nicht halten, zu groß, zu viel Fläche ungenutzt, zu hohe Kosten und ohne Hilfe Dritter ist die Erhaltung nicht mgl.
 
Dann könnte man das Wohnhaus an Kinder oder Enkelkinder verkaufen mit einem Teilwohnrecht. So haben die Kinder/Enkelkinder die Möglichkeit der Sanierung/Modernisierung/Umbau - können es selbst nutzen
oder fremd vermieten. Bei dem Modell gibt es viele steuerlich interessante Modelle, die man gemeinsam mit einem Steuerberater durchleuchten kann.
Der KP könnte gestundet oder erlassen werden und bei einem Darlehen, wären die Zinsen bis 800€ im Jahr noch steuerlich ansetzbar als Aufwand.
Beim Verkauf kann Afa geltend gemacht werden z.B. für Immobilien vor 1925 2,5% und nach 1925 2% jährlich auf den Gebäudewert.
Renovierungs- und Modernisierungsaufwand für nicht selbstgenutzen Teil kann steuerlich als Aufwand Geltend gemacht werden.
Außerdem sollte man bei energetischen Modernisierungen die Möglichkeit der Nutzung von Fördermitteln nicht außer Acht lassen.
Für die ältere Person die Unterstützung durch die Krankenkasse beim Umbau des Bades oder Einbau des Liftes ist auch ein interessanter Aspekt.
Als ältere Person im Haus wohnen zu bleiben und dennoch das Haus abzugeben, kann also eine win-win-Situation sein und zu dieser Aufwertung der Immobilie wäre es nicht gekommen, hätte man sich als
Eigentümer mit dem Blick in die Zukunft nicht nach Alternativen umgesehen.
 
Mein Fazit: Immobilie abgeben und wohnen im Haus oder der Wohnung bleiben bis es nicht mehr geht ist möglich als Alternative zum altersgerechten oder betreuten Wohnen im Heim.
 
Wer seine Immobilie im Alter verkaufen möchte und eine Beratung und Hilfe sucht, bitte einfach einen Termin vereinbaren.
 
Wir gehen gern gemeinsam alle Optionen durch
 
Verkauf mit und ohne Wohnrecht
Ratenkauf
Mietkauf
Leibrente