Beschluss Deutscher Bundestag 14.05.2020

Maklerprovision - neu und einheitlich geregelt | 15/5/2020

Regionale Unterschiede in der Höhe und in der Handhabung der Aufteilung wird es zukünftig nicht mehr geben! Man hat sich auf eine Seite von www.hausgold.de berufen.

Hier ist beschrieben, dass die bisherige Provision von 6%+Ust, also 7,14% meist der Käufer gezahlt hat oder ggf. diese Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wurde.

Hierdurch gibt es auch kein Hervorhebungsmerkmal einzelner Makler.

Die Provision ist im Grundsatz zukünftig zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen.

Maklerverträge bedürfen der Schriftform. Die bisherige teilweise noch verwandte Bezeichnung "Mäkler" wurde einheitlich als "Makler" geändert.

Damit wurde eine bundesweit einheitliche und verbindliche Regelung getroffen, die allen Beteiligten Transparenz bietet.

Makler, die also zukünftig mit: Verkäufer zahlt keine Provision werben, laufen Gefahr auf den 1/2 Anteil der Maklerprovision zu verzichten. Die volle Maklerprovision auf den Käufer

abzuwälzen ist nicht mehr mgl. Im Vertrag mit dem Makler muss klar definiert sein, welchen Anteil der Verkäufer und welchen der Käufer übernimmt.

 

Ich persönlich, freue mich über die Entscheidung. Denn 18 Jahre habe ich es in meinen Verträgen ja so gehändelt, bis ich mich dem Markt anpassen musste.

Die Verkäufer verlangten meist nach dem Beratungstermin, dass der Käufer die Provision zahlt, sonst hätte ich den einen oder anderen Auftrag nicht bekommen.

Schließlich boten andere Makler vor Ort den provisionsfreien Verkauf für den Verkäufer an. Dies wäre jetzt wettbewerbswidrig und gesetzwidrig!

Abzuwarten bleibt die komplette Text- und Entscheidungsform und das Datum der Gültigkeit. Beschließt der Bundesrat auf dieser Grundlage das Gesetz, findet die Änderung in

spätestens 6 Monaten Anwendung. Aber jeder Makler sollte sich bei Neuverträgen jetzt schon auf die neue Situation einstellen, um die Verbraucher zu entlasten.

Für den Verbraucher heißt es dann, geringere Nebenkosten aus Eigenkapital, aber unter Umständen einen höheren KP. Bei den derzeitigen niedrigen Zinsen aber vertretbar.

 

Beschlossener Entwurf durch den Deutschen Bundestag vom 14.05.2020 hier nachzulesen.

 

Preisrechtverstoß Gratis Wertermittlung

Aus meiner Berufspraxis - Abmahnung Teil 2 | 14/5/2020

Vor einigen Jahren erhielt ich eine Abmahnung von der

Zentrale zur Bekämpfung unlauterer Wettbewerb e.V. Zweigstelle Bayern mit nachfolgendem Text:

Sehr geehrte Frau Lampe,

beschwerdeführend werden wir auf Ihr im Generalanzeiger am..... erschienenes Inserat hingewiesen, mit dem Sie wie einkopiert werben:

Gratis Wertermittlung, Sie haben ein EFH in MD + Umgeb. zu verkaufen Tel. .0391/8108713 www.lampe-immobilien.de

Wir weisen darauf hin, dass Wertermittlungen von Grundstücken dem zwingenden Preisrecht der HOAI unterliegen. Gem. §34 HOAI müssen derartige
Wertermittlungen nach den dort vorgeschiebenen Mindest- und Höchstsätzen abgerechnet werden. Dies ist nicht gewährleistet, sofern Sie eine
"Gratis Wertermittlung" anbieten. Indem Sie gegen zwingendes Preisrecht einer Bundesverordnung verstoßen, verstoßen Sie zugleich gegen die §§3,4 Nr. 11 UWG.

Es folgten im Text weitere §§ bezgl. Klage, Rechtssprechung GBH WRP 1995, 104, GBH WRP 1996 194 zu § 13 und weitere sowie §§ Unterlassungsanspruch und Klageanspruch.
Natürlich lag dem ganzen eine Unterlassungserklärung bei.

Nach Einholung rechtsanwaltlichen Rates 2er Anwälte in Magdeburg holte ich Beispiele von Kollegen ein, die zugaben ebenfalls so zu werben, kopierte vergleichbare Anzeigen
mit ebenfalls kostenfreien, kostenlosen Wertermittlungen und formulierte eine Zwei-Seiten-lange Stellungnahme:

Die Anzeige erschien am.... in einer Werbeaktion und im Grundsatz empfinde ich, dass es als fachkompetenter Makler meine Pflicht ist, den Verkäufer über den Wert seiner
Immobilie zu beraten und kostenfrei aufzuklären. Hier nach einem Vor Ort Termin inkl. Beratung nach HOAI 1/2 Stunde Beratungstätigkeit mit 860€ bei eine Wert von 200.000€
abzurechnen, empfinde ich als unverschämt und Wucher.

Und dann weiter: Nach Auskunft des Vizepräsidenten des IVD und nach Rücksprache mit ortsansässigen Sachverständigenbüros rechen diese auch nicht zwingend nach HOAI
ab, sondern eher nach Aufwand. Der Maklerverband vertritt außerdem die Auffassung, dass ein Makler nicht der HOAI unterliegt.

Auch erhielt ich aus einer Magdeburger Anwaltskanzlei eine schriftliche Stellungnahme mit dem Bezug:

Ein Ausnahmefall kann jedoch dann gegeben sein, wenn die vom Architekten oder Gutachter geschuldete Leistung nur einen besonders geringen Aufwand ergibt....,
ein weiterer Ausnahmefall wäre eine enge Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher oder sozialer oder persönlicher Art oder besondere Umstände.

Und dann habe ich Urteile vom OLG Frankfurt und andere herausgesucht und diese ausführlich vorgetragen und mit meinem Fall in Bezug gebracht. Alles unter dem Hintergrund,
wenn die Wertermittlung in einem geringen Umfang und keiner Dokumentation unterliegt, sondern sich lediglich auf eine Erstberatung stützt, kann ich doch beim besten Willen
kein Geld dafür nehmen, sondern sollte als Fachfrau diese Beratung gratis erbringen.

Es wäre also egal, ob gratis Wertermittlung oder kostenfreie Wertermittlung...

In einem erneuten Schreiben schrieb ich RA Kendler Wettbewerbszentrale München an und erklärte, dass es keine zweite Anzeige dieser Art geben wird und ich Folgeanzeigen storniert habe.
Ich informierte über die Ausführungen seines Kollegen in Magdeburg sowie der Rechtsanwälte der IHK und die Meinung der Fachverbände und bot 3 Varianten zur Lösung an

 

Ich werbe bis zur Klärung nicht mit gratis Wertermittlung. Sie verklagen mich auf die .... Euro und im Zuge dessen führen wir eine gerichtliche Entscheidung herbei;

Ich erkläre, in dem Punkt 1 in vollem Umfang Anerkenntnis nicht mit gratis Wertermittlung zu werben, Sie verzichten auf Gebühren und Anwaltskosten.

Wir rufen eine Schlichtungsstelle der IHK an und lassen eine beiderseitige Einigung herbeiführen. Hier halten wir den Aufwand beidseitig so gering als mgl.
Laut Organigramm ist für Magdeburg Berlin zuständig, so dass Sie die Sache an Frau RAin Beal Wettbewerbszentrale Berlin abgeben.

Ich bitte um Rückruf und Ihren Vorschlag zur Klärung.
Mit freundlichem Gruß

Es muss ihn wohl doch etwas imponiert haben: Kurz darauf kam sein Anruf und die Wettbewerbszentrale Berlin wurde eingeschaltet.

Ich bat also die IHK Magdeburg um einen kurzfristigen Termin und arbeitete die Unterlagen ebenso wie die Wettbewerbszentrale Berlin der Rechtsabteilung in Magdeburg zu.

Es folgte kurze Zeit später die Verhandlung bei der IHK Magdeburg unter dem Vorsitz RA Röber, Beisitz R.-P Meyer und Lothar Rehländer, einem Schriftführer und der Vertretung
der Wettbewerbszentrale Berlin Frau Rain Beal und einem jungen Kollegen sowie natürlich meiner Wenigkeit.

Nach meinem ausführlichen Vortrag zu meiner Vorgehensweise, meiner Einstellung und dass ich es als meine Pflicht ansehe, den Kunden zum Wert der Immobilie und der
Durchsetzbarkeit kostenfrei zu beraten, da ich ja im Gegenzug nach einem guten Beratungsgespräch das Vertrauen gewonnen habe und den Auftrag bekommen möchte, waren
sich alle Beteiligten uneinig und erklärten die Verhandlung für Gescheitert.

Wir einigten uns darauf, dass ich zukünftig nicht mehr mit gratis Wertermittlung werbe, um so keine Angriffsfläche für eine gerichtliche Auseinandersetzung zu bieten.

Die Wettbewerbszentrale blieb auf dem Standpunkt, dass eine kostenfreie oder gratis Wertermittlung abmahnfähig ist, weil der Wettbewerb nicht auf eine Preisebene, sondern auf Qualität abstellt. Allein dadurch ist diese Formulierung nach Wettbewerbsrecht abmahnfähig. Und es kam zum Ausdruck: ein Makler, der seine Arbeit kostenfrei anbietet,wirbt nicht nur wettbewerbswidrig, sondern arbeitet auch unseriös.

Nach dem Motto: Unrecht bleibt Unrecht, auch wenn andere auf dem gleichen Pfad wandeln.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Werbung mit Selbstverständlichkeiten

Aus meiner Berufspraxis - Abmahnung Teil 1 | 7/5/2020

Nicht selten kommt es vor, das Unternehmer ihre Dienstleistung oder Ware in der Werbung besonders anpreisen.

Aber dies ist nicht immer in der Form zulässig, wie sie erfolgt.

So ist z.B. das Werben mit Selbstverständlichkeiten nach §5 UWG irreführend und nicht zulässig. Der Verbraucher könnte durch diese Werbung irregeleitet werden.

Auch der nachfolgende Text in der Werbung ist abmahnwürdig und irreführend und damit nicht zulässig:

EFH zu verkaufen - wir nehmen vom Verkäufer keine Provision - Makler xyz  oder

Hausverkauf hier kostenlose bzw. gratis Wertermittlung Makler xyz

weil hier besondere Eigenschaften vermutet werden, obwohl diese selbstverständlich oder in der Region oder dem Business üblich sind. Man versucht dem Kunden
zu vermitteln, dass mit dem Verkauf über diesem Büro eine besondere Eigenschaft oder Dienstleistung erbracht wird.

Der Grundsatz ist bei dem Verstoß, dass die Werbeaussage besonders hervorgehoben ist und damit die Werbung die Grenze der Selbstverständlichkeit
überschritten hat.

Das BGH urteilte hierzu: "...wichtig ist, dass beim Verbraucher der unrichtige Eindruck erweckt wurde, der Unternehmer hebe sich bei seinem Angebot durch
diesem von seinen Mitwettbewerber ab..." Das kann z.B. durch einen Blickfang entstanden sein, zwingend ist ein Blickfang aber nicht. Für die Sichtweise spräche
auch der Wortlaut. Es kommt hinzu, dass nach §3 Abs. 3 UWG auch das Erwecken des Eindrucks,dass eine hervorhebung der Werbung nicht erfolgen muss,
unzulässig ist, da es in der Natur des Angebotes liegt.Es stellt sich die Frage im Grundsatz, ob die Werbung mit einer Selbstverständlichkeit dann nicht immer irreführend ist.

Andere Beispiele außer im Maklerrecht sind z.B. beim Münzverkauf. Auf die Echtheit von Münzen sollte im Onlineangebot nicht extra hingewiesen werden, da die Echtheit eine Selbstverständlichkeit ist.

Auch die Werbung mit Gütesiegeln und das Hervorheben dieser in der Werbung erweckt bei Verbrauchern den Eindruck, was nicht immer gegeben ist.
Z.B. das CE Zeichen oder auch Siegel und Zertifizierungen, die man käuflich erworben hat und diese dann in der Werbung als besonderes Merkmal nutzt.

xxxxx ------------------------- xxxx ------------------------- xxxx

.... im Teil 2....folgt Abmahnung wegen Verstoß gegen das Preisrecht einer Bundesverordnung §§3,4 Nr. 11 UWG bei nachfolgender Werbung

Gratis Wertermittlung, Sie haben ein EFH in MD und Umgebung zu verkaufen.... bzw.

Gutschein Wertermittlung gatis ! Keine Verkäuferprovision!
Suche im Kundenauftrag dringend EFH/WE in ...

 

 

 

 

Einbruch der Wirtschaft, Coronafolgen

Höchste Staatsverschuldung seit 1950 | 22/4/2020
Die Situation der Corona- Pandemie hat alles verändert. Der Staat unterstützt mit Kurzarbeitergeld und Finanzhilfen und löscht den Brand im Ansatz. Woher das Geld kommt und ob es zurückgefordert wird und in welcher Form, ist unklar.
Ebenso unklar ist ob und wann die Wirtschaft wieder voll funktionsfähig wird. Nur eines ist klar, nach Corona ist nichts wie vorher. Die Löcher in der sozialen Hängematte in Deutschland sind nicht mehr zu schließen und die arbeitende Bevölkerung bis zur Schmerzgrenze weiter zu belasten. Für den Schutzschirm zur Rettung von Unternehmen und Arbeitsplätzen wurde erst mal 2020 150 Mio Euro Schulden aufgenommen. Über die Kfw Bank werden Unternehmen Kredite angeboten.
Mit 100 Milliarden Euro beabsichtigt sich der Staat an Unternehmen zu beteiligen. 400 Milliarden Euro übernimmt der Staat als Bürgschaft. Mit dieser Maßnahme verzögert man einen Bankrott oder Konkurs, sichert aber nicht langfristig das Unternehmen durch neue Schulden. Und auch Bürgschaften haben Konsequenzen, wenn diese nicht bedient werden.
Führt das Öffnen des Staatshaushaltes zu weiterem Geldnachdruck der EZB und damit weiter zum Wertverlust des Euros? Folgt auf die Entwertung eine neue Währung. Beides kann noch nicht mit Sicherheit vorhergesagt werden, liegt aber im Rahmen des Möglichen. Die Zuschüsse und Förderungen kann der Staat später nur durch Abgaben und höhere Steuereinnahmen kompensieren, aber die Staatsverschuldung von 2012 – bisheriger Höchststand seit 1950 – von 81,1% des BIP (Bruttoinlandprodukts)

Niedrige Zinsen und noch mehr Staatsanleihen als Mittel zur Krisenbewältigung? Die derzeitige Lage ist nicht steuerbar, da heute weder das Ende der Corona- Pandemie, noch das Ende der wirtschaftlichen Stagnation vorhersehbar ist. Damit sind auch die Mitteleinsätze und die Verschuldung im Europäischen Wirtschaftsraum nicht überschaubar.

Meine derzeitigen Beobachtungen April 2020:
1. Die Wirtschaft ruht, kaum Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt – abwartende Haltung der Kunden;
2. Behörden und Dienstleister, wenn nur eingeschränkt ansprechbar – das öffentliche Leben ruht.
3. Beratungstermine und Emailanfragen von Kapitalanlegern – Investoren suchen vermietete sanierte und auch unsanierte Immobilien; große Nachfrage im Grundstücksmarktsegment;
4. Bargeld ist unsicher wie nie – Anlagen wie Gold; Grundstücke, Immobilien und Aktien vor Kapitallebensversicherungen sind gut gefragt.
5. Kurzarbeit, geringe Kaufkraft, keine Neueinstellungen – unsicherer Arbeitsmarkt
6. Steigende Handwerkerkosten 30-40%, kaum Handwerkertermine
7. Steigende Nebenkosten, Außenstände im Bereich Verbrauchskosten – Mieter haben keine Rücklagen; Bonität gerät in Schieflage;
8. Gestiegene und weiter steigende Baukosten
9. Mieten werden zurückgehalten oder gar nicht gezahl
10. Stornierungen von Unterkünften – kein Urlaub im Ausland in 2020 mgl, dies lässt auf starke Nachfrage im Herbst nach Unterkünften in Deutschland insbesondere an der Ostsee und Nordsee.
11. Wohnungswechsel und Hausverkäufe in den nächsten 2-3 Jahren sind absehbar.

Die erste Frage meiner Kunden ist, ob damit die Preise für Häuser und Wohnungen sich wieder auf den Wert reduzieren und der Markt sich normalisiert?
Der KP ist aber nicht das einzige was dann interessieren sollte.
Die zweite Frage müsste lauten: Wie hoch ist dann der Zins und bin ich als Hauskäufer für die Bank dann noch kreditwürdig?

Immobilienverkauf

aufschiebende Bedingung | 20/4/2020

Heute kam mir die Werbung eines Magdeburger Immobilienbüros über Facebook in die Hände, wo das Maklerbüro in der Werbung Verkäufer anspricht, die ihre Immobilie gern verkaufen wollen, aber im Gegenzug eine äquivalente Wohnung in der Innenstadt suchen. Eigentlich ist es der Fall, der jedem Makler zur Zeit als Anfrage persönlich oder telefonisch als Angebot zugetragen wird. Ältere Leute, die im Umland oder Randgebiet ihr Haus verkaufen, aber eine Wohnung mgl. mit Elbblick oder im Grünen mit Dachterrasse oder Garten suchen. Im Idealfall noch mit Wertausgleich oder in gleicher Preislage.

Nun bietet dieses Maklerbüro möblierte Wohnungen und die Einlagerung der Möbel des Verkäufers an, weil zum Zeitpunkt des Verkaufs des Eigenheims meist nicht zeitgleich eine Wohnung zur Verfügung steht. Davon halte ich nichts. Nicht, dass ich nicht auch leere Wohnungen oder möblierte Wohnungen als Zwischenlösung im Eigenbestand oder Fremdvermietung fände, diesen Mehraufwand und die Mehrkosten möchte ich meinen Kunden ersparen.

In der Praxis nehme ich auch Verkaufsobjekte an, wo die Verkäufer ganz in Ruhe innerhalb eines Jahres  max 12 Monate sich nach einer Alternativwohnung umschauen bzw. mir parallel den Suchauftrag einer Wohnung zum Verkaufsauftrag erteilen. In der Praxis werden heute die Käufer für das EFH gesucht, die Verkäufer dürfen so lange als mgl. im Objekt wohnen bleiben.

Es gibt 2 Varianten:

Zahlung des Kaufpreises mit Besitz und Lastenübergang und die Verkäufer zahlen in dem genutzten Zeitraum eine Nutzungsentschädigung in Höhe ortsüblicher Miete bzw. 20% drunter, auch ein Räumungstitel könnte notariell zur Sicherheit aufgenommen werden - Käufer wird Besitzer und ggf. in dem Jahr Eigentümer - alle grundbuchtechnischen und steuerrelevanten Obliegenheiten werden vollzogen.

Oder
Der aktuelle Zinssatz kann gesichert werden, evtl. Kosten (wenn überhaupt sehr minimal) übernimmt der Verkäufer und der Kaufpreis wird erst bezahlt, wenn der Verkäufer ausgezogen ist. Auch wenn die Immobilie heute beim Notar verkauft und beurkundet wird, kann der Verkäufer noch die Zeit wohnen bleiben, die er braucht. Das max. Auszugsdatum wird in der Urkunde festgehalten ebenso wie das Datum der KP Zahlung.

Es gäbe sogar noch eine 3. Variante, wo das Anderkonto als Sicherheit verwandt wird. KP wird auf Anderkonto gezahlt und ausgezahlt, wenn grundbuchtechnischen und steuerrelevanten Dinge vollzogen und der Verkäufer ausgezogen ist. Hier wäre eine dreifache Sicherheit gegeben, da der Käufer rückabwickeln kann, wenn kein Auszug erfolgt.

Wie heißt es so schön: "einen alten Baum verpflanzt man nicht" und gerade, wenn ältere Menschen den schweren Schritt aus dem Eigenheim in eine schöne kleine Stadtwohnung wagen, sollte man nach Endalternativen und nicht nach Zwischenlösungen suchen.

 

Alles ist machbar!

Ich finde als Makler für jeden Kunden die passende Lösung beim Verkauf Ihrer Immobilie.