Sachkundenachweis Makler

Fachliteratur | 20/10/2020

Wissen ist Kapital, darum heute mal eine Empfehlung:

Immobilienmarketing

Wohnanlyse

Wertermittlung

Immobilien als Geldanlage und

Empfehlungen zum Sachkundenachweis über den IZ Immobilien Shop

Normalerweise nutze ich meine Weiterbildungen über die IHK, Fachbücher erwerbe ich über Thalia, Haufe Verlag und Boorberg Verlag.

Aber heute bin ich über die Immobilienzeitung des Bankhaus Lampe auf neue interessante Fachliteratur aufmerksam geworden. Die ich parallel nutzen werde.

Meine Stunden für den Sachkundenachweis habe ich trotz Corona gut online wahrnehmen können. Wobei ich sagen muß, dass eine Grundausbildung als Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft einiges mehr an Fachwissen mitbringt. Ich erhoffe und erwarte von Weiterbildungen und auch den Sachkundenachweis eher eine praxisorientierte Weiterbildung an Hand klassischer aktueller Rechtssprechungen und Auslegungen des Wohnungs- Miet-, Makler. und Verwaltungsrechts.

Immobilieneigentum im Alter

Verkaufen und wohnen bleiben | 16/10/2020

.... ist das mgl?

Hier würde ich ein klares ja äußern. Hier möchte ich auf einen älteren Blog aus meiner Beratungstätigkeit verweisen:

Alte Modelle wieder im kommen

Leibrente - Hausverkauf | 15/8/2019
 
In den letzten Jahren sind einige Kapitalgesellschaften wie die Leibrenten Grundbesitz AG aber auch private Investorengesellschaften gegründet wurden, die auf der Basis der Leibrente Immobilien kaufen.
Hier sind die Verträge durch Fachanwälte und Steuerberater aber genau zu durchleuchten, um so objektiv den Wertzufluss der kommenden Jahre zu berücksichtigen.
Eine der einfachen Varianten einer Kapitalgesellschaft ist: die Immobilie wird verkauft und man zahlt eine mtl. Nutzungsgebühr und erhält lebenslanges Wohnrecht. Hier ist nur zu klären , ob der KP marktgerecht war.
Bewußt muss man sich auch sein, dass Immobilienpreise in den nächsten Jahren weiter stark ansteigen werden.
 
Teilverkauf: Bei der Variante kann man Wohnungen in einem Wohnhaus, die eine Abgeschlossenheit nachweisen in Teileigentum aufteilen und verkauft nur einen Teil des Hauses und garantiert dem Käufer ein
Vorkaufsrecht für den Fall, dass man im hohen Alter die Wohnung in dem Haus selbst nicht mehr nutzen kann oder möchte bzw. verstirbt.
In dem Zusammenhang gibt es auch andere interessante steuerliche Modelle.
z.B. ältere Person kann auf Dauer das Haus nicht halten, zu groß, zu viel Fläche ungenutzt, zu hohe Kosten und ohne Hilfe Dritter ist die Erhaltung nicht mgl.
 
Dann könnte man das Wohnhaus an Kinder oder Enkelkinder verkaufen mit einem Teilwohnrecht. So haben die Kinder/Enkelkinder die Möglichkeit der Sanierung/Modernisierung/Umbau - können es selbst nutzen
oder fremd vermieten. Bei dem Modell gibt es viele steuerlich interessante Modelle, die man gemeinsam mit einem Steuerberater durchleuchten kann.
Der KP könnte gestundet oder erlassen werden und bei einem Darlehen, wären die Zinsen bis 800€ im Jahr noch steuerlich ansetzbar als Aufwand.
Beim Verkauf kann Afa geltend gemacht werden z.B. für Immobilien vor 1925 2,5% und nach 1925 2% jährlich auf den Gebäudewert.
Renovierungs- und Modernisierungsaufwand für nicht selbstgenutzen Teil kann steuerlich als Aufwand Geltend gemacht werden.
Außerdem sollte man bei energetischen Modernisierungen die Möglichkeit der Nutzung von Fördermitteln nicht außer Acht lassen.
Für die ältere Person die Unterstützung durch die Krankenkasse beim Umbau des Bades oder Einbau des Liftes ist auch ein interessanter Aspekt.
Als ältere Person im Haus wohnen zu bleiben und dennoch das Haus abzugeben, kann also eine win-win-Situation sein und zu dieser Aufwertung der Immobilie wäre es nicht gekommen, hätte man sich als
Eigentümer mit dem Blick in die Zukunft nicht nach Alternativen umgesehen.
 
Mein Fazit: Immobilie abgeben und wohnen im Haus oder der Wohnung bleiben bis es nicht mehr geht ist möglich als Alternative zum altersgerechten oder betreuten Wohnen im Heim.
 
Wer seine Immobilie im Alter verkaufen möchte und eine Beratung und Hilfe sucht, bitte einfach einen Termin vereinbaren.
 
Wir gehen gern gemeinsam alle Optionen durch
 
Verkauf mit und ohne Wohnrecht
Ratenkauf
Mietkauf
Leibrente
 
 
 
 
 
 
 

 

Mietrecht

fristlose Kündigung durch Pflichtverletzung | 1/10/2020

In der Praxis erlebe ich es immer wieder, dass Vermieter auf Grund schlechter Erfahrungen Haustierhaltung untersagen.

Schlechte Erfahrungen fragen sich nun die einen oder anderen Tierliebhaber, zu denen ich mich auch zähle.

Ja, dies gibt es gerade in größeren Wohnanlagen oder MFH - egal ob alle einem Vermieter gehören oder noch schwieriger -
die Wohnungen verschiedenen Eigentümern zuzuordnen sind.Hausverwaltungen sind da nicht zu beneiden.
Die Beschwerden der Mieter häufen sich zurecht durch ruhestörenden Lärm:

Hunde werden in der Wohnung den ganzen Tag alleine gelassen. Auf den Nachbarn, der in Schichten arbeitet, wird wenig Rücksicht genommen.

Hunde werden im Hausflur nicht angeleint, trotz mehrfacher Aufforderung und Hinweis.
Auch hier sollte eine Verwaltung und ein Vermieter unverzüglich Hilfe leisten, wenn er die guten Mieter nicht verlieren will.

Und so führte ein Streitfall in der Sache bis zum Bundesgerichtshof.

Freilaufende Hunde in einer Wohnanlage oder im Hausflur sind untersagt. Läßt ein Mieter trotz wiederholter Abmahnung die Hunde
frei laufen, kann dies die fristlose Kündigung rechtfertigen.

Der hat jetzt entschieden, dass die fristlose Kündigung nach erfolgter Abmahnung gerechtfertigt ist.
Gibt es also von Beschwerden anderer Mieter im Haus Hinweise, welche ein Tätigwerden (Abmahnung durch die Verwaltung)
rechtfertigt, sollte diese unverzüglich handeln.

In der Folge könnte es sonst zu Mietminderungen geschädigter oder belästigter Mieter führen.

 

(BGH 2.1.2020 VII ZR 328/19) 

 

Mietenpool

Finger weg ! | 24/9/2020

Mietenpool oder auch Mietpool

 

Diese Variante ist mir nicht neu, aber auch nicht positiv in der Praxis im Bereich Wohnungkauf als Kapitalanlage in Erinnerung geblieben.
In einigen Stadtgebieten Magdeburgs Hasselbachplatz, Stadtfeld und Cracau konnte ich Kapitalanleger beim Verkauf der Immobilien in den letzten Jahren helfen.

Schwieriger gestaltete sich  der Verkauf, wenn die zu verkaufende Wohnung einem Mietpoolvertrag unterlag.
Was ist das, fragt sich der eine oder andere?

Hier nur ein Praxisbeispiel: ein Architekt aus Sachsen hatte nach der Wende in Magdeburg zu tun und erwarb in Stadtfeld am Schellheimer Platz eine denkmalgeschützte
Wohnung. Interessante Abschreibung auf Grund der Steuerersparnis, aber auch keine billige Investition, auf Grund der Auflagen. Über Jahre hinweg war die Wohnung
vermietet. Eigentümerversammlungen wurden nicht genutzt, die Verwaltung erhielt eine Vollmacht. Nun verstarb der Eigentümer und die Witwe (Mitte 70) wurde Erbe und
Eigentümer und hatte Interesse die Wohnung zu verkaufen. Sie klagte mir ihr Leid, dass kaum Miete rein kommt. Mein erster Gedanke, waren Mietrückstände.
Wie sie sagte, kommt die Miete immer pünktlich. Nach Prüfung des Mietvertrages hätte die Mieterin selbst inzwischen 93 sein müssen. Das konnte bei einer Wohnung in
der 3. Etage wohl nicht sein. Also besorgte ich alle Unterlagen und stieß nicht nur auf einen nicht abgesprochenen neuen Mietvertrag, dem die Mieter nie zugestimmt hatten,
sondern auch auf einen Mietenpoolvertrag und nahm die Wohnung inkl. Gespräch mit dem derzeigen Mieter: junger Mann mit Haustieren in Augenschein.
 

Und da konnte ich nur die Augen verdrehen und es erklärte sich von selbst, warum so wenig übrig bliebt.

In einem Mietenpoolvertrag, der wie hier eine Kündigungsfrist von 2 Jahren aufwies, weil früher die Eigentumsversammlungen alle 2 Jahre abgehalten wurden und der
Mietenpoolvertrag und die Bestellung der ersten Verwaltung vom Bauträger inkl. einer Mietgarantie notariell besiegelt wurde, werden die Mieten der Wohnungen aus
dem Pool (auch wenn nicht aus einem Objekt/MFH) aufgerechnet und dann nach einem beschlossenen Verteilerschlüssel ausgekehrt. Und so kam es in dem Fall,
dass für diese Wohnung eine Nettomietauszahlung von 3€/m² p.m. erfolgte, auch wenn die Miete laut Vertrag mit  5,40€/m² p.m. vereinbart war.

Ist die Hausverwaltung pfiffig und bemüht und vermeidet Leerstand,müssen keine so großen Differenzen auftreten. Leerstand kann aber auch durch säumige Mieter,
soziale Härtefälle, Baumängel, Mietminderungen o.ä. eintreten. Dann mindert sich die Einnahme bei einer Top Wohnung aus diesem Mietpoolvertrag zu Gunsten
des "faulen Ei`s" bzw. der "Schrottwohnung".

Daher half nur eines, erstmal der Hausverwaltung auf die Füße treten, alle Rechnungen und Zahlungen prüfen, Anwalt einschalten und die 2 Jahre abwarten, bis die
Kündigung des Mietpoolvertrages wirksam wurde. Denn so, wäre kein guter KP dabei heraus gekommen.

Ende gut alles gut. Mieter war in den 2 Jahren ausgezogen, Wohnung wurde hergerichtet und dann für einen sehr guten Marktwert verkauft.

Ein ähnliches Beispiel nun in einer Ferienwohnungsanlage:

Die Ferienwohnungen liegen in einer Anlage und werden oft von einer Vermietungsfirma betreut. Neu war es mir bis vor kurzem, dass auch hier mit Mietpoolverträgen
gearbeitet wird. Das Risiko soll sich für den Eigentümer minimieren, wenn seine Wohnung gegenüber anderen weniger vermietet wurde und dadurch schlechtere
Einnahmen zu erwarten sind.

Der größte Blödsinn. Wenn ich dann noch lese, dass die Wohnungen auch aus verschiedenen Anlagen - aber aus dem Bestand des Verwalters - aufgeteilt sind und nach
einem Schlüssel Größe, Lage, Ausstattung die Aufteilung der Einnahmen aus dem Mietpool natürlich abzgl. aller sonstigen Aufwendungen und Kosten erfolgt,
frage ich mich, wo da die Rendite und der Ertrag der Kapitalanlage noch herkommen soll.

Und übrigens ein fairer und solider Anbieter von Ferienwohnungen legt die Abrechnungen der letzten 3 Jahre offen und spricht nicht von Vermietungstagen, sondern in Zahlen.

 

 

 

 

 

Gerichtsentscheidung

Mund-Nasen Bedeckung | 24/8/2020

Als hätten die Gerichte nicht ohnehin schon ausreichend zu tun, mit den täglichen Klagen und den Verfahren von Asylbewerbern und  Sozialverfahren, spätestens seit Sars Covid 2 kommen eine Vielzahl von Einzelfallklagen hinzu.

In einigen Bundesgebieten werden Ordnungswidrigkeiten bei dem Nicht- oder nicht korrekten Tragen von Mund-Nasen-Schutz sofort geahndet mit Strafen von 250€-2500€.

Leider finden Gewerbetreibende, die ihr Leid wegen Umsatzeinbuße vortragen wenig Gehör.

Hier mal ein aktueller Fall  - August 2020 OVG 11 S60/20 OVG Berlin Brandenburg

Eine Drogeriebesitzerin hatte Beschwerde eingelegt beim Verwaltungsgericht in Potsdam und nachfolgende Gründe vorgetragen:

1. Das Tragen von Mund-Nasen-Bedeckung ist unverhältnismäßig und ungeeignet.

2. Das Tragen von Mund-Nasen-Schutz ist eine Beeinträchtigung der Gewissensfreiheit (Art 4. Abs. 1 Grundgesetz)

3. der Mund-Nasenschutz und die Anordnung verstößt gegen das Demokratieprinzip (Art. 79 Abs. 3 Grundgesetz)

4. es wird das Recht auf körperliche Unversehrtheit aus Artikel 2 Abs. 2 S. 1 des Grundgesetztes nicht berücksichtigt mit der Anordnung.

5. und nicht zuletzt kann sie Ihren Laden nicht in der gewohnten Form mit den Auflagen führen, die Anzahl der Kunden wird eingeschränkt und die Anordnung zum Mund Nasenschutz schreckt Kunden vom Kauf ab.

Der Beschwerdegegenstand wurde auf 5.000€ festgesetzt und die Drogeriebesitzerin hat die Kosten zu tragen.

Das Gericht sah den Punkt der Umsatzeinbußen  nicht ausreichend substantiiert dargelegt.  ( Hier wäre es besser gewesen Stammkunden und Belegschaf als Zeugen aufzurufen. Vielleicht hätte das Gericht die Argumentation anders gewertet, wenn eine klare Aussage zum abschreckenden Kaufverhalten direkt aus dem Wort der Kunden vorgetragen worden wäre.)

Der Einwand der Antragstellerin, §2 Abs. 2 SARS CoV 2 UmgeV sei im Sinne von ARt. 80 Abs. 1 S. 2 des Grundgesetzes - der Mund- und Nasenschutz reicht nicht aus zur Verhinderung der Verbreitung von Tröpfchenpartikel beim Husten, Niesen, Sprechen oder Atmen ist laut Gericht nicht gerechtfertigt, da eine objektive Einschätzung derzeit nicht gegeben ist und, die breite der zugelassenen Stoffe und Optionen zum Bedecken durch Schals, Tücher, Masken solle lediglich dazu dienen, die Verbreitung des Sars CoV 2 so niedrigschwellig wie mgl. zu halten.

Zum Punkt 2 - Beeinträchtigung der Gewissensfreiheit  meinte das Gericht: Zitat: "Der Antragsteller hätte vielmehr vorbringen müssen, warum die aus seiner Sicht "rudimentäre" Befassung des Verwaltungsgerichts mit diesen Einwänden unzureichend ist und warum diese einen anderen Verfahrensausgang rechtfertigen soll.

 

Schade, dass das Gericht dies so sieht - für den normalen Bürger sieht es fast so aus, dass das Gericht mit der Ablehnung die Würde der Klägerin verletzt hat.

Und die Würde des Menschen ist laut dem Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland Art. 1 unantastbar - oder gilt dies wegen der Punkte 2 und ff nur für die Wahrung der Menschenrechte und körperlicher Unversehrtheit? Meine Antwort: nein.

Mit mehr Publicity und dem Einsatz der Masse aus der Bevölkerung und ihrer Kunden hätte sie das Gericht vielleicht überzeugen können. So hat sie zwar bei einem deutschen Gericht Gehör gefunden, Ordnung und Sicherheit nicht verletzt und versucht den Rechtsweg zu bestreiten, ist aber auf 5.000 € Kosten sitzen geblieben.

 

Kurz gesagt: Mund- und Nasenschutz ist da angeordnet und zu tragen, wo 1,5 Meter Abstand nicht gewahrt werden kann und insbesondere in geschlossenen Räumen.

Es wird sicher keine Einzelfallklage bleiben. Aber die nächsten Kläger werden in der Argumentation besser vorbereitet sein - von den Klagen auf Grund wirtschaftlicher Folgen mal zukünftig ganz abzusehen.