Störung in der Geschäftsgrundlage §313

Coronabedingter Ausfall - neues aus dem Mietrecht | 16/4/2021

Die Corona Pandemie trifft vor allem Gewerbemieter durch Umsatzeinbuße und Schließung der Geschäfte, Restaurants unter Unternehmen.

Im April hat der Bundestag zwei wesentliche Gesetzesanpassungen auf den Weg gebraucht. Hier in Art. 240 die Neuformulierung unter §7

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen in der Nutzung eingeschränkt hat der Gesetzgeber diese wesentliche durch die Pandemie eingeschränkten Umstände als unzumutbar und für eine der Mietparteien als unangemessen eingeordnet. Die Einschränkung hat der Mieter dann im Einzelfall darzulegen und zu beweisen.  Die Nichtnutzbarkeit durch behördliche Auflagen ab April 2020 führen zur Störung im Mietverhältnis und berechtigen zur Mietminderung, so der Gesetzgeber.

Es wird sich auf §313 Ströung der Geschäftsgrundlage im BGB bezogen.

Hier zitiert:

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluß schwerwiegend verändert...., ohne dass eine der Parteien dies vorausgesehen hätte, so kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden.

Die Anpassung des Vertrages wäre z.B. eine Mietherabsetzung oder Kürzung für die nicht nutzbare Zeit , aber auch ein außerordentliches Kündigungsrecht nach BGB § 490 wäre denkbar.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrages nicht mgl oder zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten, .... ggf. Recht zur Kündigung statt Rücktritt.

Damit hat der Gesetzgeber die Verhandlungsposition im Gewerbemietrecht für Unternehmer gestärkt. Betroffene sollten sich mit ihrem Mietvertrag an einen Fachanwalt für Gewerbemietrecht wenden und die Umstände der Schließung, den Zeitraum nachweislich belegen und die Höhe der Mietkürzung oder den Anspruch auf ein Sonderkündigungsrecht wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung ohne Abstand oder Vorfälligkeitzahlung klären.

Nicht zu empfehlen ist eine eigenmächtige Kürzung oder Zahlungseinstellung ohne vorherige Kommunikation. Das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB ist zu beachten.

Ferienwohnung Mietausfall wegen Schließungsanordnung

Antrag auf Grundsteuererlass | 12/3/2021

Vermieter von Ferienwohnungen können bis zum 31.03. beim zuständigen Finanzamt einen Antrag auf einen teilweisen Erlaß der Grundsteuer stellen.

Durch die Eindämmungsverordnungen der Bundesländer und Beherbergungsverbot während der Sars Covid 2 Pandemie waren Vermieter von Ferienwohnungen an der Vermietung und Beherbergung gehindert, Gästen musste abgesagt und bereits geleistete Zahlungen für den Urlaubsplatz zurück erstattet werden.

Auf Grund der Schließungsanordnung kann nach §33 Steuerrecht GrStG ein Teilerlass der Grundsteuer beim zuständigen Finanzamt bis zum 31.03. 21 beantragt werden.

Anmerkung und Tipp:

Ein Erlass ist immer dann mgl.wenn eine außergewöhnliches Ereignis eingetreten ist oder eine Vermietbarkeit nicht gegeben ist.

Dies gilt auch für Sanierungsobjekte, strukturbedingter Leerstand, Nichtvermietbarkeit wegen Wohnungsbrand, Wasserschaden oder wie hier behördliche Auflagen.

 

Sicherheit in Krisenzeiten

Sacheinlage: Wohneigentum - steigende Preise! | 2/3/2021

Jeder dritte Kunde hofft derzeit auf ein Immobilienschnäppchen. Immer wieder höre ich den Satz: gibt es denn noch keine coronabedingten bzw. krisenbedingten Immobilienverkäufe?

Warum dies nicht zu erwarten ist:

Wenn die Miete für Wohnraum weiter steigt und damit höher ist als die mtl. Belastung für Wohneigentum, fällt die Wahl in der Krise u.a. auf eine Umschuldung. Denn die Belastung bei der Umschuldung liegt derzeit für einen Immobilienkredit bei 1-1,5%. Also kein Grund Wohneigentum in einer Kristenphase aufzugeben, wenn es Alternativen gibt. Auch wenn die Einnahme durch eine Vermietung der Immobilie höher ist, als der derzeitige Kredit, würde ich in dieser Situation nicht zum Verkauf raten oder drängen.

So dringend man als Makler Verkaufsaufträge sucht, so fair und fachkompetent sollte man in jeder Situation beraten. Das Ergebnis sind zufriedene Stammkunden und persönliche Kontakte und Weiterempfehlungen.

Meine Einschätzung zur Situation: Steigende Nachfrage - weiter steigender Marktwert!

So lange dieser Zustand besteht: große und steigende Nachfrage - niedrige Zinsen, werden die Preise weiter steigen.
Allerdings erfordert dies: a) Kompromissbereitschaft der Bank in der Beleihung oder b) hohes Eigenkapital!


 

Kapitalanlage

Immobilien, die sichersten Kapitalanlagen | 12/12/2020

Es gibt kaum eine Anlagenform, die sicher und gut nachgefragt und weniger risikobehaftet ist, wie eine Immobilie.

Welche Formen der Geldanlage gibt es - allgemein bekannt:

1. Festgeld - langfristige Anlage mit kleinen aber gesichertem Zinssatz

2. Fonds und Aktien - flexibel verfügbar, wenn nicht gebunden angelegt, sollte gestreut werden, um einen hohen Verlust und das Risiko zu deckeln, oft mit Servicegebühren verbunden,wenn über Banken oder Berater vermittelt, 25% Besteuerung

3. Sachwerte: Solarmodule, Windkraftanlagen, Silber, Gold, Grundstücke und Immobilien

 

Von den hier genannten, empfehle ich Grundstücke und Immobilien

überschaubar, beleihbar, nicht vermehrbar und wertsteigernd.

 

Wie z.B. eine Eigentumswohnung.

In den letzten 10 Jahren ist hier eine Steigerung von bis zu 50-70% je nach Lage zu verzeichnen. Eine Immobilie z.B. gefragte Eigentumswohnung die vor 5 Jahren erworben wurde, bringt heute im Schnitt 30% mehr im KP. Dies ist nicht zuletzt der großen Nachfrage und den niedrigen Zinsen geschuldet.  Hatte ein Darlehensnehmer in den 90er noch einen Zins von 12-14% zu zahlen, fielen die Zinssätze im laufe der Jahre auf 8%, 6%,4% und jetzt um die 1%. Die Kehrseite ist der Werteverfall des Geldes, die Inflation und das es auf der Bank keine Zinsen bis Negativzinsen gibt.

Doch was ist eine gute Anlage bei einer Immobilie und wie berechnet man als Ottonormalverbraucher den Aufwand und Nutzen?

Hier ein Linktipp für meine Kunden. Die passende Immobilie Eigentumswohnung in Magdeburg 3,5 Zimmer 460€ Kaltmiete +NK (Hausgeld z.Zt. 280€ mtl.) KP 90.000 € VB zzgl. 3%+Ust Käufer und 3%+Ust Verkäuferprovision habe ich gerade neu ins Angebot bekommen. 

Im Internet findet man dazu im Test auch Rendite und Steuerrechner

Formerfordernis Maklerauftrag ab 23.12.2020

Auftrag ist nicht gleich Auftrag - Neuerungen und was bleibt im Maklerrecht | 6/11/2020

Viele Verkäufer scheuen sich einen Makler zu beauftragen, sei es durch schlechte Erfahrungen unausgebildeter Hausverkäufer oder Wald- und Wiesenmakler oder durch Vorurteile aus dem Hörensagen.

Im Beratungs- und Erstgespräch bei mir im Büro klärt sich dann vieles auf und ich habe Verständnis für die aktuelle Sichtweise  des Verkäufers.

Die Vorteile sind dann schnell aufgezeigt: fachkompetente Beratung, kostenfreie Wertermittlung und keine Vorkosten

Verkauf zum Höchstpreis

kein Türklinkengeschäft, keine Massenabfertigung, oft stehen auch genau für die Immobilie schon Kunden in der Wartestellung und man erspart dem Verkäufer viele Termine.

Es kommen nur in der Bonität geprüfte Kunden als Käufer in Frage, der Verkäufer bekommt nicht selten zur gleichen Zeit mehrere Kunden angeboten und

entscheidet dann letztlich selbst, wem er seine Immobilie zu welchem Preis (meist Höchstgebot im Bieterverfahren) verkaufen möchte.

Unabhängig, dass ab 23.12.2020 der Gesetzgeber den Vertragsparteien (Makler und Hausverkäufer die Freiheit überläßt, dass auch zukünftig der Verkäufer den kompletten

Provisionsanteil tragen kann und der Käufer keine Provision zu tragen hat, gibt es die Alternative 50/50). Dies gilt zum Schutz der Verbraucher für den Verkauf von EFH, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Wohnungsverkauf. Die Neuregelung nach §§ 656a-d BGB ist nicht anzuwenden für Kapitalanlageobjekte, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke. Hier können Provisionszahlungen weiterhin frei verhandelt werden.

Neu ist das Formerfordernis in Maklerverträgen!!!

Daher ist es gut zu wissen, was sich hinter einzelnen Vertragsformen verbirgt:

Einfacher Maklerauftrag:
Der  Verkäufer kann, sofern der Makler einverstanden ist, und der Vertrag zustande kommt, über einen einfachen Maklerauftrag mehreren Maklerbüros seine Immobilie an die Hand geben und selbst auch anbieten. Aber, was hat das für einen Sinn, die Immobilie wird wie "Sauerbier" angeboten und der Verkaufswert sinkt, weil es den Anschein erweckt: "Notverkauf" oder "Immobilie muss schnell weg". Außerdem läuft ein Verkäufer Gefahr mehrere Makler zu bezahlen, sollte der Auftrag als Nachweismakler vereinbart sein und die Makler gleichen Zeitpunkt in der Vertragslaufzeit einen Käufer mit Bonität  dem Verkäufer nachweisen (anbieten). Laufzeit des Vertrages hier auch länger als 1 Jahr oder unbestimmt mit der vereinbarten Kündigungsfrist in der Praxis mgl. Ersatzaufwendungen hat der Makler aus dem Vertrag.

Einfacher Makleralleinauftrag: Hier entscheidet sich der Verkäufer für einen Makler und kann selbst auch tätig werden. In der Regel laufen diese Verträge 6 oder 8 Monate bis 1 Jahr mit Verlängerungsoption.
Es empfiehlt sich, dass der Makler die Namen der aufgelaufenen Interessenten mit Kundenschutz dem Verkäufer per Email, Fax oder andere Nachweismöglichkeit zeitnah mitteilt.
Denn damit ist der Nachweis erbracht und sofern der Verkäufer selbst tätig wurde und die Immobilie verkauft, kann der Makler aus seinem Vertrag seine Ansprüche geltend machen.Ersatzaufwendungsanspruch hat der Makler aus dem Vertrag.

Erweiterer bzw Qualifizierter Makleralleinauftrag: Hier übergibt der Verkäufer dem einen Makler den Auftrag komplett an die Hand und kann selbst nicht tätig werden, eigene Aktivitäten sind zu unterlassen. Alle Angaben für den Vertrag und die Ausführung hat der Verkäufer vollständig, richtig und wahrheitsgemäß zu machen.

Die Verantwortung zur Fachkompetenz und Qualität der Durchführung der Arbeit liegt beim Makler, der hier auch in die Haftung genommen werden kann. Sollte dem Makler Untätigkeit nachgewiesen werden ist der Auftrag kündbar.
In der Regel laufen diese Verträge 6 Monate mit Verlängerungsoption und sind nach 1 Jahr beendet.

Diese Vertragsform erfordert intensiven und nachweislichen Einsatz des Maklers.  Sofern nicht ausdrücklich vereinbart, hat der Makler keinen Anspruch auf Ersatzaufwendungen und die Tätigkeit kann vor Ablauf der Bindungsfrist nicht aufgegeben werden, ausgenommen der Makler kommt seinen Verpflichtungen nicht. Der Vertrag endet mit Beurkundung (wenn die Tinte trocken ist) - dann ist der Makler für seine Dienstleistung zu entlohnen. Weitere Tätigkeiten über einen Notarabschluß hinaus - egal bei welcher Vertragsform - sind zusätzlicher und unentgeldlicher Service. Zumindest handhabe ich es seit über 20 Jahren in der Praxis so, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer kann meine Dienstleistung über den Notarvertrag für Ummeldungen/Hausübergabe etc unentgeldlich in Anspruch genommen werden.

Bei beiden Varianten greift im Falle des Schadensersatzes §280 BGB - Schadensersatz aus Pflichtverletzung. Daher sollte auch in einem Alleinauftrag wie ohnehin in dem qualifizierten Alleinauftrag der Umfang der Verpflichtungen für beide Seiten genau geregelt werden.

Die Haftung des Maklers bezieht sich auf Verstoß gegen Haupt- und Nebenpflichten (Aktivitäten, Unterlassung in der Beratung oder Falschberatung, falsche Zusagen und Versprechen, Unterlassung von Anpreisungen und z.B. fehlende Aufklärungspflicht bei Doppeltätigkeit.

In der größen Pflicht und Verantwortung ist der Makler im qualifizierten Makleralleinauftrag, hier muss er tätig werden. Wogegen er keine Pflicht in den anderen Vertragsvarianten hat, da der Verkäufer sich ja die Option aufrecht erhält selbst tätig zu werden. Der Makler kann aber muss den Verkaufsauftrag dann nicht umsetzen.

Ein Maklerbüro, was etwas auf sich hält, ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag Pflicht und Ehre und Ehrgeiz, den Auftrag schnell und höchstmöglich umzusetzen.

Ist ein Makler für beide Seiten tätig und erhält er von beiden Seiten Provision ist eine neutrale Beratungs-, Aufklärungs- und Verhandlungsposition zu wahren.