News aus dem Bundeskabinett vom 9.10.

Teil 2 Maklerprovision | 10/10/2019

Das Bundeskabinet beschließt Vereinheitlichung in der Regelung zur Maklerprovision.

Aus dem Vortrag heißt es u.a. :

In 5 Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg sowie Niedersachsen) trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision. Im übrigen Bundesgebiet teilen sich die Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision zu gleichen Teilen.
Als üblich wird 7,14% Brutto angesehen. Maßgeblich sind aber nicht die ortsüblichen Geflogenheiten, sondern die Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Auftraggeber  Hier erhält der Verkäufer oft weitestgehende Zugeständnisse oder zahlt gar keine Provision, so die Auffassung des Vortrages aus dem Bundskabinett. Die bisherige Praxis, dass der Käufer die komplette Provision zahlt, soll im nächsten Jahr abgeschafft werden. Auch ein komplettes Auftraggeberprinzip wie im Bereich der Wohnungsvermietung ist vom Tisch.

Zukünftig sollen die Käufer nur noch mit 50% an den Maklerkosten beteiligt werden. Also zahlt der Verkäufer 3%+Ust und der Käufer 3% +Ust aus der KP und der Käufer braucht erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil an der Provision nachgewiesen hat. Dies gilt für den Fall der Beauftragung eines Maklers durch den Verkäufer.
Gilt dann auch für den Käufer der Grundsatz: der Auftrag ist erfüllt, wenn der Verkauf durch den Notar besiegelt und die Tinte trocken ist? Ggf. sollte eine Formulierung zukünftig in dieser Richtung in den Maklervertrag aufgenommen werden.

Gibt ein Käufer zukünftig z.B. durch einen Suchauftrag dem Makler die Vermittlung einer Immobilie in Auftrag, so soll die 50/50 Teilung vorgegeben werden.
Auch für den Fall, dass beide Seiten einen Makler beauftragen soll die 50/50 Regelung gelten.

Hiermit will man Personengruppen mit mittleren Einkommen die Finanzierung und Schaffung von Wohneigentum erleichtern.

Anmerkung: Daß sich damit die Erwerbsnebenkosten automatisch erhöhen werden, sollte der Verkäufer zur Kasse gebeten werden, ist zwangsläufig die Folge. Aber so lange die Zinsen unter einem Niveau von 3% bleiben, ist auch bei steigenden KP weiterhin Wohneigentum interessant.

 

News aus dem Bundeskabinett vom 9.10.

Wohn- und Mietenpaket Teil 1)Mietpreisbremse | 10/10/2019

Am 09.10. wurde durch das Bundeskabinett ein Wohn- und Mietenpaket beschlossen.

Dem Grundsatz "Wohnen muss bezahlbar bleiben" folgte das Kabinett im wesentlichen. Welche Folgen hat dies im Bereich der Vermietung und Verkauf?
Die Mietpreisbreme wurde nicht nur, noch einmal bestätigt, sondern verlängert. Allerdings zeigt die Durchsetzung nur da Erfolg, wo es einen Mietspiegel durch die Gemeinde gibt.

Was ist neu im Mietrecht?  Was wurde ergänzt und noch mal bestärkt?

§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn - Verordnungsermächtigung: (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 bestimmten Gebiet liegt, so darf die Miete zu Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 Abs. 2) höchstens 10% übersteigen.

Es betrifft Gebiete, wo die Mieten stärker steigen als im  bundesweiten Durchschnitt
die durchschnittliche Mietbelastung mit dem Haushaltseinkommen nicht konform gehen und im Ungleichverhältnis liegt
die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass im Neubaubereich bezahlbarer Wohnraum nachfolgt bzw. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Allein aus den Formulierungen erkennen wir das Gummiband der Auslegung. Das Bundesverfassungsgericht gab interessante Anmerkungen im Beschluß vom 18. Juni 2019 und gab der Mietpreisbreme im Hinblick auf zukünfig bezahlbare Mieten recht. Zitat:  Sie schneidet Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten ab und kann damit zumindest die Voraussetzungen für einen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffen. Sie bezieht sich auf die Bevölkerungsschichten, die sonst durch Spitzenmieten aus ihrer gewohnten Umgebung durch einen gezwungenen Wohnungswechsel in günstigere Wohnstadtteile herausgerissen werden.. Zitat weiter: .. durch die Mietregulierung sonst keine für sie bezahlbare Wohnung hätten finden können.

Aber, dies ist nur da mgl., wo ein durch die Stadt oder Gemeine herausgegebener Mietspiegel für nicht preisgebundenen Wohnraum existiert.

Da im Gesetz keine Ausnahme für Gebiete ohne Mietspiegel berücksichtigt sind, ist eine Festsetzung der Miethöhe nicht möglich.

§ 556d (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnungen für die Dauer von höchstens 5 Jahre zu bestimmen. Das bedeutet, dass jede Landesregierung alle 5 Jahre sich um den Mietspiegel ihrer Gemeinde kümmern soll. Verstößt die Gemeinde ohne Mietspiegel damit nicht geltendem Recht? Oder reicht die Argumentation, dass keine Notwendigkeit, weil für jeden ausreichend bezahlbarer Wohnraum in seinem derzeitigen Wohngebiet besteht aus?  Dann sollten Mieter nach Modernisierungen in Zukunft vom Amt nicht zu Gehör bekommen: dann suchen Sie sich günstigeren Wohnraum in einem anderen Stadtteil!!!

Zwar sieht der Gesetzgeber vor, dass durch die Gemeinden ein Mietspiegel erstellt werden muß und hat für die Vergleichbarkeit bisher einen Zeitraum der vorangegangenen 4 Jahren vorgegeben und nun aktuell auf einen Zeitraum der vorangegangenen 6 Jahre verlängert, aber wo kein Mietspiegel vorliegt, greift auch keine Mieteinschränkung in der Neuvermietung oder in der Bestandserhöhung. Hier sollte also ganz schnell ein Nachtrag erfolgen. Frist zur Vorlage eines Mietspiegels durch die Gemeinden, wo seit 5 bis max 7 Jahren kein neuer Mietspiegel erstellt und veröffentlicht wurde.

Was besagt ein Mietspiegel ? Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach Größe, Beschaffenheit (Baualter/Modernisierungsgrad), Ausstattungskriterien A-C, Ausstattungsmerkmale für die Kategorie A Plus mgl. Natürlich wird auch zwsichen einem Haus und einer Wohnimmobilie als "Art" entschieden.

News: Die Veränderung auf die Maßgabe Vergleichsmieten aus den vergangenen 4 Jahren, jetzt auf die vergangenen 6 Jahre anzupassen ist sicher in Städten wie Berlin und Hamburg ganz sinnvoll, in den übrigen hat es fast keine Auswirkungen auf die Mietanpassung.

 

 

Mietbremse

Wo bleibt der Mietspiegel in Magdeburg? | 27/8/2019

Seit 1998 gibt es in Magdeburg keinen Mietspiegel mehr. Auch wenn Stadträte und Bürger der Landeshauptstadt dringend auf die Notwendigkeit eines einheitlichen Mietspiegels für die Landeshauptstadt hinweisen, verpuffen die Rufe.

Dabei wurden vor ca 10 Jahren und vor 7 Jahren Hausverwaltungen und Makler angeschrieben und angerufen, und hier um Zuarbeit gebeten. Allerdings dienten diese Daten einer Studie, mit der sich Studenten befassten. Diese war nicht von der Landeshauptstadt in Auftrag gegeben. Dennoch könnten diese Daten und aktuelle für eine Erstellung dienen. 

Ein Mietspiegel ist eine Richtlinie in der Neuvermietung und bedient sich des Bestandes, der letzten 3-4 Jahre und schafft ein Regelwerk auch für die Anpassung der Unterstützung bei Wohnungsgeldzahlungen. Denn es kann nicht angehen, dass einem hier 4,90-5,30€/m² an Unterstützung bei der Kaltmiete gewährt wird und in der Region liegen die Mieten schon längst bei 6,30€/m² und drüber.

Es geht nicht um eine normale Anpassung der Miete, wo nach Modernisierung die Miete angepasst wurde. Hier gelten andere Vorschriften und Richtlinien. 
Ein Mietspiegel ist eine gute Orientierung für Mieter und Mieter am Markt und schafft Ruhe und Sicherheit im mietrechtlichen Miteinander.

Ein Mietspiegel ist auch ein notwendiges Mittel, wenn die Mietbremse eingeführt wird. Hier wird der Wohnungsmarkt geschützt vor überteuerten "Luxusmieten" im Neubau und in der Neuvermietung. Bestehende Wohnungen dürfen in der Neuvermietung nicht mehr beliebig erhöht werden. Die Begrenzung liegt bei 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Jedoch entnimmt man diese ortsübliche Vergleichsmiete einem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel. Da es um den einfachen Mietspiegel immer wieder Diskussionen und Anfechtungen gibt, wäre es um diese Streitfälle vorher auszuschließen und die Gerichte von langen Prozessen zu verschonen, sinnvoll auf einen Mietspiegel der Stadt zurück greifen zu können.

Magdeburg hängt mit allem hinterher und schafft sich immer mehr Baustellen. Dies muss hier nicht sein!!!

Alte Modelle wieder im kommen

Leibrente - Hausverkauf | 15/8/2019

Schon zu DDR Zeiten und nach der Wende gab es die Möglichkeit, seine Immobilie auf Rentenbasis oder Leibrente zu kaufen bzw. zu verkaufen.

Für den Verkäufer, meist ältere Leute über 70 Jahre ohne Kinder, die die Immobilie übernehmen möchten oder können, möchten zwar aus ihrer Immobilie nicht ausziehen,
haben aber auch Bedenken zu hoher Instandhaltungskosten und notwendiger Reparaturen am Haus.

So wurde die Immobilie verkauft und  der Verkäufer bekam entweder statt des KP eine mtl. Zahlung (Leibrente) oder es wurde ein KP ausgezahlt, wo die mtl. Miete
nach der Leibrententabelle/Lebenserwartung berücksichtigt wurde und der Verkäufer erhielt lebenslanges Wohnrecht.

Diese Form des Immobilienverkaufes - Hausverkauf - Wohnungsverkauf - machen sich jetzt Gesellschaften und Investorengruppen wieder zu nutze und werben unter dem Slogen
"Die Leibrente - ein sorgenfreies Leben im eigenen Zuhause bis ins hohe Alter".

Dem Grundsatz: einen alten Baum verpflanzt man nicht, stimme ich ja zu.
Aber letztlich ist man auch im Alter so jung, wie man sich fühlt. Jeder sollte sein Leben im Alter selbst bestimmen können und nie auf Vor Ort Fachkompetenz verzichten.

Bevor Sie hier auf Mitarbeiter aus Callcentern, annonymen Makler- oder Rechtsvertretungen aus dem Netz hören, sollten Sie alle Möglichkeiten um Ihren Immobilienverkauf
mit dem Makler Ihres Vertrauens vor Ort besprechen. Ein Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft mit langjähriger Berufserfahrung kennt Optionen
und Möglichkeiten des Verkaufes und im Grundbuchrecht bestens bewandert.

Ich berate seit über 27 Jahren Investoren und Anleger und bin 2020 im 20. Jahr der Selbständigkeit. Hinterher ist man immer klüger oder wären wir doch gleich zu ihnen
gekommen, wie oft habe ich diese Sätze schon gehört. Leider ist es oft zu spät und dabei hätte ein Anruf für eine Terminvereinbarung genügt.

Gern informiere ich über die Vor- und Nachteile der Leibrente oder des Kaufes auf Rentenbasis.
Und oft stellt sich nach dem Termin der Verkäufer die Frage: warum soll ich im Verkaufspreis so hohe Verluste einfahren bei dem Leibrentenmodell und wenn ich
eher versterbe hat die Leibrentenkasse oder der Investor einen Reibach gemacht.

Beispiel Leibrente: angenommes Verkäuferalter Familie Senior- 75 Jahre - Lebenserwartung pauschal 100 Jahre (eigentlich Männer und Frauen nach Tabelle dann sep.)
Wert der Immobilie 250.000€. Der Verkäufer erhält nicht den KP, kann lebenslang wohnen bleiben und erhält mtl. 650€ als Leibrente aus dem KP 310 Monate.
Diese 310 Monate  wird Familie Senior nie erhalten, aber dies ist dann hier einkalkuliert, ebenso wie ein Abschlag für Servicekosten von ca 48.000 €

Wenn Familie Senior die Sicherheit mit den 650€ natürlich lieber ist und sie vorher auch über andere Optionen beraten wurde, ist nichts dagegen einzuwenden,
wenn die Immobilie dann unter dem Aspekt statt KP eine mtl. Leibrente von 650€ zu erhalten, verkauft wird.

Gern zeige ich auch eine Alternative auf, wo der Verkauf zum aktuellen Verkehrswert mgl ist und der Eigentümer auf Mietbasis gegen einen festgeschriebenen Mietzins
von mindestens 10 Jahren dennoch in seiner Immobilie wohnen bleiben kann.

Was sagt Wikipedia zur Leibrente?

 

 

 

Schon gewußt ?

Sonntagsarbeit für Makler | 21/6/2019

Für Kunden ist es immer selbstverständlicher geworden, dass Makler am Wochenende für Sie da sein müssen. Hausverkauf - Wohnungsverkauf onetop.
Dennoch sollte es nicht nur Norm werden, denn auch Makler sind Dienstleister im Finanz- oder Immobilienbereich.

So wie sich Kunden Bankenöffnungszeiten anzupassen haben, können Termine auch zur den Regelarbeitszeiten oder Öffnungszeiten vereinbart werden.
Der Samstag ist ein Werktag und dennoch haben kaum Banken und Versicherungen samstags geöffnet.

Aber wie verhält es sich mit dem Sonntag? Dürfen Makler überhaupt am Sonntag arbeiten? Wer hier so ohne weiteres ja sagt, unterliegt einem Irrglauben.

Die Arbeit am Sonntag ist Maklern nur in landesgesetzlich festgelgten Grenzen erlaubt. Grundsätzlich gilt, dass der Sonn- und Feiertag arbeitsfrei zu bleiben hat.
Dennoch gibt es Ausnahmen. So ist es in Sachsen-Anhalt erlaubt, dass Makler an Sonntagen an 4 Stunden Besichtigungstermine durchführen können, 6 Stunden sogar,
wenn die Besichtigung in einem Musterhaus stattfindet. Dennoch sollte es die Ausnahme bleiben, denn im Grundsatz gilt auch hier Sonntag und Feiertag: keine Beratung und kein Verkauf.