Mietkaution

Mietbürgschaft | 27/5/2021

Seit Ende 2020 gibt es nicht mehr die Möglichkeit bei Sparkassen und Banken wie Commerzbank, Deutsche Bank, Postbank, Spardabank und Sparkasse Mietkautionen in Form von Sparbüchern zu eröffnen oder abzuschließen. Auf Nachfrage erhielt ich die Auskunft, der Grund liegt im Aufwand und in den neuen Datenschutzrichtlinien.

Die Mietkaution ist eine Form der Mietsicherheit. Eine andere Variante ist die Bürgschaft.

Die Hinterlegungsform ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, muss aber vertraglich vereinbart werden §551 BGB:

- max. 3 Kaltmieten kann der Vermieter als Sicherheit verlangen;
- der Mieter darf die Kaution in 3 Raten zahlen;
- "Spareinlage mit 3 monatiger Kündigungsfrist"   - Hinweis: zukünftig nicht mehr mgl. wie oben geschildert oder andere Anlageformen auch z.B. Tagesgeld, Wertpapiere etc, wenn zwischen den Vertragsparteien vereinbart.

- Bürgschaft durch eine deutsche Großbank oder Versicherung.

Zinsen, sofern sie anfallen, stehen dem Mieter zu.

Eine Möglichkeit und Empfehlung ist die Inzmo Mietbürgschaft - die digitale Alternative zur Barkaution. Der Mieter zahlt entsprechend der Kautionshöhe eine Versicherungsprämie und erhält die Absicherung gegen Schäden und Forderungen zu Gunsten des Vermieters aus dem MV in Höhe der Kautionshöhe in Form der Bürschaftsurkunde.

Inzmo Mietbürschaft - Info für Vermieter - Vielleicht auch etwas für Sie?

Wie hoch Ihre Absicherungsprämie für die Kaution ist, erfahren Sie hier: link

 

 

 


 

 

Mieterhöhung

Anpassung an ortsübliche Miete | 26/5/2021

Viele Hausverwaltungen und Vermieter scheuen sich Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen.

Dabei ist der Aufwand relativ gering im Nachweis sofern man aus Wohnungen/Häuser aus dem eigenen Bestand zurück greifen kann oder den Zugriff auf Nachbarobjekte hat. Leichter ist die Durchsetzung und Anpassung der Miete natürlich mit einem Mietspiegel. Allerdings hat Magdeburg z.B. immer noch keinen Mietspiegel und bemüht sich hierum auch nicht intensiv.

Allerdings muss der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen. Tut er dies nicht, kann der Eigentümer auf Zustimmung klagen. Mit einem Mietspiegel aus dem Bestand, wo die Mieten 3-4 Jahre unverändert waren und die Anpassung diesen Wert nicht wesentlich übersteigt, sind die Chancen der Anpassung jedoch sehr gut. Fallbeispiele können hier gern beigebracht werden in der Beratung.

Nachfolgende Faktoren werden zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen

- vergleichbare Art

- vergleichbare Größe

- vergleichbare Lage

- vergleichbare Ausstattung und Beschaffenheit

Neben dem Baujahr und der Ausstattung ist die genaue Wfl. für die Berechnung erforderlich und zwingend notwendig. Es empfiehlt sich daher ggf. von einem Vermessungsbüro oder Ingenieurbüro vor Ort ein neues Aufmaß vornehmen zu lassen, damit im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung die Durchsetzung dann nicht an Formfehler scheitert.

Es sind Wartefristen, Sperrfristen und Kappungsgrenzen zu berücksichtigen. 

In den letzten 3-5  Jahren sind die Kaltmieten bei Wohnungen in der Neuvermietung um 1,60€/m² gestiegen. In der Hausvermietung lag die Miete 2017 noch bei 7€-7,50€/m² und jetzt bei 9-10€/m² in Magdeburg Stadt. 

Als Fachfrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft berate ich seit fast 30 Jahren meine Kunden auf dem Gebiet der Bewirtschaftung, Verwaltung, Modernisierung, Kaufpreisentwicklung und Mietanpassung.  Der Mietspiegel aus meinem Bestand wird jedes Jahr angepasst, so dass Anleger im Bedarf hierauf zurück greifen können.

Sie haben Fragen und benötigen Unterstützung, dann vereinbaren Sie einen Termin. Ein Leistungsverzeichnis finden Sie übrigens auf der Homepage www.lampe-immobilien.de/Leistungen

 

 

 

Störung in der Geschäftsgrundlage §313

Coronabedingter Ausfall - neues aus dem Mietrecht | 16/4/2021

Die Corona Pandemie trifft vor allem Gewerbemieter durch Umsatzeinbuße und Schließung der Geschäfte, Restaurants unter Unternehmen.

Im April hat der Bundestag zwei wesentliche Gesetzesanpassungen auf den Weg gebraucht. Hier in Art. 240 die Neuformulierung unter §7

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen in der Nutzung eingeschränkt hat der Gesetzgeber diese wesentliche durch die Pandemie eingeschränkten Umstände als unzumutbar und für eine der Mietparteien als unangemessen eingeordnet. Die Einschränkung hat der Mieter dann im Einzelfall darzulegen und zu beweisen.  Die Nichtnutzbarkeit durch behördliche Auflagen ab April 2020 führen zur Störung im Mietverhältnis und berechtigen zur Mietminderung, so der Gesetzgeber.

Es wird sich auf §313 Ströung der Geschäftsgrundlage im BGB bezogen.

Hier zitiert:

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluß schwerwiegend verändert...., ohne dass eine der Parteien dies vorausgesehen hätte, so kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden.

Die Anpassung des Vertrages wäre z.B. eine Mietherabsetzung oder Kürzung für die nicht nutzbare Zeit , aber auch ein außerordentliches Kündigungsrecht nach BGB § 490 wäre denkbar.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrages nicht mgl oder zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten, .... ggf. Recht zur Kündigung statt Rücktritt.

Damit hat der Gesetzgeber die Verhandlungsposition im Gewerbemietrecht für Unternehmer gestärkt. Betroffene sollten sich mit ihrem Mietvertrag an einen Fachanwalt für Gewerbemietrecht wenden und die Umstände der Schließung, den Zeitraum nachweislich belegen und die Höhe der Mietkürzung oder den Anspruch auf ein Sonderkündigungsrecht wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung ohne Abstand oder Vorfälligkeitzahlung klären.

Nicht zu empfehlen ist eine eigenmächtige Kürzung oder Zahlungseinstellung ohne vorherige Kommunikation. Das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB ist zu beachten.

Ferienwohnung Mietausfall wegen Schließungsanordnung

Antrag auf Grundsteuererlass | 12/3/2021

Vermieter von Ferienwohnungen können bis zum 31.03. beim zuständigen Finanzamt einen Antrag auf einen teilweisen Erlaß der Grundsteuer stellen.

Durch die Eindämmungsverordnungen der Bundesländer und Beherbergungsverbot während der Sars Covid 2 Pandemie waren Vermieter von Ferienwohnungen an der Vermietung und Beherbergung gehindert, Gästen musste abgesagt und bereits geleistete Zahlungen für den Urlaubsplatz zurück erstattet werden.

Auf Grund der Schließungsanordnung kann nach §33 Steuerrecht GrStG ein Teilerlass der Grundsteuer beim zuständigen Finanzamt bis zum 31.03. 21 beantragt werden.

Anmerkung und Tipp:

Ein Erlass ist immer dann mgl.wenn eine außergewöhnliches Ereignis eingetreten ist oder eine Vermietbarkeit nicht gegeben ist.

Dies gilt auch für Sanierungsobjekte, strukturbedingter Leerstand, Nichtvermietbarkeit wegen Wohnungsbrand, Wasserschaden oder wie hier behördliche Auflagen.

 

Sicherheit in Krisenzeiten

Sacheinlage: Wohneigentum - steigende Preise! | 2/3/2021

Jeder dritte Kunde hofft derzeit auf ein Immobilienschnäppchen. Immer wieder höre ich den Satz: gibt es denn noch keine coronabedingten bzw. krisenbedingten Immobilienverkäufe?

Warum dies nicht zu erwarten ist:

Wenn die Miete für Wohnraum weiter steigt und damit höher ist als die mtl. Belastung für Wohneigentum, fällt die Wahl in der Krise u.a. auf eine Umschuldung. Denn die Belastung bei der Umschuldung liegt derzeit für einen Immobilienkredit bei 1-1,5%. Also kein Grund Wohneigentum in einer Kristenphase aufzugeben, wenn es Alternativen gibt. Auch wenn die Einnahme durch eine Vermietung der Immobilie höher ist, als der derzeitige Kredit, würde ich in dieser Situation nicht zum Verkauf raten oder drängen.

So dringend man als Makler Verkaufsaufträge sucht, so fair und fachkompetent sollte man in jeder Situation beraten. Das Ergebnis sind zufriedene Stammkunden und persönliche Kontakte und Weiterempfehlungen.

Meine Einschätzung zur Situation: Steigende Nachfrage - weiter steigender Marktwert!

So lange dieser Zustand besteht: große und steigende Nachfrage - niedrige Zinsen, werden die Preise weiter steigen.
Allerdings erfordert dies: a) Kompromissbereitschaft der Bank in der Beleihung oder b) hohes Eigenkapital!