Steuern und Abgaben rund um die Immobilie

Was ändert sich 2020? | 22/7/2020

Was man wissen sollte:

A.

Für Ölheizungen gibt es eine Austauschprämie. Hier übernimmt der Staat 40% der Kosten. Ab 2026 ist der Einbau von Ölheizungen verboten.
Informieren Sie sich über zusätzliche Kfw Förderprogramme bei energetischen Erneuerungen am Haus und fragen Sie hierzu auch ihren Heizungsfachmann.

B.

Steuerbonus bei energetische Sanierungen sind ab 2020 zusätzlich mgl. Z.B. bei Gebäudesanierungen in selbstgenutzten Immobilien. Gefördert wird über
das Finanzamt durch Steuerschuldabschreibung z.B. Einbau neuer Fenster und Türen, Dämmung von Dächern sowie Geschoßdecken und Außenwände; sowie
Einbau neuer Heizungssysteme. Max. 40.000 € und der Steuerbonus wird auf 3 Jahre verteilt.

Auch hier helfen Kfw Förderprogramme bei der Finanzierung. Denn Steuervorteile sind das eine und Kosten das andere.

Steuerfachspezialisten oder auch ihr Immobilienprofi gibt ihnen Tipps -und wie immer gilt: Fragen kostet nichts und oft hilft das persönliche Beratungsgespräch weiter.

C.

Neue Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau durch eine zusätzliche lineare Afa. Mietwohnungen können ab 2020 mit 5% der Bemessungsgrenze abgeschrieben
werden. Max. 2000€/m².

Wichtig hierbei ist, dass der Bauantrag zwischen dem 1.9.18 und 1. Januar 22 gestellt wurde. Die Wohnung für 10 Jahre ab der Anschaffung zu Wohnzwecken dient und
diese als Kapitalanlage angeschafft und nicht der Einkommens- oder Körperschaftssteuer unterliegt. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen 3000€/m² nicht übersteigen.
Hier sind auch nachträgliche Baukosten mit inbegriffen!!!

 

Erinnerung - verpasst die Beantragung des Baukindergeldes nicht!!!
Alle im Zeitraum zwischen 01.01.2018 und 31.12.2020 geschlossenen Kaufverträge oder Baugenehmigungen sind förderberechtigt. Familien oder auch Alleinerziehende,
die sich ihren Traum vom Eigenheim in dem Zeitraum erfüllt haben, bekommen Baukindergeld bis  zu 12.000 Euro pro Kind über einen Zeitraum von maximal zehn Jahren.
Der Förderantrag muss spätestens 6 Monate nach Einzug oder nach Erwerb (Notarvertrag) gestellt werden!

Einkommensgrenzen 90.000€ (1Kind); 105.000 € (2 Kinder) und 120.000€ (3 Kinder) sind zu berücksichtigen! Die Kinder müssen unter 18 Jahre sein und der Antragsteller darf nicht im Besitz einer zweiten Immobilie sein.

 

 

 

Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

ein weitreichendes neues BGH Urteil vom 8.7.2020 | 9/7/2020

Schönheitsreparaturen und die Durchführung der Schlußrenovierung

immer wieder ein leidiges Thema für Mieter und Verwaltungen. Vor allem aber ist es ein Thema- Renovierung und Schönheitsreparatur -, welches die Gerichte in der Vergangenheit mit Einzelfallurteilen, aber auch mit tiefgreifenden BGH Urteilen beschäftigte.

Erinnern wir uns an das Bundesgerichtshofurteil VIII ZR 199/06 vom 28.3.2007 - In den Wohnraummietverträgen wurden starre Fristen als unangemessende Benachteiligung und die Formulierung als
"non potest rated" - ungültige Formulierung/nicht zu bewerten, erklärt. Und für alle Passagen in den Verträge mit den starren Fristen, also Küche, Bad, alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, Nebenräume alle 7 Jahre oder ähnliche Vorgaben galt ab 2007 - die Schlußrenovierung entfällt.  Auch das Abstellen in der "Ausführungsart" oder "nach Art und Maß", Abstellen auf "Güte" oder ähnliches wurde in weiteren Urteilen als nicht zulässig betrachtet. Eine besondere Strenge ließen Gerichte walten, wenn es sich um unangemessene Formularvertragsregelungen oder-formulierungen handelt.

Etwas anders ist die Darstellung bei Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, insbesondere wenn diese über einen Vertragszusatz handschriftliche ausgehandelt und festgehalten wurden. Dies gilt z.B. auch, wenn zwar die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, weil es Wunsch des Mieters war, eigene Wandgestaltungen vorzunehmen, dieser aber hierfür eine Aufwandsentschädigung oder mietfreie Zeit erhalten hat. Dann gilt die Wohnung als renoviert übergeben und ist renoviert zurück zu geben, zumal individuell verhandel und vereinbart.

Mein Tipp:  Finger weg von Formularverträgen!

Eine Beteiligung des Mieters im angemessenen Verhältnis bei der Schlußrenovierung, sofern die Wohnung bei Übergabe im renovierten Zustand übergeben wurde, sahen die Gerichte in fast allen Instanzen bis heute als zulässig an.

Das aktuelle BGH Urteil vom 8.7.2020 weicht die Sache Schönheitsreparaturen weiter zu Gunsten der Mieter auf. Hier stellt der Bundesgerichtshof den Grundsatz der Notwendigkeit: Durchführung Schönheitsreparatur auf den Dekorationszustand des Wohnraumes ab.

Urteilsquellen: VII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Selbstverständlich bleibt der Grundsatz erhalten: entscheidend ist der Zustand bei Übergabe. Eine unrenovierte Wohnung braucht nicht renoviert zurückgegeben werden.

Aber in der Vergangenheit musste der Mieter die laufenden Unterhaltsrenovierungen nachweisen. Dies hat der BGH mit diesen neuen Urteil gekippt. Der Mieter, dem eine Wohnung unrenoviert überlassen wurde, ist lediglich verpflichtet,nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renvoierung . Der dem Urteil zu Grunde liegende Vertrag beinhaltete ein "Renovierungsprogramm", welches das Gericht in der Formulierung als unwirksam ansah.

In der Entscheidung des Bundesgerichtshofes heißt es:

Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessender finanzieller Ausgleich gezahlt wurde.  Damit hat der BGH seine Rechtssprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetztliche (§535 Abs. 1 Satz 2 BGH) normierte Erhaltungspflicht durch den Vermieter tritt.

Meine Bedenken: höhere Kosten für die Vermieter,
da sich Klagen gegen Mieter wegen mangelhafter Ausführung in der Schlußrenovierung zukünftig nicht lohnen!

Allerdings damit verbunden auch höhere Mieten. Da der Aufwand bei der zukünftigen Neuvermietung einkalkuliert wird.

Mein Praxistipp seit 27 Jahren für Mieter und Vermieter gültig: Keine Übergabe/keine Abnahme ohne Protokoll und mgl. mit Fotos zum Zustand!

 

 

 

 

 

Kündigung des Mietverhältnis

Falschauskunft in der Bewerbung | 2/7/2020

Interessiert sich ein Mietbewerber für eine Wohnung zur Miete ist es üblich, dass er vom Anbieter als erstes das die Einwilligung zur Erfassung seiner Daten abgeben muss und zum Besichtigungstermin oder im Anschluß bei Interesse an der Wohnung oder dem Haus in einer Selbstauskunft seine Daten hinterlässt. Auch wenn nur bestimmte Fragen und Auskünfte zulässig sind, müssen diese jedoch wahrheitsgemäß abgegeben werden.

Zulässig sind nachfolgende Auskünfte

Name, Vorname des/der Bewerber

Telefonnummer/Email/Anschrift

Wohnanschrift in den letzten 7 Jahren

Beruf/Tätigkeit -Verdienstnachweise

derzeitiger Arbeitgeber (diese Angaben lassen sich mit dem zu erbringenden letzten 3 Verdienstnachweis prüfen)

bei Selbständigen erstellt der Steuerberater eine Jahresbescheinigung oder es wird der letzte Jahresabschluß vorgelegt

Einkünfte über Jobcenter - Übernahmeerklärung; bei Studenten bürgen meist die Eltern.

liegen Negativeinträge vor/Schufa/Offenbarungseide/Insolvenz/Konkurs

Haustiere: Hund, Katze, Maus.... - in dem Fall kann der Vermieter eine entsprechende Versicherung verlangen

Der Mieter hat mit der Bewerbung Personalausweiskopie zur Prüfung der Daten zu hinterlegen, auch eine Schufa Auskunft kann der Vermieter fordern.

Eine vermeitliche Falschauskunf beim Ausfüllen der Selbstauskunft hat weitreichende Folgen. Auch wenn das Mietverhältnis bereits zustande gekommen ist,
berechtigt es zur Kündigung.  Az 413 C 17430/08 Amtsgericht München 7.10.2008

 

Beschluss Deutscher Bundestag 14.05.2020

Maklerprovision - neu und einheitlich geregelt | 15/5/2020

Regionale Unterschiede in der Höhe und in der Handhabung der Aufteilung wird es zukünftig nicht mehr geben! Man hat sich auf eine Seite von www.hausgold.de berufen.

Hier ist beschrieben, dass die bisherige Provision von 6%+Ust, also 7,14% meist der Käufer gezahlt hat oder ggf. diese Provision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wurde.

Hierdurch gibt es auch kein Hervorhebungsmerkmal einzelner Makler.

Die Provision ist im Grundsatz zukünftig zwischen Verkäufer und Käufer zu teilen.

Maklerverträge bedürfen der Schriftform. Die bisherige teilweise noch verwandte Bezeichnung "Mäkler" wurde einheitlich als "Makler" geändert.

Damit wurde eine bundesweit einheitliche und verbindliche Regelung getroffen, die allen Beteiligten Transparenz bietet.

Makler, die also zukünftig mit: Verkäufer zahlt keine Provision werben, laufen Gefahr auf den 1/2 Anteil der Maklerprovision zu verzichten. Die volle Maklerprovision auf den Käufer

abzuwälzen ist nicht mehr mgl. Im Vertrag mit dem Makler muss klar definiert sein, welchen Anteil der Verkäufer und welchen der Käufer übernimmt.

 

Ich persönlich, freue mich über die Entscheidung. Denn 18 Jahre habe ich es in meinen Verträgen ja so gehändelt, bis ich mich dem Markt anpassen musste.

Die Verkäufer verlangten meist nach dem Beratungstermin, dass der Käufer die Provision zahlt, sonst hätte ich den einen oder anderen Auftrag nicht bekommen.

Schließlich boten andere Makler vor Ort den provisionsfreien Verkauf für den Verkäufer an. Dies wäre jetzt wettbewerbswidrig und gesetzwidrig!

Abzuwarten bleibt die komplette Text- und Entscheidungsform und das Datum der Gültigkeit. Beschließt der Bundesrat auf dieser Grundlage das Gesetz, findet die Änderung in

spätestens 6 Monaten Anwendung. Aber jeder Makler sollte sich bei Neuverträgen jetzt schon auf die neue Situation einstellen, um die Verbraucher zu entlasten.

Für den Verbraucher heißt es dann, geringere Nebenkosten aus Eigenkapital, aber unter Umständen einen höheren KP. Bei den derzeitigen niedrigen Zinsen aber vertretbar.

 

Beschlossener Entwurf durch den Deutschen Bundestag vom 14.05.2020 hier nachzulesen.

 

Preisrechtverstoß Gratis Wertermittlung

Aus meiner Berufspraxis - Abmahnung Teil 2 | 14/5/2020

Vor einigen Jahren erhielt ich eine Abmahnung von der

Zentrale zur Bekämpfung unlauterer Wettbewerb e.V. Zweigstelle Bayern mit nachfolgendem Text:

Sehr geehrte Frau Lampe,

beschwerdeführend werden wir auf Ihr im Generalanzeiger am..... erschienenes Inserat hingewiesen, mit dem Sie wie einkopiert werben:

Gratis Wertermittlung, Sie haben ein EFH in MD + Umgeb. zu verkaufen Tel. .0391/8108713 www.lampe-immobilien.de

Wir weisen darauf hin, dass Wertermittlungen von Grundstücken dem zwingenden Preisrecht der HOAI unterliegen. Gem. §34 HOAI müssen derartige
Wertermittlungen nach den dort vorgeschiebenen Mindest- und Höchstsätzen abgerechnet werden. Dies ist nicht gewährleistet, sofern Sie eine
"Gratis Wertermittlung" anbieten. Indem Sie gegen zwingendes Preisrecht einer Bundesverordnung verstoßen, verstoßen Sie zugleich gegen die §§3,4 Nr. 11 UWG.

Es folgten im Text weitere §§ bezgl. Klage, Rechtssprechung GBH WRP 1995, 104, GBH WRP 1996 194 zu § 13 und weitere sowie §§ Unterlassungsanspruch und Klageanspruch.
Natürlich lag dem ganzen eine Unterlassungserklärung bei.

Nach Einholung rechtsanwaltlichen Rates 2er Anwälte in Magdeburg holte ich Beispiele von Kollegen ein, die zugaben ebenfalls so zu werben, kopierte vergleichbare Anzeigen
mit ebenfalls kostenfreien, kostenlosen Wertermittlungen und formulierte eine Zwei-Seiten-lange Stellungnahme:

Die Anzeige erschien am.... in einer Werbeaktion und im Grundsatz empfinde ich, dass es als fachkompetenter Makler meine Pflicht ist, den Verkäufer über den Wert seiner
Immobilie zu beraten und kostenfrei aufzuklären. Hier nach einem Vor Ort Termin inkl. Beratung nach HOAI 1/2 Stunde Beratungstätigkeit mit 860€ bei eine Wert von 200.000€
abzurechnen, empfinde ich als unverschämt und Wucher.

Und dann weiter: Nach Auskunft des Vizepräsidenten des IVD und nach Rücksprache mit ortsansässigen Sachverständigenbüros rechen diese auch nicht zwingend nach HOAI
ab, sondern eher nach Aufwand. Der Maklerverband vertritt außerdem die Auffassung, dass ein Makler nicht der HOAI unterliegt.

Auch erhielt ich aus einer Magdeburger Anwaltskanzlei eine schriftliche Stellungnahme mit dem Bezug:

Ein Ausnahmefall kann jedoch dann gegeben sein, wenn die vom Architekten oder Gutachter geschuldete Leistung nur einen besonders geringen Aufwand ergibt....,
ein weiterer Ausnahmefall wäre eine enge Beziehung rechtlicher, wirtschaftlicher oder sozialer oder persönlicher Art oder besondere Umstände.

Und dann habe ich Urteile vom OLG Frankfurt und andere herausgesucht und diese ausführlich vorgetragen und mit meinem Fall in Bezug gebracht. Alles unter dem Hintergrund,
wenn die Wertermittlung in einem geringen Umfang und keiner Dokumentation unterliegt, sondern sich lediglich auf eine Erstberatung stützt, kann ich doch beim besten Willen
kein Geld dafür nehmen, sondern sollte als Fachfrau diese Beratung gratis erbringen.

Es wäre also egal, ob gratis Wertermittlung oder kostenfreie Wertermittlung...

In einem erneuten Schreiben schrieb ich RA Kendler Wettbewerbszentrale München an und erklärte, dass es keine zweite Anzeige dieser Art geben wird und ich Folgeanzeigen storniert habe.
Ich informierte über die Ausführungen seines Kollegen in Magdeburg sowie der Rechtsanwälte der IHK und die Meinung der Fachverbände und bot 3 Varianten zur Lösung an

 

Ich werbe bis zur Klärung nicht mit gratis Wertermittlung. Sie verklagen mich auf die .... Euro und im Zuge dessen führen wir eine gerichtliche Entscheidung herbei;

Ich erkläre, in dem Punkt 1 in vollem Umfang Anerkenntnis nicht mit gratis Wertermittlung zu werben, Sie verzichten auf Gebühren und Anwaltskosten.

Wir rufen eine Schlichtungsstelle der IHK an und lassen eine beiderseitige Einigung herbeiführen. Hier halten wir den Aufwand beidseitig so gering als mgl.
Laut Organigramm ist für Magdeburg Berlin zuständig, so dass Sie die Sache an Frau RAin Beal Wettbewerbszentrale Berlin abgeben.

Ich bitte um Rückruf und Ihren Vorschlag zur Klärung.
Mit freundlichem Gruß

Es muss ihn wohl doch etwas imponiert haben: Kurz darauf kam sein Anruf und die Wettbewerbszentrale Berlin wurde eingeschaltet.

Ich bat also die IHK Magdeburg um einen kurzfristigen Termin und arbeitete die Unterlagen ebenso wie die Wettbewerbszentrale Berlin der Rechtsabteilung in Magdeburg zu.

Es folgte kurze Zeit später die Verhandlung bei der IHK Magdeburg unter dem Vorsitz RA Röber, Beisitz R.-P Meyer und Lothar Rehländer, einem Schriftführer und der Vertretung
der Wettbewerbszentrale Berlin Frau Rain Beal und einem jungen Kollegen sowie natürlich meiner Wenigkeit.

Nach meinem ausführlichen Vortrag zu meiner Vorgehensweise, meiner Einstellung und dass ich es als meine Pflicht ansehe, den Kunden zum Wert der Immobilie und der
Durchsetzbarkeit kostenfrei zu beraten, da ich ja im Gegenzug nach einem guten Beratungsgespräch das Vertrauen gewonnen habe und den Auftrag bekommen möchte, waren
sich alle Beteiligten uneinig und erklärten die Verhandlung für Gescheitert.

Wir einigten uns darauf, dass ich zukünftig nicht mehr mit gratis Wertermittlung werbe, um so keine Angriffsfläche für eine gerichtliche Auseinandersetzung zu bieten.

Die Wettbewerbszentrale blieb auf dem Standpunkt, dass eine kostenfreie oder gratis Wertermittlung abmahnfähig ist, weil der Wettbewerb nicht auf eine Preisebene, sondern auf Qualität abstellt. Allein dadurch ist diese Formulierung nach Wettbewerbsrecht abmahnfähig. Und es kam zum Ausdruck: ein Makler, der seine Arbeit kostenfrei anbietet,wirbt nicht nur wettbewerbswidrig, sondern arbeitet auch unseriös.

Nach dem Motto: Unrecht bleibt Unrecht, auch wenn andere auf dem gleichen Pfad wandeln.