Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

ein weitreichendes neues BGH Urteil vom 8.7.2020 | 9/7/2020

Schönheitsreparaturen und die Durchführung der Schlußrenovierung

immer wieder ein leidiges Thema für Mieter und Verwaltungen. Vor allem aber ist es ein Thema- Renovierung und Schönheitsreparatur -, welches die Gerichte in der Vergangenheit mit Einzelfallurteilen, aber auch mit tiefgreifenden BGH Urteilen beschäftigte.

Erinnern wir uns an das Bundesgerichtshofurteil VIII ZR 199/06 vom 28.3.2007 - In den Wohnraummietverträgen wurden starre Fristen als unangemessende Benachteiligung und die Formulierung als
"non potest rated" - ungültige Formulierung/nicht zu bewerten, erklärt. Und für alle Passagen in den Verträge mit den starren Fristen, also Küche, Bad, alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, Nebenräume alle 7 Jahre oder ähnliche Vorgaben galt ab 2007 - die Schlußrenovierung entfällt.  Auch das Abstellen in der "Ausführungsart" oder "nach Art und Maß", Abstellen auf "Güte" oder ähnliches wurde in weiteren Urteilen als nicht zulässig betrachtet. Eine besondere Strenge ließen Gerichte walten, wenn es sich um unangemessene Formularvertragsregelungen oder-formulierungen handelt.

Etwas anders ist die Darstellung bei Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, insbesondere wenn diese über einen Vertragszusatz handschriftliche ausgehandelt und festgehalten wurden. Dies gilt z.B. auch, wenn zwar die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, weil es Wunsch des Mieters war, eigene Wandgestaltungen vorzunehmen, dieser aber hierfür eine Aufwandsentschädigung oder mietfreie Zeit erhalten hat. Dann gilt die Wohnung als renoviert übergeben und ist renoviert zurück zu geben, zumal individuell verhandel und vereinbart.

Mein Tipp:  Finger weg von Formularverträgen!

Eine Beteiligung des Mieters im angemessenen Verhältnis bei der Schlußrenovierung, sofern die Wohnung bei Übergabe im renovierten Zustand übergeben wurde, sahen die Gerichte in fast allen Instanzen bis heute als zulässig an.

Das aktuelle BGH Urteil vom 8.7.2020 weicht die Sache Schönheitsreparaturen weiter zu Gunsten der Mieter auf. Hier stellt der Bundesgerichtshof den Grundsatz der Notwendigkeit: Durchführung Schönheitsreparatur auf den Dekorationszustand des Wohnraumes ab.

Urteilsquellen: VII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Selbstverständlich bleibt der Grundsatz erhalten: entscheidend ist der Zustand bei Übergabe. Eine unrenovierte Wohnung braucht nicht renoviert zurückgegeben werden.

Aber in der Vergangenheit musste der Mieter die laufenden Unterhaltsrenovierungen nachweisen. Dies hat der BGH mit diesen neuen Urteil gekippt. Der Mieter, dem eine Wohnung unrenoviert überlassen wurde, ist lediglich verpflichtet,nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renvoierung . Der dem Urteil zu Grunde liegende Vertrag beinhaltete ein "Renovierungsprogramm", welches das Gericht in der Formulierung als unwirksam ansah.

In der Entscheidung des Bundesgerichtshofes heißt es:

Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessender finanzieller Ausgleich gezahlt wurde.  Damit hat der BGH seine Rechtssprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetztliche (§535 Abs. 1 Satz 2 BGH) normierte Erhaltungspflicht durch den Vermieter tritt.

Meine Bedenken: höhere Kosten für die Vermieter,
da sich Klagen gegen Mieter wegen mangelhafter Ausführung in der Schlußrenovierung zukünftig nicht lohnen!

Allerdings damit verbunden auch höhere Mieten. Da der Aufwand bei der zukünftigen Neuvermietung einkalkuliert wird.

Mein Praxistipp seit 27 Jahren für Mieter und Vermieter gültig: Keine Übergabe/keine Abnahme ohne Protokoll und mgl. mit Fotos zum Zustand!