Mietenpool

Finger weg ! | 24/9/2020

Mietenpool oder auch Mietpool

 

Diese Variante ist mir nicht neu, aber auch nicht positiv in der Praxis im Bereich Wohnungkauf als Kapitalanlage in Erinnerung geblieben.
In einigen Stadtgebieten Magdeburgs Hasselbachplatz, Stadtfeld und Cracau konnte ich Kapitalanleger beim Verkauf der Immobilien in den letzten Jahren helfen.

Schwieriger gestaltete sich  der Verkauf, wenn die zu verkaufende Wohnung einem Mietpoolvertrag unterlag.
Was ist das, fragt sich der eine oder andere?

Hier nur ein Praxisbeispiel: ein Architekt aus Sachsen hatte nach der Wende in Magdeburg zu tun und erwarb in Stadtfeld am Schellheimer Platz eine denkmalgeschützte
Wohnung. Interessante Abschreibung auf Grund der Steuerersparnis, aber auch keine billige Investition, auf Grund der Auflagen. Über Jahre hinweg war die Wohnung
vermietet. Eigentümerversammlungen wurden nicht genutzt, die Verwaltung erhielt eine Vollmacht. Nun verstarb der Eigentümer und die Witwe (Mitte 70) wurde Erbe und
Eigentümer und hatte Interesse die Wohnung zu verkaufen. Sie klagte mir ihr Leid, dass kaum Miete rein kommt. Mein erster Gedanke, waren Mietrückstände.
Wie sie sagte, kommt die Miete immer pünktlich. Nach Prüfung des Mietvertrages hätte die Mieterin selbst inzwischen 93 sein müssen. Das konnte bei einer Wohnung in
der 3. Etage wohl nicht sein. Also besorgte ich alle Unterlagen und stieß nicht nur auf einen nicht abgesprochenen neuen Mietvertrag, dem die Mieter nie zugestimmt hatten,
sondern auch auf einen Mietenpoolvertrag und nahm die Wohnung inkl. Gespräch mit dem derzeigen Mieter: junger Mann mit Haustieren in Augenschein.
 

Und da konnte ich nur die Augen verdrehen und es erklärte sich von selbst, warum so wenig übrig bliebt.

In einem Mietenpoolvertrag, der wie hier eine Kündigungsfrist von 2 Jahren aufwies, weil früher die Eigentumsversammlungen alle 2 Jahre abgehalten wurden und der
Mietenpoolvertrag und die Bestellung der ersten Verwaltung vom Bauträger inkl. einer Mietgarantie notariell besiegelt wurde, werden die Mieten der Wohnungen aus
dem Pool (auch wenn nicht aus einem Objekt/MFH) aufgerechnet und dann nach einem beschlossenen Verteilerschlüssel ausgekehrt. Und so kam es in dem Fall,
dass für diese Wohnung eine Nettomietauszahlung von 3€/m² p.m. erfolgte, auch wenn die Miete laut Vertrag mit  5,40€/m² p.m. vereinbart war.

Ist die Hausverwaltung pfiffig und bemüht und vermeidet Leerstand,müssen keine so großen Differenzen auftreten. Leerstand kann aber auch durch säumige Mieter,
soziale Härtefälle, Baumängel, Mietminderungen o.ä. eintreten. Dann mindert sich die Einnahme bei einer Top Wohnung aus diesem Mietpoolvertrag zu Gunsten
des "faulen Ei`s" bzw. der "Schrottwohnung".

Daher half nur eines, erstmal der Hausverwaltung auf die Füße treten, alle Rechnungen und Zahlungen prüfen, Anwalt einschalten und die 2 Jahre abwarten, bis die
Kündigung des Mietpoolvertrages wirksam wurde. Denn so, wäre kein guter KP dabei heraus gekommen.

Ende gut alles gut. Mieter war in den 2 Jahren ausgezogen, Wohnung wurde hergerichtet und dann für einen sehr guten Marktwert verkauft.

Ein ähnliches Beispiel nun in einer Ferienwohnungsanlage:

Die Ferienwohnungen liegen in einer Anlage und werden oft von einer Vermietungsfirma betreut. Neu war es mir bis vor kurzem, dass auch hier mit Mietpoolverträgen
gearbeitet wird. Das Risiko soll sich für den Eigentümer minimieren, wenn seine Wohnung gegenüber anderen weniger vermietet wurde und dadurch schlechtere
Einnahmen zu erwarten sind.

Der größte Blödsinn. Wenn ich dann noch lese, dass die Wohnungen auch aus verschiedenen Anlagen - aber aus dem Bestand des Verwalters - aufgeteilt sind und nach
einem Schlüssel Größe, Lage, Ausstattung die Aufteilung der Einnahmen aus dem Mietpool natürlich abzgl. aller sonstigen Aufwendungen und Kosten erfolgt,
frage ich mich, wo da die Rendite und der Ertrag der Kapitalanlage noch herkommen soll.

Und übrigens ein fairer und solider Anbieter von Ferienwohnungen legt die Abrechnungen der letzten 3 Jahre offen und spricht nicht von Vermietungstagen, sondern in Zahlen.