Formerfordernis Maklerauftrag ab 23.12.2020

Auftrag ist nicht gleich Auftrag - Neuerungen und was bleibt im Maklerrecht | 6/11/2020

Viele Verkäufer scheuen sich einen Makler zu beauftragen, sei es durch schlechte Erfahrungen unausgebildeter Hausverkäufer oder Wald- und Wiesenmakler oder durch Vorurteile aus dem Hörensagen.

Im Beratungs- und Erstgespräch bei mir im Büro klärt sich dann vieles auf und ich habe Verständnis für die aktuelle Sichtweise  des Verkäufers.

Die Vorteile sind dann schnell aufgezeigt: fachkompetente Beratung, kostenfreie Wertermittlung und keine Vorkosten

Verkauf zum Höchstpreis

kein Türklinkengeschäft, keine Massenabfertigung, oft stehen auch genau für die Immobilie schon Kunden in der Wartestellung und man erspart dem Verkäufer viele Termine.

Es kommen nur in der Bonität geprüfte Kunden als Käufer in Frage, der Verkäufer bekommt nicht selten zur gleichen Zeit mehrere Kunden angeboten und

entscheidet dann letztlich selbst, wem er seine Immobilie zu welchem Preis (meist Höchstgebot im Bieterverfahren) verkaufen möchte.

Unabhängig, dass ab 23.12.2020 der Gesetzgeber den Vertragsparteien (Makler und Hausverkäufer die Freiheit überläßt, dass auch zukünftig der Verkäufer den kompletten

Provisionsanteil tragen kann und der Käufer keine Provision zu tragen hat, gibt es die Alternative 50/50). Dies gilt zum Schutz der Verbraucher für den Verkauf von EFH, Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Wohnungsverkauf. Die Neuregelung nach §§ 656a-d BGB ist nicht anzuwenden für Kapitalanlageobjekte, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und Grundstücke. Hier können Provisionszahlungen weiterhin frei verhandelt werden.

Neu ist das Formerfordernis in Maklerverträgen!!!

Daher ist es gut zu wissen, was sich hinter einzelnen Vertragsformen verbirgt:

Einfacher Maklerauftrag:
Der  Verkäufer kann, sofern der Makler einverstanden ist, und der Vertrag zustande kommt, über einen einfachen Maklerauftrag mehreren Maklerbüros seine Immobilie an die Hand geben und selbst auch anbieten. Aber, was hat das für einen Sinn, die Immobilie wird wie "Sauerbier" angeboten und der Verkaufswert sinkt, weil es den Anschein erweckt: "Notverkauf" oder "Immobilie muss schnell weg". Außerdem läuft ein Verkäufer Gefahr mehrere Makler zu bezahlen, sollte der Auftrag als Nachweismakler vereinbart sein und die Makler gleichen Zeitpunkt in der Vertragslaufzeit einen Käufer mit Bonität  dem Verkäufer nachweisen (anbieten). Laufzeit des Vertrages hier auch länger als 1 Jahr oder unbestimmt mit der vereinbarten Kündigungsfrist in der Praxis mgl. Ersatzaufwendungen hat der Makler aus dem Vertrag.

Einfacher Makleralleinauftrag: Hier entscheidet sich der Verkäufer für einen Makler und kann selbst auch tätig werden. In der Regel laufen diese Verträge 6 oder 8 Monate bis 1 Jahr mit Verlängerungsoption.
Es empfiehlt sich, dass der Makler die Namen der aufgelaufenen Interessenten mit Kundenschutz dem Verkäufer per Email, Fax oder andere Nachweismöglichkeit zeitnah mitteilt.
Denn damit ist der Nachweis erbracht und sofern der Verkäufer selbst tätig wurde und die Immobilie verkauft, kann der Makler aus seinem Vertrag seine Ansprüche geltend machen.Ersatzaufwendungsanspruch hat der Makler aus dem Vertrag.

Erweiterer bzw Qualifizierter Makleralleinauftrag: Hier übergibt der Verkäufer dem einen Makler den Auftrag komplett an die Hand und kann selbst nicht tätig werden, eigene Aktivitäten sind zu unterlassen. Alle Angaben für den Vertrag und die Ausführung hat der Verkäufer vollständig, richtig und wahrheitsgemäß zu machen.

Die Verantwortung zur Fachkompetenz und Qualität der Durchführung der Arbeit liegt beim Makler, der hier auch in die Haftung genommen werden kann. Sollte dem Makler Untätigkeit nachgewiesen werden ist der Auftrag kündbar.
In der Regel laufen diese Verträge 6 Monate mit Verlängerungsoption und sind nach 1 Jahr beendet.

Diese Vertragsform erfordert intensiven und nachweislichen Einsatz des Maklers.  Sofern nicht ausdrücklich vereinbart, hat der Makler keinen Anspruch auf Ersatzaufwendungen und die Tätigkeit kann vor Ablauf der Bindungsfrist nicht aufgegeben werden, ausgenommen der Makler kommt seinen Verpflichtungen nicht. Der Vertrag endet mit Beurkundung (wenn die Tinte trocken ist) - dann ist der Makler für seine Dienstleistung zu entlohnen. Weitere Tätigkeiten über einen Notarabschluß hinaus - egal bei welcher Vertragsform - sind zusätzlicher und unentgeldlicher Service. Zumindest handhabe ich es seit über 20 Jahren in der Praxis so, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer kann meine Dienstleistung über den Notarvertrag für Ummeldungen/Hausübergabe etc unentgeldlich in Anspruch genommen werden.

Bei beiden Varianten greift im Falle des Schadensersatzes §280 BGB - Schadensersatz aus Pflichtverletzung. Daher sollte auch in einem Alleinauftrag wie ohnehin in dem qualifizierten Alleinauftrag der Umfang der Verpflichtungen für beide Seiten genau geregelt werden.

Die Haftung des Maklers bezieht sich auf Verstoß gegen Haupt- und Nebenpflichten (Aktivitäten, Unterlassung in der Beratung oder Falschberatung, falsche Zusagen und Versprechen, Unterlassung von Anpreisungen und z.B. fehlende Aufklärungspflicht bei Doppeltätigkeit.

In der größen Pflicht und Verantwortung ist der Makler im qualifizierten Makleralleinauftrag, hier muss er tätig werden. Wogegen er keine Pflicht in den anderen Vertragsvarianten hat, da der Verkäufer sich ja die Option aufrecht erhält selbst tätig zu werden. Der Makler kann aber muss den Verkaufsauftrag dann nicht umsetzen.

Ein Maklerbüro, was etwas auf sich hält, ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag Pflicht und Ehre und Ehrgeiz, den Auftrag schnell und höchstmöglich umzusetzen.

Ist ein Makler für beide Seiten tätig und erhält er von beiden Seiten Provision ist eine neutrale Beratungs-, Aufklärungs- und Verhandlungsposition zu wahren.