Störung in der Geschäftsgrundlage §313

Coronabedingter Ausfall - neues aus dem Mietrecht | 16/4/2021

Die Corona Pandemie trifft vor allem Gewerbemieter durch Umsatzeinbuße und Schließung der Geschäfte, Restaurants unter Unternehmen.

Im April hat der Bundestag zwei wesentliche Gesetzesanpassungen auf den Weg gebraucht. Hier in Art. 240 die Neuformulierung unter §7

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen in der Nutzung eingeschränkt hat der Gesetzgeber diese wesentliche durch die Pandemie eingeschränkten Umstände als unzumutbar und für eine der Mietparteien als unangemessen eingeordnet. Die Einschränkung hat der Mieter dann im Einzelfall darzulegen und zu beweisen.  Die Nichtnutzbarkeit durch behördliche Auflagen ab April 2020 führen zur Störung im Mietverhältnis und berechtigen zur Mietminderung, so der Gesetzgeber.

Es wird sich auf §313 Ströung der Geschäftsgrundlage im BGB bezogen.

Hier zitiert:

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluß schwerwiegend verändert...., ohne dass eine der Parteien dies vorausgesehen hätte, so kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden.

Die Anpassung des Vertrages wäre z.B. eine Mietherabsetzung oder Kürzung für die nicht nutzbare Zeit , aber auch ein außerordentliches Kündigungsrecht nach BGB § 490 wäre denkbar.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrages nicht mgl oder zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten, .... ggf. Recht zur Kündigung statt Rücktritt.

Damit hat der Gesetzgeber die Verhandlungsposition im Gewerbemietrecht für Unternehmer gestärkt. Betroffene sollten sich mit ihrem Mietvertrag an einen Fachanwalt für Gewerbemietrecht wenden und die Umstände der Schließung, den Zeitraum nachweislich belegen und die Höhe der Mietkürzung oder den Anspruch auf ein Sonderkündigungsrecht wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung ohne Abstand oder Vorfälligkeitzahlung klären.

Nicht zu empfehlen ist eine eigenmächtige Kürzung oder Zahlungseinstellung ohne vorherige Kommunikation. Das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB ist zu beachten.