Schimmel in der Mietwohnung

Beweislast und Mietminderung | 13/1/2022

Aus meiner langjährigen Erfahrung als Verwalter kann ich sagen, dass das Problem "Schimmel in der Mietwohnung"

immer mal wieder auftritt und nicht selten vor Gericht landet. Doch wer hat Schuld und was kann unternommen werden, um hier Abhilfe zu schaffen?

Der Mieter argumentiert mit Baumängeln. Natürlich kann es vorkommen, dass durch ungenügende Dämmung und Kältestellen/Wärmebrücken sich Schimmel bildet. Dies ist meist in den Fensterbereichen der Fall.
Hier muss man aber auch für regelmäßige Reinigung insbesondere auch bei den Lüftungsschlitzen im Rahmen sorgen. Dies ist nicht jedem Mieter bewußt. Viele Verwalter weisen bei der Übergabe ausdrücklich darauf hin bzw. der Vermieter verweist auf Lüftungshinweise oder es gibt eine Formulierung bereits im Mietvertrag.

Im Dachbereich von Wohnhäusern und in den Übergängen zu den Fenstern gibt es natürlich vor allem bei älteren Gebäuden hin und wieder Baumängel durch fehlende Dämmung.

Liegt die Schimmelbildung jedoch in einem eher gut gedämmten Bereich oder in einem Bereich, wo Wärmebrücken nicht zu erwarten sind, sollte man auch das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters prüfen.

In Räumen, die über kein Fenster verfügen, gibt es spezielle Lüfter für Feuchträume. Natürlich sollten diese auch in Betrieb genommen und vom Mieter genutzt werden. Manipuliert der Mieter die Stärke des Lüfters oder setzt es außer Betrieb hat es Folgen in doppelter Hinsicht. Der Mieter ist nachweispflichtig.

Kommt es zum Gerichtsverfahren, gilt eine Beweislast in mehreren Stufen und langwierigem und oft kostspieligem Verfahren:

Der Mieter hat zu beweisen, dass ein Mangel vorliegt durch Fotos, Zeugen etc. Es wird geprüft, wie der Zustand bei Übergabe war, wann der Mangel gemeldet wurde.

Der Vermieter muss dann beweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt. Hier ebenfalls durch Fotos, Zeugen, Übergabeprotokoll, Handwerker, Fachunternehmen etc oder auch durch einen Gutachter. Schnell entstehen für letzteren 2.500€ Kosten.

In der letzten Phase muss dann der Mieter beweisen, dass er die Feuchteschäden nicht durch fehlendes oder falsches Lüften oder mangelnde Beheizung verursacht hat.

Ein Lüftungsprotokoll mit Dokumentation ggf. auch Fotos und Zeugen kann dem Mieter hilfreich sein, wird aber laut aktuellen richterlichen Urteilen nicht erwartet. Denn die Art und Weise des Lüftens muss zur Verhinderung der Schimmelbildung zumutbar sein und ist auf den Einzelfall und dem individuellen Wohnverhalten des Mieters oblegen. Allerdings muss der Mieter, sofern er durch Abwesenheit am kontinuierlichen Lüften gehindert ist, für eine Objektbetreuung sorgen, die nach dem rechten sieht, um so seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag einzuhalten.

Im übrigen ist eine Mietminderung nicht ohne weiteres mgl. und eine rückwirkende Mietminderung ausgeschlossen.

Und nicht zuletzt, kann der Streit bzw. die Mietminderung auch zur Kündigung führen:

https://www.mietrecht.com/mietminderung-fristlose-kuendigung/