Mietenpool

Finger weg ! | 24/9/2020

Mietenpool oder auch Mietpool

 

Diese Variante ist mir nicht neu, aber auch nicht positiv in der Praxis im Bereich Wohnungkauf als Kapitalanlage in Erinnerung geblieben.
In einigen Stadtgebieten Magdeburgs Hasselbachplatz, Stadtfeld und Cracau konnte ich Kapitalanleger beim Verkauf der Immobilien in den letzten Jahren helfen.

Schwieriger gestaltete sich  der Verkauf, wenn die zu verkaufende Wohnung einem Mietpoolvertrag unterlag.
Was ist das, fragt sich der eine oder andere?

Hier nur ein Praxisbeispiel: ein Architekt aus Sachsen hatte nach der Wende in Magdeburg zu tun und erwarb in Stadtfeld am Schellheimer Platz eine denkmalgeschützte
Wohnung. Interessante Abschreibung auf Grund der Steuerersparnis, aber auch keine billige Investition, auf Grund der Auflagen. Über Jahre hinweg war die Wohnung
vermietet. Eigentümerversammlungen wurden nicht genutzt, die Verwaltung erhielt eine Vollmacht. Nun verstarb der Eigentümer und die Witwe (Mitte 70) wurde Erbe und
Eigentümer und hatte Interesse die Wohnung zu verkaufen. Sie klagte mir ihr Leid, dass kaum Miete rein kommt. Mein erster Gedanke, waren Mietrückstände.
Wie sie sagte, kommt die Miete immer pünktlich. Nach Prüfung des Mietvertrages hätte die Mieterin selbst inzwischen 93 sein müssen. Das konnte bei einer Wohnung in
der 3. Etage wohl nicht sein. Also besorgte ich alle Unterlagen und stieß nicht nur auf einen nicht abgesprochenen neuen Mietvertrag, dem die Mieter nie zugestimmt hatten,
sondern auch auf einen Mietenpoolvertrag und nahm die Wohnung inkl. Gespräch mit dem derzeigen Mieter: junger Mann mit Haustieren in Augenschein.
 

Und da konnte ich nur die Augen verdrehen und es erklärte sich von selbst, warum so wenig übrig bliebt.

In einem Mietenpoolvertrag, der wie hier eine Kündigungsfrist von 2 Jahren aufwies, weil früher die Eigentumsversammlungen alle 2 Jahre abgehalten wurden und der
Mietenpoolvertrag und die Bestellung der ersten Verwaltung vom Bauträger inkl. einer Mietgarantie notariell besiegelt wurde, werden die Mieten der Wohnungen aus
dem Pool (auch wenn nicht aus einem Objekt/MFH) aufgerechnet und dann nach einem beschlossenen Verteilerschlüssel ausgekehrt. Und so kam es in dem Fall,
dass für diese Wohnung eine Nettomietauszahlung von 3€/m² p.m. erfolgte, auch wenn die Miete laut Vertrag mit  5,40€/m² p.m. vereinbart war.

Ist die Hausverwaltung pfiffig und bemüht und vermeidet Leerstand,müssen keine so großen Differenzen auftreten. Leerstand kann aber auch durch säumige Mieter,
soziale Härtefälle, Baumängel, Mietminderungen o.ä. eintreten. Dann mindert sich die Einnahme bei einer Top Wohnung aus diesem Mietpoolvertrag zu Gunsten
des "faulen Ei`s" bzw. der "Schrottwohnung".

Daher half nur eines, erstmal der Hausverwaltung auf die Füße treten, alle Rechnungen und Zahlungen prüfen, Anwalt einschalten und die 2 Jahre abwarten, bis die
Kündigung des Mietpoolvertrages wirksam wurde. Denn so, wäre kein guter KP dabei heraus gekommen.

Ende gut alles gut. Mieter war in den 2 Jahren ausgezogen, Wohnung wurde hergerichtet und dann für einen sehr guten Marktwert verkauft.

Ein ähnliches Beispiel nun in einer Ferienwohnungsanlage:

Die Ferienwohnungen liegen in einer Anlage und werden oft von einer Vermietungsfirma betreut. Neu war es mir bis vor kurzem, dass auch hier mit Mietpoolverträgen
gearbeitet wird. Das Risiko soll sich für den Eigentümer minimieren, wenn seine Wohnung gegenüber anderen weniger vermietet wurde und dadurch schlechtere
Einnahmen zu erwarten sind.

Der größte Blödsinn. Wenn ich dann noch lese, dass die Wohnungen auch aus verschiedenen Anlagen - aber aus dem Bestand des Verwalters - aufgeteilt sind und nach
einem Schlüssel Größe, Lage, Ausstattung die Aufteilung der Einnahmen aus dem Mietpool natürlich abzgl. aller sonstigen Aufwendungen und Kosten erfolgt,
frage ich mich, wo da die Rendite und der Ertrag der Kapitalanlage noch herkommen soll.

Und übrigens ein fairer und solider Anbieter von Ferienwohnungen legt die Abrechnungen der letzten 3 Jahre offen und spricht nicht von Vermietungstagen, sondern in Zahlen.

 

 

 

 

 

Gerichtsentscheidung

Mund-Nasen Bedeckung | 24/8/2020

Als hätten die Gerichte nicht ohnehin schon ausreichend zu tun, mit den täglichen Klagen und den Verfahren von Asylbewerbern und  Sozialverfahren, spätestens seit Sars Covid 2 kommen eine Vielzahl von Einzelfallklagen hinzu.

In einigen Bundesgebieten werden Ordnungswidrigkeiten bei dem Nicht- oder nicht korrekten Tragen von Mund-Nasen-Schutz sofort geahndet mit Strafen von 250€-2500€.

Leider finden Gewerbetreibende, die ihr Leid wegen Umsatzeinbuße vortragen wenig Gehör.

Hier mal ein aktueller Fall  - August 2020 OVG 11 S60/20 OVG Berlin Brandenburg

Eine Drogeriebesitzerin hatte Beschwerde eingelegt beim Verwaltungsgericht in Potsdam und nachfolgende Gründe vorgetragen:

1. Das Tragen von Mund-Nasen-Bedeckung ist unverhältnismäßig und ungeeignet.

2. Das Tragen von Mund-Nasen-Schutz ist eine Beeinträchtigung der Gewissensfreiheit (Art 4. Abs. 1 Grundgesetz)

3. der Mund-Nasenschutz und die Anordnung verstößt gegen das Demokratieprinzip (Art. 79 Abs. 3 Grundgesetz)

4. es wird das Recht auf körperliche Unversehrtheit aus Artikel 2 Abs. 2 S. 1 des Grundgesetztes nicht berücksichtigt mit der Anordnung.

5. und nicht zuletzt kann sie Ihren Laden nicht in der gewohnten Form mit den Auflagen führen, die Anzahl der Kunden wird eingeschränkt und die Anordnung zum Mund Nasenschutz schreckt Kunden vom Kauf ab.

Der Beschwerdegegenstand wurde auf 5.000€ festgesetzt und die Drogeriebesitzerin hat die Kosten zu tragen.

Das Gericht sah den Punkt der Umsatzeinbußen  nicht ausreichend substantiiert dargelegt.  ( Hier wäre es besser gewesen Stammkunden und Belegschaf als Zeugen aufzurufen. Vielleicht hätte das Gericht die Argumentation anders gewertet, wenn eine klare Aussage zum abschreckenden Kaufverhalten direkt aus dem Wort der Kunden vorgetragen worden wäre.)

Der Einwand der Antragstellerin, §2 Abs. 2 SARS CoV 2 UmgeV sei im Sinne von ARt. 80 Abs. 1 S. 2 des Grundgesetzes - der Mund- und Nasenschutz reicht nicht aus zur Verhinderung der Verbreitung von Tröpfchenpartikel beim Husten, Niesen, Sprechen oder Atmen ist laut Gericht nicht gerechtfertigt, da eine objektive Einschätzung derzeit nicht gegeben ist und, die breite der zugelassenen Stoffe und Optionen zum Bedecken durch Schals, Tücher, Masken solle lediglich dazu dienen, die Verbreitung des Sars CoV 2 so niedrigschwellig wie mgl. zu halten.

Zum Punkt 2 - Beeinträchtigung der Gewissensfreiheit  meinte das Gericht: Zitat: "Der Antragsteller hätte vielmehr vorbringen müssen, warum die aus seiner Sicht "rudimentäre" Befassung des Verwaltungsgerichts mit diesen Einwänden unzureichend ist und warum diese einen anderen Verfahrensausgang rechtfertigen soll.

 

Schade, dass das Gericht dies so sieht - für den normalen Bürger sieht es fast so aus, dass das Gericht mit der Ablehnung die Würde der Klägerin verletzt hat.

Und die Würde des Menschen ist laut dem Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland Art. 1 unantastbar - oder gilt dies wegen der Punkte 2 und ff nur für die Wahrung der Menschenrechte und körperlicher Unversehrtheit? Meine Antwort: nein.

Mit mehr Publicity und dem Einsatz der Masse aus der Bevölkerung und ihrer Kunden hätte sie das Gericht vielleicht überzeugen können. So hat sie zwar bei einem deutschen Gericht Gehör gefunden, Ordnung und Sicherheit nicht verletzt und versucht den Rechtsweg zu bestreiten, ist aber auf 5.000 € Kosten sitzen geblieben.

 

Kurz gesagt: Mund- und Nasenschutz ist da angeordnet und zu tragen, wo 1,5 Meter Abstand nicht gewahrt werden kann und insbesondere in geschlossenen Räumen.

Es wird sicher keine Einzelfallklage bleiben. Aber die nächsten Kläger werden in der Argumentation besser vorbereitet sein - von den Klagen auf Grund wirtschaftlicher Folgen mal zukünftig ganz abzusehen.


 

Steuern und Abgaben rund um die Immobilie

Was ändert sich 2020? | 22/7/2020

Was man wissen sollte:

A.

Für Ölheizungen gibt es eine Austauschprämie. Hier übernimmt der Staat 40% der Kosten. Ab 2026 ist der Einbau von Ölheizungen verboten.
Informieren Sie sich über zusätzliche Kfw Förderprogramme bei energetischen Erneuerungen am Haus und fragen Sie hierzu auch ihren Heizungsfachmann.

B.

Steuerbonus bei energetische Sanierungen sind ab 2020 zusätzlich mgl. Z.B. bei Gebäudesanierungen in selbstgenutzten Immobilien. Gefördert wird über
das Finanzamt durch Steuerschuldabschreibung z.B. Einbau neuer Fenster und Türen, Dämmung von Dächern sowie Geschoßdecken und Außenwände; sowie
Einbau neuer Heizungssysteme. Max. 40.000 € und der Steuerbonus wird auf 3 Jahre verteilt.

Auch hier helfen Kfw Förderprogramme bei der Finanzierung. Denn Steuervorteile sind das eine und Kosten das andere.

Steuerfachspezialisten oder auch ihr Immobilienprofi gibt ihnen Tipps -und wie immer gilt: Fragen kostet nichts und oft hilft das persönliche Beratungsgespräch weiter.

C.

Neue Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau durch eine zusätzliche lineare Afa. Mietwohnungen können ab 2020 mit 5% der Bemessungsgrenze abgeschrieben
werden. Max. 2000€/m².

Wichtig hierbei ist, dass der Bauantrag zwischen dem 1.9.18 und 1. Januar 22 gestellt wurde. Die Wohnung für 10 Jahre ab der Anschaffung zu Wohnzwecken dient und
diese als Kapitalanlage angeschafft und nicht der Einkommens- oder Körperschaftssteuer unterliegt. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen 3000€/m² nicht übersteigen.
Hier sind auch nachträgliche Baukosten mit inbegriffen!!!

 

Erinnerung - verpasst die Beantragung des Baukindergeldes nicht!!!
Alle im Zeitraum zwischen 01.01.2018 und 31.12.2020 geschlossenen Kaufverträge oder Baugenehmigungen sind förderberechtigt. Familien oder auch Alleinerziehende,
die sich ihren Traum vom Eigenheim in dem Zeitraum erfüllt haben, bekommen Baukindergeld bis  zu 12.000 Euro pro Kind über einen Zeitraum von maximal zehn Jahren.
Der Förderantrag muss spätestens 6 Monate nach Einzug oder nach Erwerb (Notarvertrag) gestellt werden!

Einkommensgrenzen 90.000€ (1Kind); 105.000 € (2 Kinder) und 120.000€ (3 Kinder) sind zu berücksichtigen! Die Kinder müssen unter 18 Jahre sein und der Antragsteller darf nicht im Besitz einer zweiten Immobilie sein.

 

 

 

Schönheitsreparaturen durch den Vermieter

ein weitreichendes neues BGH Urteil vom 8.7.2020 | 9/7/2020

Schönheitsreparaturen und die Durchführung der Schlußrenovierung

immer wieder ein leidiges Thema für Mieter und Verwaltungen. Vor allem aber ist es ein Thema- Renovierung und Schönheitsreparatur -, welches die Gerichte in der Vergangenheit mit Einzelfallurteilen, aber auch mit tiefgreifenden BGH Urteilen beschäftigte.

Erinnern wir uns an das Bundesgerichtshofurteil VIII ZR 199/06 vom 28.3.2007 - In den Wohnraummietverträgen wurden starre Fristen als unangemessende Benachteiligung und die Formulierung als
"non potest rated" - ungültige Formulierung/nicht zu bewerten, erklärt. Und für alle Passagen in den Verträge mit den starren Fristen, also Küche, Bad, alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, Nebenräume alle 7 Jahre oder ähnliche Vorgaben galt ab 2007 - die Schlußrenovierung entfällt.  Auch das Abstellen in der "Ausführungsart" oder "nach Art und Maß", Abstellen auf "Güte" oder ähnliches wurde in weiteren Urteilen als nicht zulässig betrachtet. Eine besondere Strenge ließen Gerichte walten, wenn es sich um unangemessene Formularvertragsregelungen oder-formulierungen handelt.

Etwas anders ist die Darstellung bei Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter, insbesondere wenn diese über einen Vertragszusatz handschriftliche ausgehandelt und festgehalten wurden. Dies gilt z.B. auch, wenn zwar die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, weil es Wunsch des Mieters war, eigene Wandgestaltungen vorzunehmen, dieser aber hierfür eine Aufwandsentschädigung oder mietfreie Zeit erhalten hat. Dann gilt die Wohnung als renoviert übergeben und ist renoviert zurück zu geben, zumal individuell verhandel und vereinbart.

Mein Tipp:  Finger weg von Formularverträgen!

Eine Beteiligung des Mieters im angemessenen Verhältnis bei der Schlußrenovierung, sofern die Wohnung bei Übergabe im renovierten Zustand übergeben wurde, sahen die Gerichte in fast allen Instanzen bis heute als zulässig an.

Das aktuelle BGH Urteil vom 8.7.2020 weicht die Sache Schönheitsreparaturen weiter zu Gunsten der Mieter auf. Hier stellt der Bundesgerichtshof den Grundsatz der Notwendigkeit: Durchführung Schönheitsreparatur auf den Dekorationszustand des Wohnraumes ab.

Urteilsquellen: VII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Selbstverständlich bleibt der Grundsatz erhalten: entscheidend ist der Zustand bei Übergabe. Eine unrenovierte Wohnung braucht nicht renoviert zurückgegeben werden.

Aber in der Vergangenheit musste der Mieter die laufenden Unterhaltsrenovierungen nachweisen. Dies hat der BGH mit diesen neuen Urteil gekippt. Der Mieter, dem eine Wohnung unrenoviert überlassen wurde, ist lediglich verpflichtet,nach einem weiteren dekorativen Verschleiß den Ursprungszustand wiederherzustellen, nicht aber durch eine vollständige Renvoierung . Der dem Urteil zu Grunde liegende Vertrag beinhaltete ein "Renovierungsprogramm", welches das Gericht in der Formulierung als unwirksam ansah.

In der Entscheidung des Bundesgerichtshofes heißt es:

Zwar sind die Berufungskammern in beiden Fällen zutreffend davon ausgegangen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter im Formularvertrag unwirksam ist, da diesen jeweils eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihnen hierfür kein angemessender finanzieller Ausgleich gezahlt wurde.  Damit hat der BGH seine Rechtssprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetztliche (§535 Abs. 1 Satz 2 BGH) normierte Erhaltungspflicht durch den Vermieter tritt.

Meine Bedenken: höhere Kosten für die Vermieter,
da sich Klagen gegen Mieter wegen mangelhafter Ausführung in der Schlußrenovierung zukünftig nicht lohnen!

Allerdings damit verbunden auch höhere Mieten. Da der Aufwand bei der zukünftigen Neuvermietung einkalkuliert wird.

Mein Praxistipp seit 27 Jahren für Mieter und Vermieter gültig: Keine Übergabe/keine Abnahme ohne Protokoll und mgl. mit Fotos zum Zustand!

 

 

 

 

 

Kündigung des Mietverhältnis

Falschauskunft in der Bewerbung | 2/7/2020

Interessiert sich ein Mietbewerber für eine Wohnung zur Miete ist es üblich, dass er vom Anbieter als erstes das die Einwilligung zur Erfassung seiner Daten abgeben muss und zum Besichtigungstermin oder im Anschluß bei Interesse an der Wohnung oder dem Haus in einer Selbstauskunft seine Daten hinterlässt. Auch wenn nur bestimmte Fragen und Auskünfte zulässig sind, müssen diese jedoch wahrheitsgemäß abgegeben werden.

Zulässig sind nachfolgende Auskünfte

Name, Vorname des/der Bewerber

Telefonnummer/Email/Anschrift

Wohnanschrift in den letzten 7 Jahren

Beruf/Tätigkeit -Verdienstnachweise

derzeitiger Arbeitgeber (diese Angaben lassen sich mit dem zu erbringenden letzten 3 Verdienstnachweis prüfen)

bei Selbständigen erstellt der Steuerberater eine Jahresbescheinigung oder es wird der letzte Jahresabschluß vorgelegt

Einkünfte über Jobcenter - Übernahmeerklärung; bei Studenten bürgen meist die Eltern.

liegen Negativeinträge vor/Schufa/Offenbarungseide/Insolvenz/Konkurs

Haustiere: Hund, Katze, Maus.... - in dem Fall kann der Vermieter eine entsprechende Versicherung verlangen

Der Mieter hat mit der Bewerbung Personalausweiskopie zur Prüfung der Daten zu hinterlegen, auch eine Schufa Auskunft kann der Vermieter fordern.

Eine vermeitliche Falschauskunf beim Ausfüllen der Selbstauskunft hat weitreichende Folgen. Auch wenn das Mietverhältnis bereits zustande gekommen ist,
berechtigt es zur Kündigung.  Az 413 C 17430/08 Amtsgericht München 7.10.2008