Hausverwaltung mit Rundum-Service

Es wird unterschieden in der Sondereigentumsverwaltung und der Wohnungseigentumsverwaltung.

Sondereigentum: Räume, die zu Wohnzwecken dienen und deren Bestandteile.
Gemeinschaftseigentum: Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören oder im Eigentum eines Dritten stehen bzw. das Grundstück. Das Sondereigentum kann auch als Alleineigentum verstanden werden. Jeder Eigentümer einer Gemeinschaft besitzt einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Dies wird dann Miteigentum genannt.

In der Praxis übernehmen viele Eigentümer vermieteter Immobilien die Sondereigentumsverwaltung selbst. Die Verwaltung eines Einfamilienhauses ist oft unkompliziert und händelbar, da die Nebenkosten direkt auf die Mieter als direkter Ansprechpartner der Versorgungsträger und Vertragspartner oder abweichender Rechnungsempfänger umlegbar sind.

Die WEG Verwaltung ist da schon etwas schwieriger, aber mögl.. Hier erhält der Eigentümer eine Hausgeldabrechnung und kann diese in der vorliegenden Form mit der Zusatzposition „Grundsteuer“ umschreiben und die umlegbaren Kosten in einer separaten Nebenkostenabrechnung dem Mieter jährlich zur Verfügung stellen.

In §21 Absatz 1 WE ist festgelegt, dass sofern die Aufgaben einer Wohnungsverwaltung durch einen oder mehrere Eigentümer der Gemeinschaft übernommen werden können, ein Hausverwalter verzichtbar ist. Nachteile können sein: fehlende Kompetenz, mangelnde Neutralität.

Welche Form hat ein Verwaltervertrag?

Der Abschluss eines Verwaltervertrages ist formfrei mögl. Er kann mdl., telefonisch, per Fax oder Email, aber auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. In der Praxis üblich ist die Schriftform. Der Verwaltervertrag unterliegt den Vorschriften der §§305ff BGB. Der Verwaltervertrag ist ein Dienstleistungsvertrag. Er hat aber auch den Charakter eines Werksvertrages. So gehört z.B. die Erstellung eines Wirtschaftsplanes oder die jährliche Nebenkostenabrechnung zu den Aufgaben, wo ein Erfolg geschuldet wird.

Wie kommt der Verwaltervertrag im WEG zustande?

Der Verwaltervertrag kommt durch Mehrheitsbeschluss zustande.

Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind in §27 Abs. 1 und 2 des WEG gesetzlich geregelt. Neben den Basisaufgaben, die in der Grundvergütung abgegolten sind, werden Sonderleistungen zusätzlich vergütet.

1. Verwaltung gemeinschaftlichen Vermögens
2. Ordnungsgemäße Buchführung und Überwachung des Zahlungsverkehrs
3. Erstellung der jährlichen Jahresendabrechnung
4. Erstellung eines Wirtschaftsplanes
5. Vorbereitung, Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlungen
6. Überwachung, Prüfung und ggf. Abschluss von Versicherungs- und Versorgungsverträgen, auch Dienstleistungsverträge mit Hausmeister und Handwerker
7. Facilitymanagement – Optimierungsprozess für effektiveres Arbeiten und Handeln
8. technische Dienste: Reparaturvergabe, Sofortmaßnahmen im Havariefall und Sicherstellung regelmäßiger Wartungen
9. Aufstellen und Durchsetzen der Hausordnung
10. Abschluss von Mietverträgen, Neuvermietung
11. Objektsicherung

Im Jahr 2020 fand eine Novellierung des WEG statt. Ziel ist Potential ausschöpfen, Abläufe straffen, kundenorientierter und leistungsfähiger in die Zukunft schauen.

• Die „werdende Gemeinschaft“ gibt es nicht mehr, da bereits mit der Anlage eines Wohnungsgrundbuches eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Rechten und Pflichten verpflichtet bzw. bestimmt wird. Pfeil Stärkung der Rechtsposition einzelner Eigentümer bei rechtlichen Auseinandersetzungen im Innenverhältnis. Hier können einzelne Eigentümer gegen die Gemeinschaft klagen – „Verbraucherregelung“.
• Die Festlegung der Anzahl im Beirat obliegt der Gemeinschaft. Mitglieder im Beirat werden weiterhin durch Mehrheit gewählt. Der Beirat haftet nicht mehr, daher ist der Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflicht für den Beirat nicht mehr erforderlich.
• Die Bestellung des Verwalters durch einfachen Mehrheitsbeschluss, Laufzeit max. 3 Jahre bei neu gegründeten Gemeinschaften und 5 Jahre bei bestehenden. Abberufung auch ohne wichtigen Grund mgl. Im Fall der Abberufung endet der Vertrag spätestens 6 Monate nach Abberufung. Der ausscheidende Verwalter ist für die Abrechnung des Wirtschaftsjahres verantwortlich, wo er tätig war. Der Verwalter hat eine Vermögensschadenshaftpflicht nachzuweisen und der Gemeinschaft vorzulegen und sich weiterzubilden und innerhalb von 3 Jahren 20 Stunden nachzuweisen. Ist der Verwalter gleichzeitig Makler verdoppelt sich die Stundenzahl und Anforderung innerhalb der Zeit.
• Die Ladefrist der Eigentümerversammlung beträgt 3 Wochen. Beschlussfähigkeit durch die Anzahl der anwesenden bzw. vertretenden Eigentümer. Das Versammlungsprotokoll ist in Schriftform geblieben. Die Übermittlung der Beschlußniederschrift hat unverzüglich zu erfolgen.
• Bauliche Veränderungen sind nur noch in einfacher Beschlussmehrheit ausreichend. Dies betrifft aber nicht bauliche Veränderungen, für die eine Änderung der Teilungserklärung notwendig wird.
• Neu eingeführt ist die Pflicht eines Vermögensberichtes. Dieser ist durch den Verwalter zu erstellen.