Privates Eigentum ist noch unantastbar und so soll es auch bleiben!
Mit einem Teilverkauf sichern sie sich vielleicht kurzfristig Liquidität, warum ein Teilverkauf aber nur Nachteile bringt, lesen Sie hier.
Privates Wohneigentum ist im Grundgesetz gesichert und einem Immobilieneigentümer steht das Recht zu selbstbestimmend darüber zu verfügen.
Das Grundbuch hat öffentlichen Glauben, bedeutet dass das im Register eingetragene Recht nicht angezweifelt wird. Es gilt das Recht des ersten Anscheins "Rechtsschein". Gewohnheitsrechte oder ähnliches sind nicht abzuleiten. Rechte Dritter sind einzutragen, ausgenommen es wird ausdrücklich darauf verzichtet. Dies ist z.B. bei Gläubigern der Fall, dass auf eine Grundbuchsicherung verzichtet wird. Obwohl ein Schuldschein oder Kreditvertrag geschlossen wurde, hat die Bank ein anderes Objekt in die Sicherung einbezogen oder auf eine Grundschuldbestellung verzichtet. Beim Eintreiben der Forderung kann dies jederzeit im amtlichen Verfahren vorgenommen werden.
Einsichtnahme in das Grundbuch ist nur Befugten, mit Vollmacht oder Nachweis eines berechtigten Interesses mgl.
Eigentumsformen
- Eigentumsverhältnisse bzw. grundstücksgleiche Rechte oder Rechte, die am Grundstück bestehen
- Eine Ausnahme gibt es im Erbbaurecht. Der Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) und der Erbbaurechtsnehmer (Hauseigentümer) sind nicht identisch. Auch hier gibt es u.U. bei der Finanzierung Probleme vor allem in der Bewertung und Einwertung der Immobilie und im Beleihungsauslauf. Eine Immobilie im Erbbaurecht verliert im Laufe der Zeit an Wert und man muss schon sehr genau auf die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages und die hierin geregelten Vereinbarungen achten.
- Wohneigentum: ist eine Sonderform. Hier Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung eines Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftlichen Eigentum.
- Gegenüber dem Grundbuchamt kann ein Eigentümer Miteigentumsanteile am Eigentum der Wohnung erklären und in der Weise aufteilen, dass jedem ein Anteil zusteht. Dies geht auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen auf dem Grundstück oder in einem Gebäude, insofern es sich in seinem Alleineigentum befindet.
Eintragungen im Grundbuch
- Deckblatt: zuständiges Amtsgericht Grundbuch von (Ort/Gemeinde) sowie Band und Blattnummer
- Bestandsverzeichnis: Laufende Nr., Flur, Flurstück, Katasterbücher, Wirtschaftsart und Lage, Größe, Bestandszu- und -abschreibungen
- Erste Abteilung: Eigentümer mit vollständigen, Namen, Geburtsnamen und Aufteilung (wie oben beschrieben mgl); aufgelassen, eingetragen.
- Zweite Abteilung. Lasten und Beschränkungen, Dienstbarkeiten, Wege- und Leitungsrechte u.ä. sofern vorhanden!
- Dritte Abteilung. Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden u.ä. - sofern vorhanden!
Ist das Grundstück über eine Bank finanziert, ist eine Buchgrundschuld zugunsten der Bank in den häufigsten Fällen ersichtlich. Hier sind Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden eingetragen.Die Eintragung erfolgt immer vom Nennbetrag. Die Bank muss als Gläubiger einem Verkauf zustimmen.
Probleme im Teilverkauf
- Alleinstellungsmerkmal als Eigentümer im Grundbuch wird aufgegeben.
- Es gibt verschiedene Modelle bei den Anbietern des Teilverkaufs, so dass im Detail genau geprüft werden muss: Welche Kosten kommen auf den Immobilienbesitzer hinzu, z.B. mtl. Nutzungsentschädigung, welche Gebühren und Ausgleichzahlung fallen beim Teilverkauf an. Der Teilankäufer ist nichts anderes als ein Investor oder eine Bank und möchte sein eingesetztes Kapital mit Gewinn zurück.
Vorteile im Teilverkauf und Alternativen
- Sie bleiben in dem Haus, der Wohnung wohnen. Wenn Sie das möchten, können Sie Ihre Immobilie zum derzeitigen Marktwert aber auch ganz verkaufen und sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen.
- Vergleichbar Nießbrauch: Sie verschenken, übertragen oder Verkaufen ihre Immobilie an ihre Kinder, Investoren oder andere Dritte. Ihnen gehört die Immobilie selbst nicht mehr, aber den Wert der mtl. Einnahmen können sie für die Zukunft hieraus schöpfen. Sie können das Grundstück/die Immobilie auch selbst nutzen oder eben bei einer Fremdnutzung die Einnahmen wie Miete oder Pacht ziehen.
- Vergleichbar Leibrente: Immobilie wird an Dritte verkauft und der Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnrecht und mtl. Rentenzahlung anstelle einer einmaligen KP Zahlung. Dies kann man zeitlich begrenzen oder lebenslang im Notarvertrag vereinbaren. Das lebenslange Wohnrecht erlicht, wenn die Person z.B. ins Altersheim geht. Wer die Löschungskosten trägt ist rechtzeitig zu vereinbaren. Nicht vererbbar, nicht übertragbar - Leibrente bezieht sich auf Person und Alter und der gegenstandliche Wert (mtl. Zahlung) ist nur mit Hilfe der Leibrententabelle und dem aktuellen Wert der Immobilie zu errechnen.
Nachteile
- Kann der Käufer die Leibrente oder mtl. Rentenzahlung nicht mehr aufbringen und die Immobilie wird versteigert, kann man keine Forderungen stellen und erhält keine regelmäßigen Einkünfte aus dem damaligen Verkauf. Der Lebensabend ist u.U. finanziell in Gefahr.
- Die Vermarktung der Immobilie ist mit den Teilverkauf oder Rentenmodellen, auch Leibrente stark beeinflusst und wertgemindert.
Da stellt sich mir die Frage, ob der Immobilienteilverkauf nur ein neues Wort für die langjährige Praxis der Leibrente ist. Denn auf dem Markt findet man den Teilverkauf in zwei Modellen
Verkauf eines Miteigentumsanteils am Grundstück, damit gibt der Eigentümer seine alleinigen Rechte zur Entscheidung auf. Finanzielle Engpässe werden durch kurzfristige Liquidität ausgeglichen und es wird vereinbart, ob der Verkäufer des Teileigentums in der Immobilie wohnen bleibt und hierfür der KP gemindert wird um den Betrag der Nutzungsentschädigung oder er ebenfalls auszieht und hierfür eine mtl. Rentenzahlung erhält. Im Bewertungsverfahren finden Vergleichswertverfahren, aber auch Sach- und Ertragswertverfahren Anwendung.
Im Einzelfall empfiehlt sich eine Beratung durch Fachleute: Notar, Anwalt und Sachverständige.
Aber eine alte Weisheit gilt auch heute: Eigene Hand ist Herr im Land!
