Aus der Praxis eine Erfahrung, die ich gern meinen Vermietern in Bezug auf befristete Mietverträge mit Fortsetzungsverlangen weitergebe.
Handelt es sich jetzt um einen echten oder einen unechten Zeitmietvertrag? Kann ich das Mietverhältnis auf 1-2 Jahre befristen? Dies sind Fragen, die ich in meiner täglichen Praxis nicht selten gestellt bekomme.
Und so kann ich nur jeden empfehlen, sich als erstes von Formularmietverträgen zu trennen und einen individuellen Mietvertrag bezogen auf das Objekt und mit der Mietpartei gesondert ausgehandelt, abzuschließen. Klar es ist mehr Aufwand und für den Vermittler mehr Arbeit und Zeit für die Beratung und Ausarbeitung. Aber es lohnt sich. Gut verhandelte Verträge und Verträge, wo die Mieterinteressen und Wünsche klar notiert und formuliert sind, vermeiden Streit und Prozesse.
Sollte aber nunmal ein Vertrag oder Problem vorliegen, urteilen die Richter nach folgenden Prinzipien:
a) ...liegt ein Formularmietvertrag vor? b) .... verwendet der Vermieter diese Formulierung standardmäßig? c) ist der befristete Zeitraum für den Mieter vertretbar, überschaubar?
Auch Formularmietverträge mit überschaubaren Zeitrahmen und ggf. einer handschriftlichen Individualvereinbarung werden von Gerichten als zulässig angesehen.
Es gibt viele Streitfälle vor Gericht zu dem Thema. In der Regel handelt es sich noch um alte Mietverträge mit Staffelmietvereinbarungen. Diese finden heute keine Anwendung mehr.
Aber es gibt die Formulierung in einem Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist unter z.B. "sonstiges"
Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 2 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraumes zulässig. Mit Ablauf findet die aktuell gesetzliche Kündigungsfrist Anwendung.
So oder ähnlch gibt es aktuell keine Rechtssprechung, die gegen die Formulierung spricht. Mieter und Vermieter waren sich über die überschaubare Frist im Klaren und das Mietverhältnis soll ja nicht danach beendet werden, sondern läuft fort. In Bezug auf Mieterhöhungsverlangen würde ich sogar einen Vorteil für den Mieter sehen. Während des Befristungszeitraumes kann die Miete nicht erhöht werden. Aber das ist ein anderes Thema.
Zurück zur Befristung in Formularmietverträgen:
Im Dezember 2010 urteilte ein Gericht VIII ZR 86/10 über einen Formularmietvertrag mit Befristung. Der Vertrag enthielt nachfolgende Formulierungen:
2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.
3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gemäß Individualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen.
