Immobilien ABC - Praxiswissen

Maklerauftrag , die Beratung des Kunden erfolgt bereits vor Auftragserteilung !

Die Inanspruchnahme einer Dienstleistung wird vertraglich gesichert.Grundlagen des Vertrages sind: die Vertragsbeteiligten, die Laufzeit, Objektdaten, KP Findung auf der Grundlage eingehender Beratung, Provisionsbetrag, Schadensersatzklausel, Aufwandsentschädigungsformulierung, Verpflichtungen beider Vertragsparteien.Provision wird nur im Erfolg gezahlt. Der Erfolgsfall ist mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages eingetreten.

Die üblichste Form ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag. Hier sucht sich der Verkäufer einer Immobilie den Makler seines Vertrauens und übergibt ihm die komplette Dienstleistung. Im Erfolgsfall erhält der Makler die vereinbarte Vergütung. Ortsüblich ist eine Gesamtprovision von 6% zzgl. Ust. Seit dem Dezember 2020 gilt die vom Gesetzgeber erlassene bundesweite einheitliche Praxis zur Höhe und zur hälftigen Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer, sofern ein Verbraucher involviert ist. Der Makler hat dann hier eine besondere Neutralität und Fairnes beiden Vertragsparteien gegenüber zu beachten.

Welche Arbeitsschritte gehören zur Vorbereitung des Maklerauftrages und der Dokumentation?

• Aquise und Aufbereitung der vorhanden Unterlagen
• Besichtigung des Objektes und Unterstützung bei der Besorgung fehlender Unterlagen, wie Energieausweis, Baudokumentation: Grundrisse - Ansichten - Schnitt - Baubeschreibung
• Einholung von Grundbuchauszug und Liegenschaftskatasterplan A4
• Objektgrobanalyse optimal Wertermittlung im Vergleich Verkehrswert und Marktwert
• Vereinbarung eines Preisansatzes, der marktrealistisch sein muß und Abschluß eines Makleraufrages.

Im Anschluß hieran beginnt die eigentliche Arbeit des Maklers: Aufbereitung übergebener oder besorgter Unterlagen, Erstellung des Exposés und der Internetpräsentation. Sollte es sich um eine leer stehende Immobilie handeln, bietet sich eine online Präsentation an. Auf Grund hoher Nachfrage werden Suchkarteikunden und Stammkunden mit einer Emailinformation zum neuen Objekt versorgt. Ggf. erfolgt auch ein Anruf beim Kunden des Maklerbüros über das neue Angebot mit anschließender Terminvereinbarung.

Steht das Angebot im Netz bzw. stehen auf Grund der Lage, Größe und Preis bereits Kunden in Wartestellung und liegen alle Unterlagen inkl. Energieausweis vor, kommt bereits in der ersten Woche ein Besichtigungstermin zustande.

Ein Privatverkäufer hat weder die Vielzahl an Kunden, noch die Vorkenntnisse zum Ablauf des Verkaufes. Bei einer Vielzahl an Kaufinteressenten empfiehlt sich ein Bieterverfahren. Dieser Werdegang ist für berufserfahrene Makler schon zur Routine geworden und ermöglicht, den optimalen und am Markt höchsten Preis zu erzielen.

Zur Tätigkeit des Maklers gehört die Durchführung von Beratung und Besichtigung, Finanzierungsberatung und Finanzierungsnachweis, Objektdokumentation für die Finanzierung. Vorbereitung des Notartermines durch Zuarbeit, ggf. Erläuterung des Vertragsinhaltes in Vorbereitung auf den bevorstehenden Termin. Begleitung zum Termin und Übergabe des Objektes gehören zum Service.

Makler sollten über eine einwandfreie Bonität verfügen und Grundregeln beachten, um die Berechtigung auf Lebenszeit behalten zu dürfen. Bestand hat die Tätigkeit selbstverständlich nur mit der entsprechenden Basis an Fachwissen und ständige Qualifikation. Eine Verbandszugehörigkeit kann hilfreich sein, ist aber nicht notwendig.

Die Leibrente ist eine Reallast in Form einer wiederkehrenden Leistung. Die Leibrente wird angewandt z.B. beim Kauf einer Immobilie auf Rentenbasis. Dies kann in Form einer mtl. Ratenzahlung erfolgen. Die Zahlung der mtl. Rente erfolgt bis zum Tod des Rentenempfängers(Verkäufers). Auch die Koppelung mit einem Wohnrecht ist mgl. Dies nimmt Einfluß auf den Kaufpreis. Durch einen frühen Tod des Leibrentenberechtigten wird die Zahlung der Leibrente vorzeitig beendet. Es tritt für den Käufer der Fall eines versicherungsmathematischen Gewinns ein. Der seinerzeit bei Kauf errechnete Rentenwert wird durch den Tod außer Kraft gesetzt. Die eigentlich noch verbleibende Restschuld entfällt. Der KP Vorteilsfall tritt ein. Die Lebenserwartung wurde insbesondere durch Versicherungsgesellschaften berechnet und nach Index erstellt. Zum Zeitpunkt des Verkaufes der Immobilie sind nachfolgende Kriterien von entscheidender Bedeutung für die Festsetzung der mtl. Rate:

• Wert der Immobilie zum Kaufzeitpunkt
• Alter des Verkäufers und in dem Fall Leibrentenberechtigten auch Gläubiger genannt.
• Verzinsung
• Wird eine Anzahlung geleistet oder eine weitere Reallast oder Dienstbarkeit fällig oder ist zu berücksichtigen.

Eine Reallast kann auch sein: Lieferung von Lebensmitteln, Wasserlieferung, Stromlieferung, aber auch Pflege einer bedürftigen Person.

• Versichern kann man sich gegen Personen-,Sachschäden- und Vermögensschäden.
• Jeder seriöse Makler sollte eine Vermögensschadenshaftpflicht vorweisen können.
• Versicherung für Grundstücks- und Hypothekenmakler
• Der Versicherungsschutz erstreckt sich auf die Tätigkeit eines hauptberuflichen Haus-,Grundstücks- und Hypothekenmaklers/Sachverständigen und Gutachter auf dem Gebiet des Grundstücks- und Wohnungswesens.
• Weitere Absicherungen aus dem Tätigkeitsfeld Haus-, Grundstücks- und Wohnungsverwalter sowie für Wohnungs- und Baubetreuungsunternehmen mgl.
• Zu den Vermögensschäden gehört die Haftpflichtversicherung für eigenes Handeln nach §823 Abs. 1 BGB und für das Handeln einer anderen Person nach BGB 831 Abs. 1 geregelt.
• Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sichert Ansprüche Dritter im Schadensfall gegenüber Haus- und Grundstückseigentümer, Nießbraucher, Pächter, Mieter etc.
  Bauherrenhaftpflichtversicherung - Hier ist zu unterscheiden, ob es sich um einen Bauherren handelt, der die Bauleitung und Ausführung an Dritte vergeben hat oder um einen Grundstückseigentümer .
• Weitere Arten von Vermögensversicherungen: Privat-Haftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, Betriebshaftpflichtversicherung und Rechtsschutzversicherung.
  Sachversicherungen sind Verbundene Wohngebäudeversicherung. Versicherbar sind hier Gebäude gegen Brand-, Blitzschlag-, Explosion, Anprall, Absturz eines Flugkörpers, Leitungswasser, Sturm, Hagel,
• Bruchschäden an Rohren- und Wasserversorgung und Frostschäden.
• Ein Einfamilienhaus mit Wintergarten hat einen anderen Versicherungsaufwand wie ohne - hier sollte man an Glasbruch denken.
• Bei einer vermieteten Immobilie empfiehlt sich u.a. eine Eigentümerhaftpflichtversicherung.
• Ein Bauherr oder Käufer, der sein Objekt mit einer Hypothek beleihen will muß es ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung ausreichend gegen v.g. Schäden versichern.
• Bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie möchte die Hypothekenbank den Nachweis haben, daß eine Gebäudeversicherung für das zu finanzierende Objekt besteht. Kündigen oder übernehmen kann ein Käufer die bestehende Versicherung ab dem Zeitpunkt (4 Wochen) des Eintrages als Eigentümer im Grundbuch. Es gilt das Eintragungsdatum.
• Verbundene Hausratversicherung Versichert ist der gesamte Hausrat gegen Zerstörung oder Schäden bzw. Abhandenkommen durch Brand, Blitzschlag, Explosion, bzw. Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeuges, seiner Teile oder Ladung.
• Einbruchdiebstahl, Raub oder den Versuch einer solchen Handlung, Vandalismus, Einbruch, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
• Beim Abschluß einer Hausratversicherung ist die Abgrenzung zur Gebäudeversicherung zu beachten.
• Im Rahmen gesonderter Bedingungen wird auch Versicherungsschutz für den Hausrat gegen Elementarschäden wie z.B. Überschwemmung des Versicherungsortes, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen angeboten.
• Auch Privathaftpflichtversicherungen sind in der Hausratversicherung zu integrieren. In einigen Altverträgen aus den vorm. Staatl. Versicherungen wurden diese ohne Mehrkosten übernommen.
• Makler müssen über eine einwandfreie Bonität verfügen und Grundregeln beachten, um die Berechtigung auf Lebenszeit behalten zu dürfen. Bestand hat die Tätigkeit selbstverständlich nur mit der entsprechenden Basis an Fachwissen und ständige Qualifikation. Eine Verbandszugehörigkeit kann hilfreich sein, ist aber nicht notwendig.

 

Wenn mit der Fortsetzung eines Zwangsversteigerungsverfahrens über ein Grundstück die Gefahr der Selbsttötung des Schuldners verbunden ist und dieser Gefahr nur durch die dauerhafte Unterbringung des Schuldners entgegengewirkt werden kann, ist das Zwangsversteigerungsverfahren unter Auflagen auf Zeit einzustellen, so der BGH mit Beschluss vom 06. Dezember 2007.

Im zugrunde liegenden Fall war gerichtlich angeordnet worden, dass das Zwangsversteigerungsverfahren für zwei Jahre unter der Auflage an den Schuldner einzustellen sei, dass dieser sich wegen der bei ihm bestehenden Suizidgefahr regelmäßig ambulant psychiatrisch und psychotherapeutisch behandeln lasse muss. Der BGH bestätigte diese Gerichtsentscheidung unter Abwägung der sich gegenüberstehenden Rechtsgüter. Es müsse in diesem Fall zumindest versucht werden, durch eine befristete Einstellung der Vollstreckung - verbunden mit Auflagen - eine Besserung des Gesundheitszustandes des Schuldners zu erreichen. Kommentar Die Entscheidung des BGH ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten sicherlich ausgewogen, da den elementaren Rechten auf Leben und Freiheit Vorrang eingeräumt worden ist.

Problematisch erscheint jedoch, dass nicht berücksichtigt worden ist, welche Konsequenzen der Beschluss in der Praxis haben wird. Der Schuldner wird gezwungen, eine Therapie zu machen, an deren Ende das Ziel steht, genau die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die die Therapienotwendigkeit erst ausgelöst hat. Ob eine Therapie unter solchen Voraussetzungen Erfolg haben kann, darf zumindest bezweifelt werden, so dass nach dem zweijährigen Aufschub am Ende vermutlich doch die dauerhafte Einweisung stehen wird, die der BGH eigentlich vermeiden wollte.

Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger ist unterdessen während der zweijährigen (vermutlich erfolglosen) Therapie erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen ausgesetzt. Quelle: steinke@bethgeundpartner.de Fundstelle: BGH, Beschluss vom 06. Dezember 2007, V ZB 67/07 - www.bundesgerichtshof.de

Energieausweispflicht
Der Energiesparausweis für Gebäude ist Pflicht: §§ 79ff Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit dem Verkauf oder der Vermietung hat ein Energieausweis für die Immobilie vorzuliegen. Das GEG trat am 8.8.2020 in Kraft. Die Energiedaten sind mit der Werbung auszuweisen. Eine Ausnahme gibt es bei Objekten in der Zwangsversteigerung.

Kauf- oder Mietinteressenten haben dann das Recht, sich den Ausweis vorlegen zu lassen. Bei Neubau,Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing von Gebäuden müssen Architekten, Bauträger, Verkäufer oder Vermieter ihn den Interessenten vorweisen können.

Bestandteile des neuen Energieausweises: Verbräuche und Kosten der letzten 3 Jahre, Alter des Gebäudes,kwh Wert, Energieträger des Gebäudes, Energieeffizenzklasse, Empfehlungen hinsichtlich möglichker Modernisierungen.

Zwei Varianten: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Der Gesetzgeber lässt zwei Ausweisvarianten zu: Die einfachere wird auf Basis der bisherigen Energieverbrauchswerte, d.h. weitgehend auf Grundlage der Heizkostenabrechnung erstellt. Die aufwendigere, qualifizierte Variante ist der bedarfsbasierte Ausweis. Hierfür wird von einem Fachmann anhand der Beschaffenheit des Gebäudes, der Heizungsanlage und anderer Faktoren der voraussichtliche Energiebedarf der Immobilie berechnet.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?
Den Energie-Bedarfsausweis benötigt man zwingend bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde. Alle anderen Bestandsgebäude haben die Wahl zwischen dem Verbrauchs- oder Bedarfsausweis auf der Grundlage der Bestimmungen des GEG vom 8.8.2020. Für Neubauten ist zwingend der Bedarfsausweis erforderlich. Auch ist ein Bedarfsausweis notwendig, wenn ein Objekt 2 Jahre leer stand, da für den Verbrauchsausweis die 3 letzten vollen Nutzungsjahre mit einem realistischen Verbrauch benötigt werden.

Ausnahmen:

• Gebäude mit Denkmalschutz - Einzeldenkmal
• Wochenendlauben bis 50m²
• nicht beheizte Gebäude wie Ställe, Lager und Nebengebäude

Für welche Gebäude:

• beheizte (nutzbare Öfen/Heizung vorhanden) bewohnte und nicht Wohngebäude, Häuser nach 50% Sanierung der Gebäudehülle,
• Neubau- mit Fertigstellung des Gebäudes
• Gültigkeit:10 Jahre bzw. mit Ablösung neuer Bestimmungen

Kreditkunden können Neuberechnung verlangen

Kreditnehmern, die eine Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank gezahlt haben, können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. XI ZR 285/ 03) jetzt eine Neuberechnung und zu viel Gezahltes zurückverlangen. "Die Bankkunden sollten sich damit allerdings beeilen, damit ihre Ansprüche nicht verjähren", rät IVD-Vize Jürgen Michael Schick

Durch die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich die Bank vom Kunden den Verlust ersetzen, den sie macht, weil der Kunde seinen Kredit früher als geplant zurückzahlt. Nach der Auffassung des BGH haben die Banken zur Ermittlung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung häufig falsche Rechnungsmethoden angewendet - zu Ungunsten der Kunden.

"Die BGH-Entscheidung ist für Bauherren sehr erfreulich", urteilt Schick. Denn nach Schätzungen von Verbraucherschützern wird durchschnittlich jeder zehnte Kredit durch eine Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst - und in neun von zehn Fällen haben sie dabei zu viel gezahlt.

"Um den Verlust zu ermitteln, den die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung macht, wird verglichen, was sie in der Restlaufzeit des Kreditvertrages an Zinsen eingenommen hätte und was sie stattdessen bei einer Anlage des Geldes einnimmt. Die Differenz abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kunde zahlen muss", erläutert Bettina Baumgarten, Anwältin in der Immobilienkanzlei Bethge und Partner aus Hannover.

Streit gab es bislang um die Frage, zu welchen Bedingungen das Geld anzulegen ist. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Berechnung auf Grundlage bisher verwendeter Indices wie dem Pfandbriefindex PEX der Bank einen ungerechtfertigten Vorteil verschafft. Die Richter befürworten stattdessen eine Berechnung anhand der Renditen aus der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank. "Da der PEX-lndex ausschließlich Briefrenditen emittierender Hypothekenbanken berücksichtigt, bleiben Geldkurse, die ca. 0,10 bis 0,15 Prozentpunkte über der Emissionsrendite liegen, unbeachtet", erklärt Baumgarten. Eine um 0,1 Prozentpunkte zu geringe Wiederanlagerendite führe bei Ablösung eines Darlehens mit einer Restschuld von 200.000 Euro und einer Restlaufzeit von fünf Jahren zu einer um etwa 1.000 Euro überhöhten Vorfälligkeitsentschädigung.

Zu beachten ist allerdings, dass Rückforderungen von Vorfälligkeitsentschädigungen, die vor dem Jahr 2002 gezahlt worden sind, bereits verjährt sein könnten. Textquelle aus IVD Bundesverband

Mietkauf was ist das? Miete oder Kauf ?

Vorwort : In Gesprächen mit Kunden ist mir bewußt geworden, welche Unsicherheit und Verunsicherung aber auch Rechtsunkenntnis bei Kunden und Interessenten vorherrscht. Die nachfolgenden Ausführungen sollen keine Belehrungen sein, aber Interessierten Anregung und Sicherheit geben, sich fachlichen Rat bei Rechtsanwälten und Notaren vor Vertragsabschluß einzuholen.

Mein Tipp: Lieber gutes Geld für fachliche Beratung ausgeben, als aus Schaden mit der Einsicht diesen teuer bezahlt zu haben, klug werden. Denn wie heißt es so schön: Vorsorgen ist besser - als heilen.

Was ist Miete ? Miete ist eine endgeldliche Gebrauchsüberlassung. Einen Ertrag aus der Sache (Früchte) darf der Mieter nicht ziehen. Die Mietwohnung kann der Mieter nicht veräußern, verändern oder vererben. Die Behandlung, Vergütung und Rückgabe der Mietsache regelt der Mietvertrag. Mdl. Mietverträge über ein Jahr bedürfen der Schriftform.

Wann ist die Miete sinnvoll?

Eine Miete ist sinnvoll, wenn der Nutzer nur vorübergehend das Objekt in Anspruch nehmen will oder aber, wenn die Miete so günstig ist, dass eine anderweitige Finanzierung wirtschaftlich unvernünftig wäre oder nicht mgl. ist.

Dann ist das Gegenstück - der Kauf - die Eigentumsverschaffung einer Sache gegen Entgelt (Kaufpreis). Die Sache kann eine fertige Immobilie oder ein noch zu bebauendes Grundstück sein. Hier besteht grundsätzlich notarielle Beurkundungspflicht (BGB § 313). Kommt kein notarieller Kaufvertrag zustande, ist das Rechtsgeschäft nicht abgeschlossen und unwirksam. Das abgeschlossene Rechtsgeschäft wird mit der Eintragung im Grundbuch beendet. Wichtig : Besitzer sind Sie mit Erwerb (Notarvertragsabschluß) - Eigentümer werden Sie mit Eintragung im Grundbuch. Aus diesem grundsätzlichen Verständnis werden Sie nun besser meine Ausführungen zum Mietkauf verstehen.

Mietkauf ist eine mietvertragliche Form + Notarvertrag als verbundene Einheit und kann in den nachfolgenden Varianten auftreten: Mietvertrag + notarieller Optionsvertrag Mietvertrag + notarielles Kaufangebot des Eigentümers oder Mietvertrag + Kaufvertrag mit aufschiebender Wirkung und Annahmeerklärung des Käufers. Bei letzterem kommt dann durch die spätere Annahmeerklärung der Kauf zustande.

Mietkaufmodelle sind demnach beurkundungspflichtig, wenn Sie ein rechtsgültiges Mietkaufgeschäft eingehen wollen. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig.

Bietet Ihnen jemand ein Mietkaufvertrag ähnlich einem Mietvertrag an, hier in Form der Optionsformulierung im Mietvertrag: Käufer erwirbt 2010 die Immobilie zum Preis von xyz oder Verkäufer verkauft das vom Mieter genutzte Objekt an diesen 2010 zum Preis von xyz oder ähnlich, laufen beide Seiten nicht nur Gefahr der Unwirksamkeit der Passage - nein vielmehr ist keine Seite eine 100%ige Kauf- oder Verkaufsverpflichtung eingegangen, da diese notariell hätte beurkundet werden müssen. Wenn Sie so wollen, ist es eine Zusage in Treu und Glauben.

Für den Verkäufer stellt sich bei einem Mietkauf die Frage, wie weit er sich vertraglich bindet. Auch Vorverträge unterliegen deshalb der Spekulationsfrist. Hier erfolgt zu Gunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung. Innerhalb der Spekulationsfrist darf der Verkäufer aus der Sicht des Finanzamtes kein Geld und keine Anzahlung annehmen. Ungewiss ist eine Mietoption in Mietverträgen, da man nie weiß, ob der Verkäufer nicht vielleicht doch jemand findet, der ihm mehr bietet und er dann an diesen verkauft.

Da Kauf nicht Miete bricht, müßte dann der neue Eigentümer bei Ihnen Eigenbedarf anmelden. Vermeiden Sie jedoch durch fachliche Beratung im Vorfeld Ärger und Unmut.

Wichtiger Grundsatz: Auch Mietkauf ist beurkundungspflichtig!

Gesetzlicher Inhalt Erbbaurecht §1 (1) ErbbauVO 75

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben.

Beispiel: Aus steuerlichen oder persönlichen Gründen möchte der Eigentümer eines Grundstücks dieses nicht verkaufen. Ihm ist jedoch egal, was seine Erben später damit machen oder er hat keine Erben. Ihm ist es aber auf jeden Fall nicht mehr möglich, das Grundstück zu bewirtschaften und zu pflegen. Hier wäre das Grundstück, da es dem Eigentümer noch einen finanziellen Ertrag aus dem Erbbaurecht bringt, wie ein Sparbuch.

Beim Notar wird kein Kaufvertrag für das Grundstück, sondern ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen mit dem vertragsgemäßen Inhalt:

Verwendung: Errichtung eines Bauwerkes, Instandhaltung und Nutzung

Lastentragung: Der Erbbauberechtigte, hier also Nutzer des fremden Grundstücks und Eigentümer der von ihm hierauf errichteten Immobilie trägt öffentliche und privatrechtliche Lasten und Abgaben.

Er hat das Grundstück und die Immobilie auch so abzusichern, dass im Schadensfall diese aus der Entschädigung der Versicherung wieder aufgebaut werden kann.

Sicherungsanspruch: Das Erbbaurecht wird im ersten Rang des Grundbuches eingetragen. Anschließend kann die Hypothek hinter dem Erbbaurecht im Grundbuch gesichert.

Heimfallanspruch: regelt beim Eintreten bestimmter Voraussetzungen, die beide Parteien miteinander abstimmen und regeln, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen.

Entgelt = Erbbauzins. Bei der Vereinbarung über wiederkehrende Leistungen (Erbbauzins) findet das Bürgerliche Gesetzbuch über die Reallasten entsprechende Anwendung. Der Erbbauzins kann in Höhe und Zeit im Voraus bestimmt werden. In der Regel beträgt der Erbbauzins 5-6% vom Grundstückswert und ist in mtl. Raten zu erbringen. Abweichende Vereinbarungen sind mgl.

Erhöhungen des Erbbauzinses sind frühestens nach 3 Jahren mgl. Beginn ist der Vertragsabschluss bzw. die letzte Erhöhung.

• 8 ErbbauVO 75 (Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht)

Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Konkursverwalter erfolgen, sind insoweit unwirksam, als sie die Rechte des Grundstückseigentümers aus einer Vereinbarung gem. §5 vereiteln oder beeinträchtigen würden.

Auf Grund der Rangstelle wie bereits vorangeschrieben steht das Recht des Grundstückseigentümers vor der eingetragenen Hypothek des Gläubigers.

Besonders interessant ist ein Erbbaurecht für junge Familien ohne Eigenkapital oder hohe Grundstückspreise in den Großstädten.

Üblicherweise werden 99 Jahre Laufzeit vereinbart. Dies betrifft in der Regel Grundstücke von Kirchen und Gemeinden. Vorgeschrieben ist nur, dass eine Laufzeit vereinbart werden muss. Interessant ist das Erbbaurecht aus steuerlichen Gründen der Verwender auch für erheblich kürzere Laufzeiten z.B. 5 oder 10 Jahre. Regelungen auf jederzeitige Kaufoptionen lassen sich einräumen.

Vertragliche Vorkaufsrechte nützen im Zweifelsfall aber überhaupt nichts. Wenn der Grundstückseigentümer seine Immobilie verkaufen will oder einen neuen Erbpachtvertrag mit einem Dritten abschließen will, ist dieses Vorkaufsrecht wertlos.

Vorteile des Erbbaurechts: Es senkt die mtl. Belastung

Nachteil des Erbbaurechts: Die Zahlungsverpflichtung dauert länger. Nachteilig sind Ankaufverpflichtungen des Erbbauberechtigten.

Wichtig: Es sollten alle wichtigen Vertragsbestandteile und Vereinbarungen ins Grundbuch eingetragen werden. Die Vereinbarung einer Kaufoption wäre von Vorteil. Heimfallansprüche klar definieren und eng begrenzen Zinsanpassungsklausel an Lebenshaltungsindex koppeln.

Mieterhöhung stellt eine Anpassung der monatlichen Miete dar. Durch steigende Kosten im Zuge der Instandhaltung und Erneuerungen sind Erhöhungen über eine Modernisierung oft mgl. Allerdings sind diese Modernisierungen gesetzlichen Regeln unterworfen. U.a. müssen konkrete werterhöhende Maßnahmen nachgewiesen werden, auch darf es sich nicht um eine Reparatur oder Austausch nach Defekt handeln. Zusätzlich gibt es noch die Kappungsgrenze, so dass nur ein Anteil der Maßnahme als Modernsierungsbaustein umgelegt werden kann.

Zu wohnwerterhöhende Merkmalen gehört auch eine Verbesserung in der Attraktivität des Wohnumfeldes: Verschönerungen im Garten, Bau einer Sauna, Einbau einer Küche, Schaffung von Barrierefreiheit in der Wohnung oder im Hauszugang und natürlich auch eine verbesserte Energieeffizienz sein. Um eine Mieterhöhung zu rechtfertigen, müssen diese Maßnahmen konkret benannt und nachgewiesen werden. Eine reine Behauptung reicht nicht aus.

Die Mietpreisbremse wurden von der Bundesregierung beschlossen und gesetzlichen Regeln unterworfen, damit in gut nachgefragten Regionen, wo Wohnraumknappheit besteht, die Miete gekappt, gedeckelt wird und eine Mieterhöhung ausgebremst wird. Im April 2024 hat die Ampel-Koalition die Mietpreisbremse bis 2029 verlängert.  Dies gilt für Nordrhein-Westfalen, Berlin, Hamburg und andere Großstädte mit Wohnungsknappheit und extremer Nachfrage nach Wohnraum.

Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuabschlüsse, für Bestandsmieten gilt die Kappungsgrenze. -Kappungsgrenze

• in angespannten Wohnungsmärkten 15% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
• im normalen Wohnungsmarkt 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Mieter muß einer Mieterhöhung zustimmen bzw. mindestens 3 Monate den erhöhten, vom Vermieter verlangten Betrag gezahlt haben. Dies kommt der schriftlichen Zustimmung gleich.

Liegt ein Widerspruch vor oder fehlt die Zustimmung, muß der Vermieter auf Mieterhöhung klagen. Die Klage muß konkret begründet und nachgewiesen sein. Sonst kann ein Gericht auch die Klage abweisen.

Bei Unsicherheit hilft im Einzelfall der Weg zum Fachanwalt.

Wird eine Immobilie verkauft, wo noch ein Mietverhältnis entsteht, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein. Denn: Kauf bricht nicht Miete.  Der Käufer kann bei begründetem Bedarf das Mietverhältnis ab Eigentumseintrag im Grundbuch mit der gesetzlichen Kündigungfrist 3 bis  max. 9 Monate kündigen.

Da fast überall vom Mieter Kautionen gefordert worden, hat bei Verkauf der Mieter dem Verkäufer und Begünstigten der Kaution eine Haftentlassung gemäß § 566a BGB zu erklären.

Musterschreiben:

Abtretung der Mietkaution bei Verkauf Mietererklärung bzgl. Abtretung der Mietkaution
Muster Bank Konto DE991234567 Mietkaution  Summe
Objektadresse

Hiermit erkläre ich mit der Herausgabe an den Erwerber Herrn Mustermann und erkläre Haftentlassung gemäß § 566a BGB zu Gunsten von des Verkäufers Herrn Mustername.

Ort, Datum Unterschrift des Mieters

Der Begriff Auflassung bzw. Auflassungsvormerkung taucht bei Käufern das erste mal in dem Notarentwurf auf. Die Auflassung ist ein Begriff für die Einigung der Eigentumsübertragung.

Er stammt ursprünglich aus dem Mittelalter. Der Verkäufer öffnet die Tür und heißt den Käufer willkommen.  Im Mittelalter wurden Türe und Fenster vom Haus weit geöffnet, der Käufer wurde eingelassen. Der Verkauf verhandelt, wurde man sich handelseinig wurden Fenster und Türen geschlossen und die Nachbarn und Passanten wussten, dass dieses Haus den Besitzer gewechselt hat.

Heute bedeutet es sinngemäß: ich gestatte „Dir“ den Eintritt ins Grundbuch. Für den Käufer ist es ein Schutz, dass der Verkäufer an keinen zweiten verkaufen kann. Das Notariat zeigt den Verkauf zeitnah beim Grundbuch an.