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Wann wird die Maklerprovision fällig?

Fälligkeit der Maklerprovision

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht grundsätzlich nicht mit der Unterzeichnung des
Kaufvertrages, sondern erst mit dessen Wirksamkeit. Es gibt unterschiedliche Szenarien zur
Wirksamkeit des Kaufvertrages:
Unbedingter Kaufvertrag

Diese Form des Kaufvertrages ist die am üblichsten.
✓ Die Wirksamkeit tritt mit Unterzeichnung durch alle Parteien ein.
✓ Provisionsanspruch entsteht mit Abschluss des Kaufvertrages und wird mit Rechnungs-
stellung fällig.

Bedingter Kaufvertrag
✓ Der Kaufvertrag wird erst wirksam, wenn vereinbarte Bedingungen (z.B. Baugenehmi-
gung) erfüllt sind.
✓ Provisionsanspruch entsteht erst mit Eintritt der Bedingung.

Anfechtung/Nichtigkeit
✓ Führt zum rückwirkenden Wegfall des Kaufvertrages.
✓ Eine bereits bezahlte Provision muss zurückerstattet werden.
Rücktritt

Variante 1: Gesetzliches Rücktrittsrecht (z.B. wegen nicht bezahltem Kaufpreis). Der Kaufver-
trag bleibt bis dahin wirksam, und der Provisionsanspruch bleibt bestehen.
Variante 2Vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht. Der Provisionsanspruch kann entfallen, ab-
hängig von der Ausgestaltung des Rücktrittsrechts.

Nachträgliche Anpassung
Vereinbarte Minderungen haben keine Auswirkungen auf die rechtliche Wirksamkeit des be-
urkundeten Kaufvertrages und berühren den Provisionsanspruch grundsätzlich nicht.
Vorkaufsrecht
Der Vorkaufsberechtigte ist nicht zur Zahlung der Käuferprovision verpflichtet, es sei denn, es
wurde im Kaufvertrag eines sog. „Konstitutive Maklerklausel“ aufgenommen, was die Notare
wegen der Empfehlungen der Bundesnotarkammer selten machen.

Rechtlicher Hinweis:
Der Artikel wurde nach bestem Wissen erstellt. Er ersetzt aber keine individuelle Beratung.
Eine Haftung kann nicht übernommen werden. Bitte erwägen Sie daher auch die Einschaltung
eines Fachjuristen, die ich infolge meiner langjährigen Tätigkeit kenne.

13.09.2024, Helge Norbert Ziegler Präsident des BVFI Dipol. Wirtschaftsjurist und Fachbuchautor

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